Lohnsteuerermäßigung bei Vermietungsverlust: So kommt der Steuervorteil Ihrer Immobilie jeden Monat an

Teil unseres Leitfadens Immobilien als Kapitalanlage – dort finden Sie den Überblick über alle Bausteine.

Viele Kapitalanleger sind überrascht, wie groß die monatliche Belastung in den ersten Jahren ist: Zins, Hausgeld und Rücklage wollen bezahlt werden, die Steuerersparnis aus Zinsen und Abschreibung kommt aber erst mit dem Steuerbescheid – oft mehr als ein Jahr später. Das muss nicht so sein. Mit einem Freibetrag im Lohnsteuerabzug wirkt der Vermietungsverlust direkt auf Ihre Gehaltsabrechnung. Wir zeigen, ab wann das möglich ist, welche Fristen gelten und wie viel es bringt.

Muss ich auf die Steuererstattung für meine Immobilie ein Jahr warten?

Nein, nicht zwingend. Wenn Ihre vermietete Wohnung in den ersten Jahren einen steuerlichen Verlust erzeugt – etwa durch Zinsen und Abschreibung –, können Sie beim Finanzamt einen Antrag auf Lohnsteuer-Ermäßigung stellen. Das Finanzamt ermittelt dann nach § 39a EStG einen Freibetrag, der als elektronisches Lohnsteuerabzugsmerkmal (ELStAM) an Ihren Arbeitgeber übermittelt wird. Ihr Arbeitgeber zieht dadurch jeden Monat weniger Lohnsteuer ab. Der Steuervorteil kommt also mit der Gehaltsabrechnung und nicht erst mit dem Steuerbescheid im Folgejahr.

Rechtsgrundlage ist § 39a Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 Buchst. b EStG: Als Freibetrag berücksichtigt werden kann unter anderem die negative Summe der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, und zwar so, wie sie bei der Festsetzung von Einkommensteuer-Vorauszahlungen nach § 37 Abs. 3 EStG zu berücksichtigen wäre. Dieser Verweis ist wichtig, denn er bringt eine zeitliche Sperre mit sich.

Ab wann darf der Vermietungsverlust als Freibetrag eingetragen werden?

Nach § 37 Abs. 3 Satz 8 EStG werden negative Einkünfte aus der Vermietung eines Gebäudes erst für Kalenderjahre berücksichtigt, die nach der Anschaffung oder Fertigstellung dieses Gebäudes beginnen. Über den Verweis in § 39a gilt das auch für den Freibetrag. Konkret heißt das:

• Kauf einer Bestandswohnung im Jahr 2026: Der Verlust kann frühestens ab dem 01.01.2027 als Freibetrag berücksichtigt werden. Für 2026 wirkt er erst über die Steuererklärung.
• Kauf einer Neubauwohnung vor Fertigstellung: Wird ein Gebäude vor dem Kalenderjahr seiner Fertigstellung angeschafft, tritt die Fertigstellung an die Stelle der Anschaffung (§ 37 Abs. 3 Satz 9 EStG). Wird die Wohnung 2027 fertig, ist ein Freibetrag frühestens ab 2028 möglich.
• Ausnahme § 7b: Die Sperre gilt nicht für Gebäude, für die die Sonder-AfA nach § 7b EStG in Anspruch genommen wird (§ 37 Abs. 3 Satz 10 EStG). Dann kann der Verlust schon im Anschaffungsjahr berücksichtigt werden. Welche Voraussetzungen dafür gelten, erklären wir im Beitrag Sonder-AfA nach § 7b.

Das „eine Jahr Warten“ betrifft also in der Regel nur das Jahr der Anschaffung bzw. Fertigstellung. Ab dem Folgejahr können Sie den Vorteil monatlich nutzen.

Welche Fristen und Formulare gelten für den Antrag?

