Kaufpreisfaktor in München: Was ein guter Wert ist und warum er hier anders gelesen werden muss

Teil unseres Leitfadens Immobilien als Kapitalanlage – dort finden Sie den Überblick über alle Bausteine.

Der Kaufpreisfaktor ist die schnellste Kennzahl, um Immobilienangebote zu vergleichen – und in München die am häufigsten missverstandene. Wer bundesweite Faustregeln anlegt, findet in der Stadt praktisch nichts, was als „gut“ gilt. Wer sie ignoriert, zahlt womöglich jeden Preis. Wir erklären, wie Sie den Faktor richtig berechnen, welche Werte je Lage und Objektart in München üblich sind und wo die Kennzahl an ihre Grenzen stößt.

Was ist ein guter Kaufpreisfaktor für eine Wohnung in München?

Für eine Münchner Bestandswohnung ist ein Kaufpreisfaktor von 28 bis 32 gut, ein Faktor bis etwa 35 in innenstadtnahen Lagen vertretbar. Faktoren von 40 und mehr finden Sie in der Innenstadt und im Neubau – dort kaufen Sie Werterhalt oder Steuervorteile, aber kaum laufende Rendite. Faktoren unter 25 sind im Stadtgebiet die Ausnahme und fast immer ein Anlass, genauer hinzusehen.

Zur Orientierung drei Referenzwerte: Aus den Angebotsdaten der Stadt München für 2025 ergibt sich stadtweit ein Faktor von rund 33 für Bestandswohnungen und rund 40 für Neubauwohnungen. Der Gutachterausschuss ermittelte im ersten Halbjahr 2026 aus tatsächlichen Verkäufen für ganze Mietwohnhäuser einen durchschnittlichen Ertragsfaktor von rund 30. Im Bundesdurchschnitt aller Kreise lag das Verhältnis laut Postbank Wohnatlas 2026 im Jahr 2025 bei 24,4.

Wie berechnet man den Kaufpreisfaktor?

Der Kaufpreisfaktor – auch Vervielfältiger, Ertragsfaktor oder Mietmultiplikator genannt – gibt an, wie viele Jahresnettokaltmieten der Kaufpreis entspricht:

Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete

Der Kehrwert ist die Bruttomietrendite: 100 ÷ Faktor. Ein Faktor von 30 entspricht also 3,33 % Bruttorendite. Genauer wird die Kennzahl, wenn Sie die Kaufnebenkosten einbeziehen und im Nenner nur den Reinertrag nach nicht umlagefähigen Kosten ansetzen. Diesen „Nettofaktor“ sollten Sie für Ihre eigene Kalkulation nutzen, den einfachen Faktor für den schnellen Vergleich von Angeboten.

Eng verwandt ist der Liegenschaftszinssatz, den Gutachterausschüsse für die Verkehrswertermittlung ableiten. Er beschreibt, mit welchem Zinssatz der Markt den Reinertrag einer Immobilie kapitalisiert, und berücksichtigt dabei Kosten und Restnutzungsdauer. Ein Liegenschaftszinssatz von rund 2,8 %, wie ihn der Gutachterausschuss München für Mietwohnhäuser im ersten Halbjahr 2026 ermittelt hat, signalisiert dasselbe wie ein Faktor um 30: Der Markt akzeptiert in München eine niedrige laufende Verzinsung, weil er Stabilität und langfristige Mietentwicklung einpreist.

Dasselbe Objekt hat also, je nach Rechenweise, einen Faktor von 33,7 oder 41,3. Achten Sie deshalb bei jedem Exposé darauf, welcher Faktor genannt wird – und ob die zugrunde gelegte Miete die tatsächliche Vertragsmiete oder eine erhoffte Marktmiete ist.

Welcher Faktor ist je Lage und Objektart in München üblich?

Die folgende Übersicht fasst die Angebotsdaten des Wohnungsmarktbarometers 2025 zusammen (Kaufpreise und Mieten aus ImmoScout24-Inseraten des Jahres 2025, Faktoren eigene Berechnung) und ergänzt die Transaktionsdaten des Gutachterausschusses.

