Was kostet eine vermietete Wohnung Sie wirklich im Monat?

Die meisten Online-Rechner zeigen eine Rendite. Was Kapitalanleger eigentlich wissen wollen, ist einfacher: Wie viel muss ich jeden Monat zuschießen – und was habe ich dafür nach zehn, zwanzig, dreißig Jahren? Genau das rechnet dieser Rechner, mit Ihren eigenen Werten und mit offen gelegten Annahmen.

Wie funktioniert der Kapitalanlage-Rechner?

Sie stellen sieben Werte ein, der Rechner simuliert die Wohnung Jahr für Jahr über 30 Jahre: Er zieht von der Miete die Kreditrate und die laufenden Kosten ab, berechnet das steuerliche Ergebnis aus Miete, Zinsen, Abschreibung und Kosten und rechnet es mit Ihrem Grenzsteuersatz in einen monatlichen Steuereffekt um. Das Ergebnis oben ist der Wert für das erste Jahr.

• Kaufpreis: der reine Kaufpreis ohne Nebenkosten. Die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer 3,5 % in Bayern, Notar, Grundbuch) setzt der Rechner pauschal mit 5,5 % an und geht davon aus, dass Sie sie aus eigenen Mitteln zahlen. Mehr dazu in unserem Beitrag zu den Kaufnebenkosten in München.
• Anfangsmiete in Prozent des Kaufpreises: die Jahreskaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis, also die Bruttomietrendite. Daneben zeigt der Rechner den Kaufpreisfaktor. Wie Sie diese Zahl für eine konkrete Wohnung einordnen, erklärt unser Beitrag zum Kaufpreisfaktor in München.
• Gebäudeanteil: nur das Gebäude wird abgeschrieben, nicht der Boden. In München ist der Bodenanteil hoch, deshalb steht der Münchner Ausgangswert bei 50 %. Warum dieser Wert so viel ausmacht, lesen Sie im Beitrag zur Kaufpreisaufteilung zwischen Grund und Gebäude.
• Eigenkapital, Zins und Tilgung: bestimmen die monatliche Rate. Der Rechner nimmt die Rate für 30 Jahre konstant an, eine höhere Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung ist nicht eingerechnet.
• Zu versteuerndes Einkommen und Familienstand: daraus ergibt sich der Grenzsteuersatz nach dem Einkommensteuertarif 2026, also der Satz, mit dem jeder zusätzliche Euro Verlust oder Gewinn versteuert wird.

Mit welchen Annahmen rechnet der Rechner?

Ein Rechner ist nur so gut wie seine Annahmen. Deshalb stehen sie hier vollständig:

Warum kostet eine Münchner Wohnung am Anfang meist Geld?

Weil die Miete in München im Verhältnis zum Kaufpreis niedrig ist. Bei einer Anfangsmiete von 2,7 % des Kaufpreises entspricht das einem Kaufpreisfaktor von rund 37: Die Wohnung kostet 37 Jahreskaltmieten. Zins und Tilgung zusammen liegen bei 6,2 % des Kaufpreises im Jahr – mehr als das Doppelte dessen, was die Miete hereinbringt. Die Lücke schließen teilweise das Finanzamt und zum anderen Teil Sie.

Das ist kein Rechenfehler und auch nicht per se schlecht. Ein großer Teil Ihres monatlichen Beitrags ist Tilgung, also Vermögensaufbau in der eigenen Wohnung. Entscheidend ist, ob Sie den Eigenaufwand dauerhaft und mit Puffer tragen können. Wie sich eine solche Wohnung über 30 Jahre entwickelt, zeigen wir Jahr für Jahr im Rechenbeispiel mit 30.000 € Eigenkapital; welche Rendite in München realistisch ist, im Beitrag zur Mietrendite in München.

Was ist der Unterschied zwischen „München-Durchschnitt“ und „BM-Beispielobjekt“?

