Kaufpreisaufteilung zwischen Grundstück und Gebäude: So sichern Sie Ihre Abschreibung

Teil unseres Leitfadens Immobilien als Kapitalanlage – dort finden Sie den Überblick über alle Bausteine.

Wer eine Wohnung als Kapitalanlage kauft, zahlt einen Preis – das Finanzamt sieht aber zwei Wirtschaftsgüter: das Grundstück und das Gebäude. Nur das Gebäude darf abgeschrieben werden. In München, wo Grundstücke besonders teuer sind, entfällt oft ein großer Teil des Kaufpreises auf den Boden. Wie die Aufteilung funktioniert, was Kaufvertrag, BMF-Arbeitshilfe und Gutachten leisten und wie viel Steuer auf dem Spiel steht, zeigen wir hier.

Wie teile ich den Kaufpreis für die Abschreibung auf Grundstück und Gebäude auf?

Grundsätzlich wird der Gesamtkaufpreis einschließlich der Kaufnebenkosten im Verhältnis der Verkehrswerte von Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits aufgeteilt. Das entspricht der ständigen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs, auf die sich auch das Bundesfinanzministerium beruft. Abschreiben dürfen Sie nur den Gebäudeanteil: Grund und Boden nutzt sich nicht ab und ist deshalb von der AfA nach § 7 Abs. 4 und 5a EStG ausgeschlossen.

In der Praxis gibt es drei Wege, zu einer Aufteilung zu kommen:

1. Aufteilung im notariellen Kaufvertrag: Käufer und Verkäufer vereinbaren, welcher Teil des Preises auf Grundstück und Gebäude entfällt.
2. BMF-Arbeitshilfe: Das Finanzamt nutzt eine typisierende Excel-Arbeitshilfe, wenn es selbst aufteilt oder eine vertragliche Aufteilung prüft.
3. Verkehrswertgutachten: Ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger oder ein zertifizierter Gutachter ermittelt die Werte für das konkrete Objekt.

Welcher Weg sinnvoll ist, hängt vom Objekt und von der Höhe des Streitwerts ab. Weil sich die Aufteilung über Jahrzehnte auf Ihre Steuerlast auswirkt, lohnt es sich, sie bereits vor der Beurkundung zu durchdenken. Einen Überblick über die steuerlichen Grundlagen finden Sie im Beitrag Steuern sparen mit Immobilien.

Welche Rolle spielt die Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag?

Eine im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung ist nach der Rechtsprechung des BFH grundsätzlich der Besteuerung zugrunde zu legen – aber nicht blind. Im Urteil vom 16.09.2015 (IX R 12/14) hat der BFH entschieden, dass die vertragliche Aufteilung zwar Ausgangspunkt ist, das Finanzgericht sie aber prüfen muss. Sie ist nur dann zu verwerfen, wenn sie die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint.

Das bedeutet für Käufer: Eine Aufteilung, die nur deshalb einen sehr hohen Gebäudeanteil ausweist, weil das steuerlich günstig ist, hält einer Prüfung nicht stand. Eine Aufteilung, die sich nachvollziehbar an Bodenrichtwert, Miteigentumsanteil und Gebäudewert orientiert, hat dagegen gute Chancen, anerkannt zu werden. Weil der Verkäufer an der Aufteilung meist kein eigenes Interesse hat, ist eine vertragliche Regelung in der Regel verhandelbar. Beim Kauf vom Bauträger wird häufig bereits eine Aufteilung vorgeschlagen, die Sie mit Ihrem Steuerberater plausibilisieren sollten.

Was ist die BMF-Arbeitshilfe und wie verbindlich ist sie?

Das Bundesfinanzministerium stellt auf seinem Datenportal eine Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung als Excel-Datei samt Anleitung bereit; die aktuelle Fassung trägt laut BMF den Stand März 2026. Sie soll es ermöglichen, in einem typisierten Verfahren eine Aufteilung vorzunehmen oder eine vorliegende Aufteilung auf Plausibilität zu prüfen. Grundlage ist das Verhältnis der Verkehrswerte – ausdrücklich nicht die sogenannte Restwertmethode, bei der der Bodenwert vom Kaufpreis abgezogen und der Rest dem Gebäude zugeschlagen wird.

