Mietpreisbremse München: Gilt sie für Ihre Wohnung? Ausnahmen, Pflichten und Folgen für Vermieter

Teil unseres Leitfadens Immobilien als Kapitalanlage – dort finden Sie den Überblick über alle Bausteine.

Sie überlegen, eine Wohnung in München als Kapitalanlage zu kaufen, oder vermieten bereits – und fragen sich, welche Miete Sie beim nächsten Mieterwechsel verlangen dürfen. Die Portale zeigen Angebotsmieten von über 20 €/m², der Mietspiegel deutlich weniger. Dazwischen liegt die Mietpreisbremse mit ihren Ausnahmen, Auskunftspflichten und Rückforderungsrisiken. Wir erklären, wann sie für Ihre Wohnung gilt und was das für Ihre Kalkulation bedeutet.

Gilt die Mietpreisbremse für meine Wohnung in München?

In den allermeisten Fällen: ja. München gehört zu den 285 bayerischen Städten und Gemeinden, die die Staatsregierung mit der neu gefassten Mieterschutzverordnung ab dem 1. Januar 2026 als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt hat. Die Verordnung gilt bis zum 31. Dezember 2029. Wird in diesem Zeitraum ein neuer Mietvertrag über eine Wohnung im Stadtgebiet geschlossen, darf die vereinbarte Nettokaltmiete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 % übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB).

Die entscheidende Frage für Sie als Vermieter oder Käufer ist deshalb nicht, ob München betroffen ist, sondern ob Ihre konkrete Wohnung unter eine der gesetzlichen Ausnahmen fällt. Davon gibt es drei wirtschaftlich relevante: den Neubau-Erstbezug nach dem 1. Oktober 2014, die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung und die höhere Vormiete. Hinzu kommt ein Zuschlag für Modernisierungen der letzten drei Jahre. Alle Ausnahmen haben einen gemeinsamen Haken: Sie wirken nur, wenn Sie den Mieter vor Vertragsschluss unaufgefordert und in Textform darüber informieren.

Was regeln die §§ 556d ff. BGB genau?

Die Mietpreisbremse steht im Bürgerlichen Gesetzbuch in einem eigenen Unterkapitel. Jeder Paragraph hat eine klar abgegrenzte Funktion:

Die bundesrechtliche Grundlage wurde 2025 verlängert: Nach § 556d Abs. 2 BGB müssen Landesverordnungen „spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2029“ außer Kraft treten. Bayern hat diesen Rahmen mit der Neufassung der Mieterschutzverordnung voll ausgeschöpft und den Kreis der Gemeinden von 208 auf 285 erweitert, vor allem im Großraum München und im Oberland.

Wie hoch darf die Miete bei Neuvermietung in München sein?

Maßstab ist die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 2 BGB. In München wird sie in der Praxis über den qualifizierten Mietspiegel ermittelt. Der aktuelle Mietspiegel 2025 wurde vom Stadtrat am 26. März 2025 als qualifiziert anerkannt und weist eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 15,38 €/m² aus – 5,5 % mehr als im Mietspiegel 2023. Für die einzelne Wohnung zählt aber nicht der Durchschnitt, sondern der Wert, den der Online-Rechner der Stadt für Baujahr, Größe, Lage und Ausstattung ergibt.

Genau hier liegt die Lücke, die viele Kapitalanleger unterschätzen: Angebotsmieten auf den Portalen liegen in München grob bei 20 bis 23 €/m² (Stand September 2026, je nach Quelle). Für eine Bestandswohnung ohne Ausnahme zählt aber allein die Obergrenze aus Mietspiegelwert plus 10 %.

Wer mit der Angebotsmiete kalkuliert, obwohl die Mietpreisbremse greift, rechnet sich die Rendite also um rund 0,4 Prozentpunkte schöner. Genau das tun wir nicht: In unseren Kalkulationen setzen wir bei Bestandsobjekten die rechtlich zulässige Miete an, nicht die höchste denkbare. Mehr zur Einordnung solcher Werte finden Sie in unserem Beitrag zur Mietrendite in München.

Welche Ausnahmen gibt es – und wann greifen sie?

Neubau: Erstnutzung und Erstvermietung nach dem 1. Oktober 2014

Nach § 556f Satz 1 BGB ist § 556d nicht anzuwenden auf eine Wohnung, „die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird“. Nach herrschender Auffassung gilt diese Ausnahme nicht nur für die erste, sondern auch für alle späteren Vermietungen dieser Wohnung. Für Neubauwohnungen – etwa Projekte mit QNG-Siegel – bedeutet das: Die Miete kann sich am Markt orientieren. Grenzen setzen dann nur noch die Nachfrage und das Wirtschaftsstrafrecht (Mietpreisüberhöhung nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz).

