Kaufnebenkosten in München: Was der Wohnungskauf zusätzlich kostet – mit Tabelle für 300.000 bis 600.000 €

Teil unseres Leitfadens Immobilien als Kapitalanlage – dort finden Sie den Überblick über alle Bausteine.

Der Kaufpreis ist nur ein Teil der Rechnung. Wer eine Wohnung in München kauft, zahlt zusätzlich Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und oft einen Makler – Kosten, die nicht in den Wert der Immobilie eingehen und die fast jede Bank aus Eigenkapital sehen möchte. Wir zeigen, wie sich die Kaufnebenkosten 2026 genau zusammensetzen, was sie bei typischen Münchner Kaufpreisen ausmachen und wie Vermieter sie steuerlich behandeln.

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in München insgesamt?

Beim Kauf einer Eigentumswohnung in München sollten Sie ohne Makler mit rund 4,9 bis 5,2 % und mit Käuferprovision mit rund 8,5 bis 8,8 % des Kaufpreises rechnen. Den größten Block bildet die Grunderwerbsteuer mit 3,5 %. Notar und Grundbuch kosten zusammen rund 1,4 bis 1,7 % – inklusive Grundschuld für die Bank. Hinzu kommt gegebenenfalls die Maklerprovision, die in Bayern üblicherweise bei 3,57 % inklusive Umsatzsteuer je Partei liegt.

Bei 400.000 € Kaufpreis sind das in unserem Beispiel rund 20.200 € ohne und rund 34.500 € mit Makler. Diese Beträge fließen nicht in den Wert der Wohnung, sondern sind im Wesentlichen „weg“ – deshalb verlangen die meisten Banken, dass Sie sie aus Eigenkapital bezahlen.

Aus welchen Posten setzen sich die Nebenkosten zusammen?

• Grunderwerbsteuer: In Bayern gilt der gesetzliche Steuersatz von 3,5 % (§ 11 Abs. 1 GrEStG); der Freistaat hat – anders als die meisten Bundesländer – keinen höheren eigenen Satz festgelegt. Bemessungsgrundlage ist der Kaufpreis für Grundstück und Gebäude.
• Notar: Beurkundung des Kaufvertrags, Vollzug (z. B. Einholen von Genehmigungen und Löschungsunterlagen) und Betreuung (z. B. Fälligkeitsmitteilung). Die Gebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt und nicht verhandelbar.
• Grundbuchamt: Eintragung der Auflassungsvormerkung, später die Eigentumsumschreibung und die Löschung der Vormerkung.
• Grundschuld: Finanzieren Sie über eine Bank, lässt diese eine Grundschuld beurkunden und eintragen – noch einmal Notar- und Grundbuchgebühren.
• Makler: Nur, wenn ein Makler auch mit Ihnen einen Vertrag geschlossen hat oder die Provision wirksam auf Sie übertragen wurde (dazu unten mehr).

Nicht zu den Kaufnebenkosten im engeren Sinn gehören laufende Kosten wie Hausgeld und Grundsteuer, aber planen Sie sie ab dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten ein. Wie sich die Nebenkosten in einer 30-Jahres-Rechnung auswirken, zeigt unser Rechenbeispiel für eine Münchner Wohnung.

Wie werden Notar- und Grundbuchkosten nach GNotKG berechnet?

Notare und Grundbuchämter rechnen nach Tabelle B des GNotKG (§ 34 GNotKG mit Anlage 2, in der seit 1. Juni 2025 geltenden Fassung). Aus dem Geschäftswert – beim Kauf der Kaufpreis, bei der Grundschuld deren Nennbetrag – ergibt sich eine volle Gebühr (1,0), die je nach Tätigkeit mit einem Gebührensatz multipliziert wird. Laut Tabelle B beträgt eine volle Gebühr bei 300.000 € Geschäftswert 635 €, bei 400.000 € 785 €, bei 500.000 € 935 € und bei 600.000 € 1.095 €.