Die Arbeitshilfe ist allerdings kein Gesetz und bindet die Gerichte nicht. Im Urteil vom 21.07.2020 (IX R 26/19) hat der BFH entschieden, dass sie eine vertragliche Kaufpreisaufteilung nicht ohne Weiteres ersetzen darf. Kritisiert wurde vor allem, dass die damalige Fassung die Bewertung auf ein vereinfachtes Sachwertverfahren verengte und regionale Marktanpassungen nicht ausreichend berücksichtigte. Bei einer streitigen Grundstücksbewertung ist das Finanzgericht nach dem BFH in der Regel gehalten, ein Sachverständigengutachten einzuholen.

Das BMF hat die Arbeitshilfe seitdem mehrfach überarbeitet. Nach Einschätzung von Fachleuten löst auch die aktuelle Fassung nicht jedes Bewertungsproblem, insbesondere in Märkten mit sehr hohen Bodenwerten. Das heißt nicht, dass die Arbeitshilfe falsch rechnet – aber ihr Ergebnis ist ein Indiz, kein Urteil.

Wann lohnt sich ein Gutachten zur Kaufpreisaufteilung?

Ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten oder zertifizierten Sachverständigen ist das stärkste Argument, wenn das Finanzamt der vertraglichen Aufteilung nicht folgt oder selbst eine ungünstige Aufteilung mit der Arbeitshilfe vornimmt. Es kostet je nach Objekt und Umfang meist einen niedrigen vierstelligen Betrag. Das lohnt sich vor allem, wenn der Unterschied im Gebäudeanteil groß ist und die Wohnung langfristig gehalten wird.

Eine grobe Faustregel: Rechnen Sie aus, welche Steuerersparnis ein höherer Gebäudeanteil über die gesamte Nutzungsdauer bringt, und vergleichen Sie das mit den Kosten des Gutachtens. Bei einer einzelnen Wohnung mit kleinem Streitwert ist der Aufwand oft nicht gerechtfertigt; ab einigen Prozentpunkten Unterschied kann er sich durchaus rechnen. Die Kosten des Gutachtens sind in der Regel als Werbungskosten bzw. Anschaffungsnebenkosten steuerlich zu berücksichtigen – wie genau, sollte der Steuerberater festlegen.

Warum ist der Bodenanteil in München so hoch?

Der Bodenanteil einer Eigentumswohnung ergibt sich vereinfacht aus dem Bodenrichtwert der Lage, der Grundstücksfläche und dem Miteigentumsanteil der Wohnung am Grundstück. Bodenrichtwerte sind laut Landeshauptstadt München „durchschnittliche, aus Verkäufen abgeleitete und auf die jeweilige Lage spezifisch abgeglichene Werte unbebauter Grundstücke“. Sie werden vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München alle zwei Jahre ermittelt; die aktuellen Werte beziehen sich auf den Stichtag 01.01.2026 und sind im Portal BORIS München sowie für ganz Bayern über die Gutachterausschüsse bzw. BORIS Bayern abrufbar.

München gehört zu den teuersten Bodenmärkten Deutschlands. Hohe Bodenrichtwerte führen dazu, dass ein großer Teil des Kaufpreises auf den nicht abschreibbaren Grundstücksanteil entfällt. Das gilt besonders für:

• Bestandswohnungen in zentralen Lagen, bei denen das Gebäude älter ist und sein Sachwert entsprechend niedriger angesetzt wird,
• kleine Häuser mit wenigen Einheiten, bei denen auf jede Wohnung ein großer Grundstücksanteil entfällt,
• Lagen mit niedriger baulicher Ausnutzung, weil Bodenrichtwerte in München auf eine bestimmte Geschossflächenzahl bezogen sind und je nach tatsächlicher Ausnutzung umgerechnet werden.