Die komplette Tabelle für alle 28 Wohnungsmarktgebiete finden Sie in unserem Vergleich der besten Stadtteile für eine Kapitalanlage. Bei den Mietwohnhäusern ist der Wert erstaunlich stabil: Der Gutachterausschuss nannte für das erste Halbjahr 2024 rund 30, für 2025 rund 31 und für 2026 wieder rund 30.

Wie steht München im Vergleich mit anderen Städten da?

Städtevergleiche sind heikel, weil jede Quelle anders rechnet. Innerhalb einer Quelle sind die Relationen aber aussagekräftig. Die folgende Übersicht stammt aus Daten von empirica-regio, die das Maklerhaus von Poll veröffentlicht hat (Stand 2024/2025):

Quelle: von Poll Immobilien auf Basis empirica-regio. Zum Vergleich: Bundesdurchschnitt aller Kreise 24,4 im Jahr 2025 (Postbank Wohnatlas 2026, HWWI).

Ein zweiter Blick auf das Neubausegment bestätigt das Bild: Laut der Wohnungsmarktanalyse von JLL für das erste Halbjahr 2026 kosten Neubauwohnungen in München im Median 10.813 €/m² und damit deutlich mehr als in Hamburg (8.411 €/m²) oder Berlin (8.135 €/m²). Gleichzeitig ist München mit 26,48 €/m² auch bei den Neubaumieten Spitzenreiter. Höhere Preise gehen hier also mit höheren Mieten einher, weshalb der Faktor weniger stark abweicht als der Quadratmeterpreis.

Bemerkenswert ist zweierlei. Erstens liegt München nicht mehr so weit vor den anderen Metropolen, wie viele annehmen – die Mieten sind in den letzten Jahren kräftig gestiegen, die Kaufpreise dagegen gefallen. Laut Postbank Wohnatlas ist das Verhältnis von Kaufpreis zu Miete 2025 gerade in den sieben größten Städten besonders deutlich gesunken. Zweitens ist der Abstand zu B-Standorten groß: Ein Mehrfamilienhaus in Nürnberg mit zehn Wohnungen, das wir vermittelt haben, lag bei Faktor 22,8. Mehr zu den Unterschieden in Bayern im Artikel zur Kapitalanlage in Bayern.

Warum ist der Faktor in München anders zu lesen?

Die bundesweit verbreitete Faustregel „Faktor unter 20 ist gut, über 25 ist teuer“ würde in München praktisch jedes Objekt disqualifizieren. Das liegt nicht daran, dass Münchner Käufer irrational sind, sondern an vier strukturellen Besonderheiten:

• Geringes Leerstandsrisiko. Der Mietmarkt ist seit Jahren angespannt, die Stadt erwartet laut ihrer Planungsprognose bis 2045 weiteres Bevölkerungswachstum. In unserer eigenen Verwaltung liegt der Leerstand über mehr als 250 Einheiten unter 4 % (eigene Erhebung, Stand September 2026). Käufer akzeptieren für diese Sicherheit eine niedrigere Anfangsrendite – der Liegenschaftszinssatz von rund 2,8 % drückt genau das aus.
• Mietwachstum. Die Angebotsmieten bei Wiedervermietung stiegen laut Stadt von 19,20 €/m² (2022) auf 22,52 €/m² (2025). Dadurch ist der stadtweite Bestandsfaktor auf Angebotsbasis in drei Jahren von rund 42 auf rund 33 gefallen – bei annähernd gleichen Preisen würde er mit weiter steigenden Mieten weiter sinken.
• Regulierte Mieten. Für vermietete Bestandswohnungen gilt die Vertragsmiete, und Erhöhungen sind in München auf 15 % in drei Jahren und höchstens bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt. Ein hoher Faktor auf eine niedrige Bestandsmiete kann deshalb attraktiver sein, als er aussieht – wenn realistisches Erhöhungspotenzial besteht. Umgekehrt ist ein niedriger Faktor auf eine Miete oberhalb der Mietpreisbremse ein Risiko (siehe Mieterhöhung und Kappungsgrenze).
• Hoher Bodenanteil. In München entfällt ein großer Teil des Kaufpreises auf den Grund, der nicht abgeschrieben werden kann. Dasselbe Faktorniveau bringt deshalb eine geringere Abschreibung als in günstigeren Städten; dafür ist der Bodenwert über lange Zeiträume erfahrungsgemäß wertstabil.