Für einen typischen Wohnungskauf fallen beim Notar etwa 2,0 Gebühren für die Beurkundung, 0,5 für den Vollzug und 0,5 für die Betreuung an, zuzüglich Auslagen und 19 % Umsatzsteuer. Das Grundbuchamt berechnet 0,5 Gebühren für die Vormerkung und 1,0 für die Eigentumsumschreibung (ohne Umsatzsteuer). Für die Grundschuld kommen beim Notar 1,0 Gebühren für die Beurkundung plus Vollzugsgebühren und beim Grundbuchamt 1,0 Gebühren für die Eintragung hinzu. Im Einzelfall können weitere Posten anfallen, etwa für Treuhandauflagen der Bank oder Genehmigungen – rechnen Sie deshalb mit einem kleinen Puffer.

Welche Nebenkosten fallen bei 300.000 bis 600.000 € an?

Vereinfachte Beispielrechnung, Stand: September 2026. Annahmen: Tabelle B GNotKG; Notar Kauf 3,0 Gebühren plus 150 € Auslagen plus 19 % Umsatzsteuer; Grundbuch 1,5 Gebühren plus 25 € Löschung der Vormerkung; Grundschuld in Höhe des Kaufpreises mit 1,3 Notargebühren plus 50 € Auslagen plus Umsatzsteuer und 1,0 Grundbuchgebühr. Tatsächliche Notarrechnungen weichen je nach Vertragsgestaltung ab.

Beim Kauf einer Neubauwohnung vom Bauträger fällt die Grunderwerbsteuer auf den gesamten Kaufpreis an, also auch auf das noch zu errichtende Gebäude. Weil der Kaufpreis in Raten nach Baufortschritt gezahlt wird, können zusätzlich Bereitstellungszinsen der Bank entstehen – steuerlich sind sie bei Vermietung Finanzierungskosten.

Weil die Gebührentabelle degressiv verläuft, sinkt der prozentuale Anteil von Notar und Grundbuch mit steigendem Kaufpreis leicht. Grunderwerbsteuer und Makler bleiben dagegen prozentual konstant – sie machen den Unterschied.

Muss ich als Kapitalanleger Maklerprovision zahlen?

Seit dem 23. Dezember 2020 gelten für den Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern besondere Regeln (§§ 656a bis 656d BGB). Ein Maklervertrag braucht Textform (§ 656a BGB). Lässt sich der Makler von beiden Seiten bezahlen, müssen sich Käufer und Verkäufer in gleicher Höhe verpflichten (§ 656c BGB). Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, darf auf den Käufer höchstens die Hälfte abgewälzt werden – und dieser Anteil wird erst fällig, wenn der Verkäufer seinen Teil nachweislich gezahlt hat (§ 656d BGB).

Diese Schutzregeln gelten nach § 656b BGB aber nur, wenn der Käufer Verbraucher ist. Wer als Privatperson eine einzelne Wohnung zur Vermietung kauft, handelt in der Regel im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung und damit als Verbraucher. Anders ist es beim Kauf über eine GmbH, bei Mehrfamilienhäusern, Grundstücken oder Gewerbeimmobilien: Dort ist die Provision frei verhandelbar, und der Käufer kann auch die volle Provision tragen. Mehr zur Frage GmbH oder Privatkauf lesen Sie unter Immobilie privat oder in der GmbH.

Beim Neubau vom Bauträger ist der Kauf für Käufer häufig provisionsfrei, weil der Bauträger den Vertrieb bezahlt. Auch wir werden vom Verkäufer bzw. Bauträger vergütet, vergleichbar einer Maklercourtage. Für Käufer ist unsere Beratung kostenlos – am Kaufpreis ändert das nichts.

Welche Kaufnebenkosten kann ich als Vermieter steuerlich absetzen?

Bei einer vermieteten Wohnung unterscheidet das Steuerrecht zwei Gruppen. Anschaffungsnebenkosten – Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch für den Kauf, Maklerprovision – erhöhen die Anschaffungskosten. Sie werden im Verhältnis von Gebäude zu Grund und Boden aufgeteilt; nur der Gebäudeanteil wirkt über die jährliche Abschreibung (AfA) nach § 7 Abs. 4 EStG, der Anteil für Grund und Boden gar nicht. Finanzierungskosten – Notar und Grundbuch für die Grundschuld, Bereitstellungszinsen, Schätzkosten der Bank – sind dagegen im Jahr der Zahlung sofort als Werbungskosten abziehbar (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG).