Bei Neubauten in dicht bebauten Wohnanlagen ist der Gebäudeanteil meist höher, weil sich das Grundstück auf viele Einheiten verteilt und die Baukosten hoch sind. Welche Stadtteile für Kapitalanleger interessant sind, lesen Sie im Beitrag die besten Stadtteile Münchens für die Kapitalanlage. Den konkreten Bodenrichtwert Ihrer Lage sollten Sie vor dem Kauf selbst in BORIS nachschlagen.

Was bringen 10 Prozentpunkte mehr Gebäudeanteil an Steuer?

Wie viel die Aufteilung ausmacht, zeigt ein vereinfachtes Beispiel für eine Münchner Bestandswohnung, die zwischen 1925 und 2022 fertiggestellt wurde und deshalb linear mit 2 % abgeschrieben wird (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. b EStG).

Anders ausgedrückt: Jeder Prozentpunkt Gebäudeanteil ist bei diesem Kaufpreis rund 44 € Steuerersparnis pro Jahr wert. Bei einer Neubauwohnung mit degressiver AfA von 5 % vom Restwert ist der Effekt in den ersten Jahren noch deutlich größer – mehr dazu im Beitrag degressive AfA für die Neubauwohnung. Bei der Sonder-AfA nach § 7b entscheidet die Aufteilung zudem mit darüber, ob die Baukostenobergrenze von 5.200 € je m² eingehalten wird (Sonder-AfA nach § 7b).

Kaufvertrag, Arbeitshilfe oder Gutachten: Welcher Weg passt wann?

In vielen Fällen ist die Kombination der beste Weg: eine begründete Aufteilung im Kaufvertrag, die Sie vorab mit der Arbeitshilfe gegenrechnen. Ein Gutachten brauchen Sie erst, wenn das Finanzamt widerspricht und viel auf dem Spiel steht. Wichtig ist, die Unterlagen zur Begründung – Bodenrichtwert mit Stichtag, Teilungserklärung, Baujahr, Ausstattung – von Anfang an zu sammeln. Denn die Frage kommt oft erst Jahre später, bei der ersten Prüfung der Anlage V.

Wie gehen Sie beim Kauf praktisch vor?

1. Bodenrichtwert recherchieren: Schlagen Sie den Wert für die Lage in BORIS nach und notieren Sie Stichtag und Bezugs-Geschossflächenzahl.
2. Miteigentumsanteil und Grundstücksfläche klären: Beides steht in der Teilungserklärung bzw. im Grundbuch.
3. Arbeitshilfe selbst durchrechnen: So sehen Sie, welchen Gebäudeanteil das Finanzamt voraussichtlich ansetzen wird.
4. Aufteilung in den Kaufvertrag aufnehmen: Mit Begründung und realistischen Werten, abgestimmt mit dem Steuerberater.
5. Bei großer Abweichung Gutachten erwägen: Vor allem bei langer Haltedauer und hohem Kaufpreis.

Auch die Kaufnebenkosten werden im gleichen Verhältnis aufgeteilt: Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie eine Maklercourtage erhöhen die Anschaffungskosten und werden anteilig dem Gebäude zugeordnet. Welche Nebenkosten in München anfallen, zeigt unser Beitrag zu den Kaufnebenkosten in München.

Fazit: Kaufpreisaufteilung ist kein Formalismus

Die Aufteilung zwischen Grundstück und Gebäude entscheidet über die Höhe Ihrer Abschreibung für Jahrzehnte. In München ist der Bodenanteil wegen der hohen Bodenrichtwerte oft groß, und die Arbeitshilfe des BMF kann in solchen Märkten zu einem niedrigen Gebäudeanteil führen. Eine realistische, gut begründete Aufteilung im Kaufvertrag ist der beste Schutz – der BFH legt sie grundsätzlich zugrunde, solange sie die tatsächlichen Wertverhältnisse nicht grundlegend verfehlt. Übertreiben lohnt sich nicht, Nachlässigkeit aber auch nicht: 10 Prozentpunkte können über die Nutzungsdauer einen fünfstelligen Steuerbetrag ausmachen. Lassen Sie die Aufteilung vor der Beurkundung von Ihrem Steuerberater prüfen. Bei Objekten, die wir vermitteln, legen wir die Grundlagen dafür offen – sprechen Sie uns gern im kostenlosen Erstgespräch an.