Der Antrag ist nach amtlich vorgeschriebenem Vordruck zu stellen (§ 39a Abs. 2 Satz 1 EStG). Das ist der Vordruck „Antrag auf Lohnsteuer-Ermäßigung“, den es in Papierform und elektronisch über ELSTER gibt. Für 2026 umfasst das ELSTER-Formular neben dem Hauptvordruck unter anderem einen vereinfachten Antrag sowie Anlagen zu Werbungskosten, Kindern, Sonderausgaben und außergewöhnlichen Belastungen und zu haushaltsnahen Aufwendungen. Verluste aus Vermietung werden als negative Einkünfte aus anderen Einkunftsarten angegeben; dem Finanzamt sollten Sie eine nachvollziehbare Prognoserechnung beifügen (Miete, Zinsen, AfA, nicht umlegbare Kosten).

Der Zeitpunkt der Antragstellung ist also nicht egal: Ein Antrag im Juni wirkt nur für Juli bis Dezember – der Jahresfreibetrag wird dann auf sechs Monate verteilt, was den monatlichen Effekt erhöht, aber keinen zusätzlichen Vorteil bringt. Am saubersten ist ein Antrag im November oder Dezember für das Folgejahr oder spätestens im Januar.

Wie viel mehr Netto bringt der Freibetrag pro Monat?

Ein vereinfachtes Beispiel mit realistischen Werten für eine Neubauwohnung im Münchner Umland, die im Oktober 2026 fertiggestellt und übergeben wird. Die Käuferin nutzt die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG (Details im Beitrag degressive AfA für die Neubauwohnung), aber keine Sonder-AfA nach § 7b. Der Freibetrag kann deshalb ab 2027 berücksichtigt werden.

Ohne Freibetrag würde die Käuferin die rund 9.800 € erst mit dem Steuerbescheid für 2027 zurückbekommen – realistisch irgendwann im Jahr 2028. Mit Freibetrag fließt der Betrag verteilt über 2027 zu, genau dann, wenn Zins und Hausgeld gezahlt werden müssen. Das verbessert die Liquidität deutlich, ändert aber nichts an der Höhe der Steuer über das Jahr gesehen. Wie sich Verlust und Liquidität langfristig entwickeln, zeigt unser Rechenbeispiel über 30 Jahre.

Was gilt für das Kaufjahr und für Kosten vor der ersten Vermietung?

Im Jahr der Anschaffung bzw. Fertigstellung greift der Freibetrag in der Regel noch nicht. Die Kosten dieses Jahres gehen aber nicht verloren: Schuldzinsen, Bereitstellungszinsen während der Bauphase, die zeitanteilige AfA ab Übergabe, Kosten der Mietersuche oder Fahrten zur Wohnungsabnahme können als (vorab entstandene) Werbungskosten in der Einkommensteuererklärung geltend gemacht werden, sofern eine Vermietungsabsicht besteht und belegt ist. Die Erstattung kommt dann mit dem Steuerbescheid. Im Beispiel oben wären das für 2026 vor allem drei Monate Zinsen und drei Zwölftel der degressiven AfA. Heben Sie deshalb von Anfang an alle Belege auf – vom Darlehensvertrag über die Notarrechnung bis zur Übergabeverhandlung.

Was folgt aus dem Freibetrag – und welche Risiken gibt es?

Wer einen Freibetrag nach § 39a Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 EStG erhält, ist zur Abgabe einer Einkommensteuererklärung verpflichtet, sofern der Arbeitslohn die gesetzlichen Grenzen übersteigt (§ 46 Abs. 2 Nr. 4 EStG) – bei Kapitalanlegern mit gutem Einkommen ist das praktisch immer der Fall. Die Steuererklärung ist ohnehin sinnvoll, weil nur dort der tatsächliche Verlust festgestellt wird.