In München ist der Bodenanteil hoch – ein großer Teil der Nebenkosten wirkt sich deshalb steuerlich gar nicht aus. Wie die Aufteilung ermittelt wird, erklären wir unter Kaufpreisaufteilung Grund und Gebäude. Einen Überblick über alle Steuereffekte gibt der Artikel Steuern sparen mit Immobilien.

Kann ich die Kaufnebenkosten mitfinanzieren?

Grundsätzlich ja, aber es wird teurer. Viele Banken finanzieren bei guter Bonität bis zu 100 % des Kaufpreises, manche auch darüber hinaus (sogenannte 110-%-Finanzierung). Jede Stufe des Beleihungsauslaufs kostet jedoch Zinsaufschlag. Das Vergleichsportal baufivergleich.de wies am 11.09.2026 für zehn Jahre Zinsbindung bei 100 % Beleihung rund 4,71 % effektiv aus, bei 110 % und mehr rund 5,21 %.

Der entscheidende Punkt: Die Mehrkosten entstehen nicht nur für die zusätzlichen gut 20.000 €, sondern weil der Aufschlag auf das gesamte Darlehen wirkt. Deshalb ist es fast immer sinnvoll, mindestens die Nebenkosten aus eigenem Geld zu zahlen. Bei den Kapitalanlagen, die wir begleiten, liegt der Einstieg typischerweise bei rund 30.000 € Eigenkapital, das im Wesentlichen die Nebenkosten deckt; bei ausgewählten Projekten und guter Bonität ist der Kaufpreis dann bis zu 100 % finanzierbar. Wie viel Eigenkapital insgesamt sinnvoll ist, lesen Sie unter Eigenkapital für eine Wohnung in München und im Artikel zur 100-%-Finanzierung.

Wo lässt sich bei den Nebenkosten sparen – und wo nicht?

• Grunderwerbsteuer und Notar: Gesetzlich festgelegt, nicht verhandelbar.
• Mitverkauftes Inventar: Werden etwa eine Einbauküche oder Möbel mit einem angemessenen, realistischen Wert gesondert im Kaufvertrag ausgewiesen, fällt darauf keine Grunderwerbsteuer an. Überhöhte Ansätze akzeptiert das Finanzamt nicht.
• Erhaltungsrücklage: Der anteilige Betrag in der Rücklage der Eigentümergemeinschaft mindert die Grunderwerbsteuer nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs nicht.
• Makler: Provisionsfreie Angebote senken die Nebenkosten deutlich. Achten Sie aber darauf, dass der Kaufpreis dann nicht über dem Marktniveau liegt.
• Nicht am falschen Ende sparen: Eine unabhängige Prüfung von Teilungserklärung, Protokollen und Rücklagenstand kostet wenig im Vergleich zu einer unerwarteten Sonderumlage.

Fazit: Mit wie viel sollten Sie rechnen?

Planen Sie für eine Münchner Wohnung ohne Makler rund 5 % und mit Makler rund 8,5 bis 9 % des Kaufpreises an Nebenkosten ein – bei 400.000 € also rund 20.000 bis 35.000 €. Diese Summe sollte aus Eigenkapital kommen, weil eine Mitfinanzierung den Zins für das gesamte Darlehen erhöht. Steuerlich wirken die Anschaffungsnebenkosten nur mit dem Gebäudeanteil über die AfA, die Kosten der Grundschuld dagegen sofort. Welche weiteren Punkte vor dem Notartermin geprüft werden sollten, fasst unsere Checkliste zum Wohnungskauf zusammen. Wenn Sie die Nebenkosten für ein konkretes Objekt durchrechnen möchten, sprechen Sie uns gerne im kostenlosen Erstgespräch an.