Erste Vermietung nach umfassender Modernisierung

Nach § 556f Satz 2 BGB sind die §§ 556d und 556e nicht anzuwenden auf die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. „Umfassend“ ist eine Modernisierung nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wenn der Aufwand etwa ein Drittel der Kosten eines vergleichbaren Neubaus erreicht und die Wohnung in wesentlichen Bereichen einem Neubau gleichgestellt ist. Reine Instandhaltung – neue Böden, frische Farbe – zählt nicht. Wichtig: Die Ausnahme gilt nur für die erste Vermietung danach. Bei der nächsten Neuvermietung greift die Bremse wieder, wobei dann die Vormiete geschützt sein kann.

Höhere Vormiete

War die Miete des Vormieters höher als die nach § 556d zulässige Miete, darf nach § 556e Abs. 1 BGB eine Miete bis zur Höhe dieser Vormiete vereinbart werden. Nicht berücksichtigt werden Mietminderungen sowie Mieterhöhungen, die im letzten Jahr vor Ende des Vormietverhältnisses vereinbart wurden. Wer eine vermietete Wohnung kauft, sollte sich deshalb Mietvertrag und Erhöhungshistorie vorlegen lassen.

Modernisierung in den letzten drei Jahren

Hat der Vermieter in den letzten drei Jahren vor Mietbeginn Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB durchgeführt, darf die zulässige Miete um den Betrag überschritten werden, der sich bei einer Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB ergäbe (§ 556e Abs. 2 BGB). Ausgangspunkt ist die Vergleichsmiete ohne Berücksichtigung der Modernisierung.

Entscheidungsbaum: Greift die Mietpreisbremse bei meiner Wohnung?

Die folgende Prüfreihenfolge hilft bei der ersten Einordnung. Sie ersetzt keine rechtliche Prüfung im Einzelfall.

1. Liegt die Wohnung in einer Gemeinde der bayerischen Mieterschutzverordnung? Für München: ja (gültig 1.1.2026 bis 31.12.2029). Wenn nein: keine Mietpreisbremse.
2. Handelt es sich um Wohnraum, der dem sozialen Mietrecht unterliegt? Bei Wohnraum zum nur vorübergehenden Gebrauch gelten die Regeln nicht (§ 549 Abs. 2 BGB). Achtung: Die geplante Mietrechtsreform will diesen Begriff auf höchstens sechs Monate begrenzen.
3. Wurde die Wohnung nach dem 1.10.2014 erstmals genutzt und vermietet? Wenn ja: § 556d gilt nicht – weiter mit Schritt 7.
4. Ist es die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung? Wenn ja: §§ 556d und 556e gelten nicht – weiter mit Schritt 7.
5. Lag die Vormiete über Vergleichsmiete + 10 %? Wenn ja: Miete bis zur Höhe der Vormiete zulässig – weiter mit Schritt 7.
6. Wurde in den letzten drei Jahren modernisiert? Wenn ja: Zuschlag nach § 556e Abs. 2 möglich. Wenn nein: Obergrenze ist Vergleichsmiete + 10 %.
7. Beruht die höhere Miete auf einer Ausnahme? Dann den Mieter vor Vertragsschluss unaufgefordert in Textform informieren (§ 556g Abs. 1a BGB). Ohne diese Auskunft können Sie sich auf die Ausnahme nicht berufen.

Was muss ich dem Mieter vor Vertragsschluss mitteilen?

§ 556g Abs. 1a BGB verpflichtet Sie, dem Mieter vor dessen Vertragserklärung unaufgefordert Auskunft zu erteilen, wenn die Miete nur wegen einer Ausnahme zulässig ist. Mitzuteilen sind je nach Fall: die Höhe der Vormiete, dass in den letzten drei Jahren modernisiert wurde, dass die Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde, oder dass es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung handelt. Die Auskunft bedarf der Textform (§ 556g Abs. 4 BGB), eine E-Mail genügt also, ein mündlicher Hinweis bei der Besichtigung nicht.