Die Risiken sind überschaubar, sollten aber bekannt sein:

• Nachzahlung: Fällt der tatsächliche Verlust geringer aus als geschätzt – etwa weil die Miete höher ist, Sondertilgungen die Zinsen senken oder die Wohnung früher vermietet wird –, war der Freibetrag zu hoch. Dann droht mit dem Bescheid eine Nachzahlung.
• Anzeigepflicht: Ändern sich die Verhältnisse zu Ihren Ungunsten, müssen Sie das dem Finanzamt umgehend anzeigen (§ 39a Abs. 1 Satz 5 EStG).
• Sinkender Verlust: Mit jeder Mieterhöhung, fallenden Zinsen durch Tilgung und sinkender degressiver AfA wird der Verlust kleiner. Den Freibetrag sollten Sie deshalb nicht über zwei Jahre hinaus „fortschreiben“, ohne neu zu rechnen.
• Verlust ist kein Ziel: Ein steuerlicher Verlust bedeutet, dass Sie mehr Geld ausgeben, als hereinkommt – der Staat trägt nur einen Teil davon. Die Wohnung muss sich über die Jahre wirtschaftlich tragen.

Planen Sie daher lieber einen konservativ geschätzten Freibetrag, der sicher erreicht wird, als einen maximalen, der später zu einer Nachzahlung führt. Wenn Sie noch prüfen, ob Ihr Einkommen für eine Kapitalanlage passt, hilft der Beitrag Welches Einkommen für eine Kapitalanlage-Immobilie?.

Wie gehen Sie praktisch vor?

1. Stichtag klären: Wann gilt die Wohnung als angeschafft bzw. fertiggestellt? Daraus ergibt sich das erste Jahr, für das ein Freibetrag möglich ist.
2. Prognose erstellen: Mietvertrag bzw. erwartete Miete, Darlehensvertrag mit Zinsplan, AfA-Berechnung einschließlich Kaufpreisaufteilung, Hausgeldabrechnung bzw. Wirtschaftsplan.
3. Antrag stellen: Ab dem 1. November für das Folgejahr – elektronisch über ELSTER oder auf Papier mit eigenhändiger Unterschrift.
4. Gehaltsabrechnung prüfen: Nach der Bearbeitung ruft der Arbeitgeber den Freibetrag über ELStAM ab; er erscheint in der nächsten Lohnabrechnung.
5. Steuererklärung abgeben: Pflichtveranlagung beachten und Belege sammeln.

Bei Ehegatten, die beide unbeschränkt steuerpflichtig sind, werden die Beträge nach § 39a Abs. 3 EStG gemeinsam ermittelt und grundsätzlich je zur Hälfte aufgeteilt, sofern keine andere Aufteilung beantragt wird. Das kann bei unterschiedlichen Gehältern und Steuerklassen relevant sein und sollte mit dem Steuerberater abgestimmt werden. Einen Überblick über weitere steuerliche Hebel finden Sie im Beitrag Steuern sparen mit Immobilien.

Fazit: Freibetrag statt Warten – aber mit realistischer Prognose

Sie müssen auf die Steuerentlastung aus Ihrer vermieteten Wohnung nicht bis zum Steuerbescheid warten. Mit dem Antrag auf Lohnsteuer-Ermäßigung nach § 39a EStG wird ein Vermietungsverlust als Freibetrag berücksichtigt, grundsätzlich ab dem Kalenderjahr nach Anschaffung bzw. Fertigstellung, bei Sonder-AfA nach § 7b sogar schon im ersten Jahr. Die Antragsfrist läuft vom 1. November des Vorjahres bis zum 30. November des Jahres, eine 600-€-Mindestgrenze gilt für Vermietungsverluste nicht. Im Gegenzug sind Sie zur Steuererklärung verpflichtet. Im Beispiel bringt das rund 817 € mehr Netto pro Monat – Geld, das die laufende Finanzierung spürbar entlastet. Lassen Sie die Prognose von Ihrem Steuerberater prüfen. Wenn Sie vorab wissen möchten, wie eine konkrete Wohnung mit und ohne Steuereffekt aussieht, rechnen wir das gern mit Ihnen im kostenlosen Erstgespräch durch.