Wie vergleichen Sie zwei Angebote mit dem Faktor?

Wie trügerisch der einfache Faktor sein kann, zeigt ein Vergleich, wie wir ihn in der Praxis häufig sehen: zwei Bestandswohnungen mit je 60 m² im selben Stadtteil. Wohnung A ist günstiger, das Gebäude hat aber eine beschlossene Fassaden- und Heizungssanierung vor sich. Wohnung B ist teurer, das Gebäude wurde vor wenigen Jahren modernisiert.

Annahmen: Kaufnebenkosten 9,07 %, Verwaltung 439 € pro Jahr, Mietausfall 2 % der Miete; vereinfachtes Beispiel ohne Finanzierung und Steuer.

Auf dem Papier wirkt Wohnung A um fast 2,5 Faktorpunkte günstiger. Nach Sonderumlage und höherem Instandhaltungsbedarf sind beide Angebote praktisch gleichauf – mit dem Unterschied, dass bei Wohnung B das Risiko weiterer Überraschungen geringer ist. Genau deshalb lesen wir vor jeder Empfehlung die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und den Wirtschaftsplan, bevor wir über den Faktor sprechen.

Welche Faustregeln helfen bei der Einschätzung?

1. Immer mit der zulässigen Miete rechnen. Bei vermieteten Objekten mit der Vertragsmiete, bei leeren Bestandswohnungen mit der Obergrenze nach Mietpreisbremse, im Neubau mit der erzielbaren Erstbezugsmiete.
2. Faktor mit dem Lagedurchschnitt vergleichen. Liegt ein Angebot fünf oder mehr Punkte unter dem Wert des Stadtteils, fragen Sie nach dem Grund.
3. Neubau nach Steuern bewerten. Ein Neubaufaktor von 38 kann mit degressiver AfA, Förderkrediten und geringem Instandhaltungsbedarf wirtschaftlich mit einem Bestandsfaktor von 32 mithalten – oder auch nicht. Das zeigt nur eine vollständige Rechnung, etwa wie in unserem Artikel zur Mietrendite in München.
4. Kaufnebenkosten einrechnen. Rund 9 % Nebenkosten erhöhen den effektiven Faktor um etwa drei Punkte.
5. Nicht auf den Faktor allein verlassen. Hausgeld, Rücklage, Energieausweis und Protokolle der Eigentümerversammlungen gehören immer dazu.

Selbst nachrechnen: Was ein bestimmter Kaufpreisfaktor für Ihren monatlichen Eigenaufwand bedeutet, zeigt der Kapitalanlage-Rechner München – mit Münchner Durchschnittswerten vorbelegt, live und ohne Anmeldung.

Fazit: In München zählt der relative Faktor

Ein guter Kaufpreisfaktor liegt in München für Bestandswohnungen bei 28 bis 32, der Stadtdurchschnitt der Angebotsdaten 2025 bei rund 33 im Bestand und rund 40 im Neubau. Im Städtevergleich liegt München zwar weiter über dem Bundesdurchschnitt von 24,4, aber inzwischen auf ähnlichem Niveau wie Hamburg oder Frankfurt. Entscheidend ist der Vergleich innerhalb der Lage und die vollständige Rechnung nach Kosten, Steuern und Finanzierung. Wenn Sie einen konkreten Faktor einordnen möchten, rechnen wir ihn gern im kostenlosen Erstgespräch mit Ihnen nach.