Die beiden Schaltflächen setzen zwei typische Ausgangslagen:

• München-Durchschnitt: eine Bestandswohnung für 420.000 € mit einer Anfangsmiete von 2,7 % des Kaufpreises, 50 % Gebäudeanteil, 4,2 % Zins und 2 % Tilgung. Das entspricht grob einer Zwei-Zimmer-Wohnung mit gut 50 m² zu Münchner Durchschnittspreisen.
• BM-Beispielobjekt: eine modernisierte Bestandswohnung für 290.000 € mit einer Anfangsmiete von rund 5,3 % des Kaufpreises und 80 % Gebäudeanteil – das Mietniveau unserer Beispielobjekte, die wir gezielt nach dem Verhältnis von Miete zu Kaufpreis auswählen, häufig in Nürnberg, im Umland oder als möblierte Einheiten.

Der Unterschied im Ergebnis ist groß – und genau das ist die wichtigste Erkenntnis aus dem Rechner: Nicht die Stadt allein entscheidet, sondern Kaufpreis, Miete und Gebäudeanteil des konkreten Objekts. Welche Stadtteile in München das bessere Verhältnis bieten, zeigt unser Überblick über die besten Stadtteile für Kapitalanleger.

Wie wirkt die Steuer im Rechner?

Vermieten Sie eine Wohnung, sind Zinsen, Abschreibung und nicht umlagefähige Kosten Werbungskosten. Liegt das steuerliche Ergebnis im Minus, senkt der Verlust Ihr zu versteuerndes Einkommen – der Rechner zeigt diese Erstattung als „Steuervorteil pro Monat“. Wird das Ergebnis mit den Jahren positiv, zeigt er eine Steuerbelastung.

Im Neubau mit QNG-Siegel wirken die degressive AfA von 5 % und die Sonder-AfA nach § 7b in den ersten Jahren besonders stark; die Voraussetzungen erklären unsere Beiträge zur degressiven AfA und zur Sonder-AfA nach § 7b. Den Steuervorteil müssen Sie übrigens nicht bis zur Steuererklärung vorfinanzieren: Mit einem Freibetrag auf der Lohnsteuerkarte kommt er monatlich mit dem Gehalt.

Was der Rechner nicht abbildet

Jedes Modell vereinfacht. Diese Punkte prüfen wir im Erstgespräch objektgenau, der Rechner lässt sie bewusst weg:

• Leerstand und Mietausfall: Bei einem Mieterwechsel oder Zahlungsausfall fehlen Mieten. Wie groß das Risiko in München ist, lesen Sie im Beitrag zu Mietausfall und Leerstand.
• Zinsänderung: Nach zehn Jahren Zinsbindung kann der Zins höher oder niedriger sein. Rechnen Sie im Zweifel mit einem höheren Zins nach, indem Sie den Regler nach rechts schieben.
• Sonderumlagen und Rücklage: Größere Reparaturen am Gemeinschaftseigentum können zusätzliche Zahlungen auslösen. Wie hoch die Rücklage sein sollte, gehört zur Prüfung vor dem Kauf.
• Mietrechtliche Grenzen: Mietpreisbremse und Kappungsgrenze begrenzen, wie schnell die Miete steigen darf. Mehr dazu im Beitrag zur Mietpreisbremse in München.
• Verkauf: Das Vermögen im Diagramm ist ein Buchwert (Wert minus Restschuld). Bei einem Verkauf fallen Kosten an, und vor Ablauf von zehn Jahren wäre der Gewinn steuerpflichtig.

Fazit: Erst das Objekt, dann die Steuer

Der Rechner beantwortet in einer Minute die wichtigste Frage vor dem Kauf: Wie viel Eigenaufwand bedeutet diese Wohnung für mich – und was baue ich damit auf? Mit Münchner Durchschnittswerten ist die Antwort ehrlich: Es kostet am Anfang spürbar Geld. Objekte mit besserem Verhältnis von Miete zu Kaufpreis ändern die Rechnung deutlich. Wenn Sie eine konkrete Wohnung durchgerechnet haben möchten, mit Ihren echten Zahlen und ohne Schönrechnerei, nutzen Sie das kostenlose Erstgespräch.