Die Folgen eines Versäumnisses sind erheblich: Ohne Auskunft können Sie sich nicht auf die Ausnahme berufen. Holen Sie die Auskunft in der vorgeschriebenen Form nach, gilt die höhere Miete erst zwei Jahre nach der Nachholung. Bis dahin schulden Mieter nur die Vergleichsmiete plus 10 %. Daneben hat der Mieter einen allgemeinen Auskunftsanspruch über alle Tatsachen, die für die Zulässigkeit der Miete maßgeblich sind (§ 556g Abs. 3 BGB).

Was passiert, wenn der Mieter die Miete rügt?

Eine Vereinbarung über eine zu hohe Miete ist nur insoweit unwirksam, als sie die zulässige Miete übersteigt (§ 556g Abs. 1 BGB). Der Vertrag bleibt also bestehen, die Miete wird auf das zulässige Maß reduziert. Zu viel gezahlte Miete muss der Vermieter nach Bereicherungsrecht herausgeben.

Voraussetzung für die Rückforderung ist eine Rüge des Mieters in Textform (§ 556g Abs. 2 BGB). Rügt der Mieter innerhalb von 30 Monaten nach Beginn des Mietverhältnisses, kann er die zu viel gezahlte Miete grundsätzlich ab Mietbeginn zurückverlangen. Rügt er später oder ist das Mietverhältnis bei Zugang der Rüge bereits beendet, bekommt er nur die nach der Rüge fällig gewordenen Beträge zurück. Im Beispiel oben hieße das: Bei 198 € Überschreitung pro Monat und einer Rüge kurz vor Ablauf der 30 Monate stünde eine Rückforderung von bis zu 5.940 € im Raum – zusätzlich zur dauerhaft niedrigeren Miete.

Hinzu kommt ein weniger sichtbares Risiko: Mieter können Rügen und Rückforderungen an spezialisierte Inkasso-Dienstleister abtreten, die solche Ansprüche systematisch prüfen. Eine sauber begründete Miethöhe ist deshalb kein Formalismus, sondern Teil der Werterhaltung.

Welche Folgen hat die Mietpreisbremse für Kauf und Kalkulation?

Für die Kaufentscheidung ergeben sich aus der Mietpreisbremse drei praktische Konsequenzen:

• Miete realistisch ansetzen: Bei Bestandswohnungen ist die rechtlich zulässige Neuvertragsmiete die Obergrenze. Eine Kalkulation mit Portal-Angebotsmieten kann die Rendite deutlich überzeichnen.
• Neubau und Bestand unterscheiden: Wohnungen mit Erstbezug nach dem 1.10.2014 sind von der Mietpreisbremse ausgenommen. Das ist ein Argument für Neubau – aber kein Freibrief, denn höhere Kaufpreise pro Quadratmeter gleichen den Mietvorteil oft aus. Den Vergleich beider Anlageformen behandeln wir in Neubau oder Bestand als Kapitalanlage.
• Unterlagen prüfen: Wer vermietet kauft, sollte Mietvertrag, Vormiete, Auskünfte nach § 556g Abs. 1a BGB und Modernisierungsnachweise verlangen. Eine überhöhte Bestandsmiete ist ein Risiko, das mit der Wohnung übergeht.

Außerdem gilt: Die Mietpreisbremse ist befristet, aber politisch nicht auf dem Rückzug. Parallel läuft die Mietrechtsreform 2026, die unter anderem Möblierungszuschläge und Kurzzeitmietverträge enger fassen will – beides bisher beliebte Wege, die Bremse zu umgehen. Wer eine Wohnung 20 oder 30 Jahre hält, sollte deshalb nicht auf ein Auslaufen Ende 2029 wetten, sondern mit der Regulierung kalkulieren.

Fazit: Mit der Mietpreisbremse rechnen statt gegen sie

Für nahezu jede Bestandswohnung in München gilt bei Neuvermietung bis mindestens Ende 2029: Vergleichsmiete laut Mietspiegel plus höchstens 10 %. Ausnahmen für Neubauten nach dem 1.10.2014, für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung und für höhere Vormieten sind wirtschaftlich wertvoll, funktionieren aber nur mit vorheriger Auskunft in Textform. Für Kapitalanleger heißt das: Die Rendite einer Münchner Wohnung sollte mit der rechtlich zulässigen Miete gerechnet werden – dann ist sie belastbar. Welche Faktoren darüber hinaus zählen, lesen Sie in unserem Überblick Immobilien als Kapitalanlage in München. Wenn Sie eine konkrete Wohnung einordnen möchten, rechnen wir sie gern mit Ihnen im kostenlosen Erstgespräch durch.