Sonder-AfA nach § 7b EStG: Voraussetzungen, Grenzen und die Kombination mit der degressiven AfA

Teil unseres Leitfadens Immobilien als Kapitalanlage – dort finden Sie den Überblick über alle Bausteine.

Zwei Abschreibungen, die sich addieren: Für neue Mietwohnungen können Kapitalanleger die degressive AfA und die Sonder-AfA nach § 7b gleichzeitig nutzen. Das klingt nach einem Steuergeschenk, ist aber an Bedingungen geknüpft, die gerade in München häufig nicht erfüllt werden. Wir zeigen, welche Voraussetzungen gelten, wie die Kombination nach der Berechnungslogik des Bundesfinanzministeriums funktioniert und woran sie in der Praxis scheitert.

Kann ich die Sonder-AfA nach § 7b und die degressive AfA kombinieren?

Ja. Das Gesetz sieht die Kombination ausdrücklich vor: Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG kann „neben der Absetzung für Abnutzung nach § 7 Absatz 4 oder 5a“ in Anspruch genommen werden (§ 7b Abs. 1 Satz 1 EStG). Im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den drei folgenden Jahren dürfen Sie also zusätzlich zur regulären AfA bis zu 5 % der Bemessungsgrundlage pro Jahr als Sonder-AfA ansetzen – insgesamt bis zu 20 % in vier Jahren. Die reguläre AfA kann dabei die lineare AfA von 3 % oder die degressive AfA von 5 % vom Restwert sein.

Das Bundesfinanzministerium rechnet diese Kombination in seinem Anwendungsschreiben vom 21.05.2025 selbst vor. Der Haken liegt nicht in der Kombination, sondern in den Voraussetzungen der Sonder-AfA: Sie sind deutlich strenger als die der degressiven AfA. Wie die degressive AfA für sich allein funktioniert, erklären wir im Beitrag degressive AfA für die Neubauwohnung.

Welche Voraussetzungen gelten für die Sonder-AfA nach § 7b?

Für Wohnungen, die aufgrund eines neuen Bauantrags entstehen, müssen laut § 7b EStG (Stand: September 2026) alle folgenden Bedingungen erfüllt sein:

Für ältere Bauanträge (nach dem 31.08.2018 und vor dem 01.01.2022) gelten andere Werte: 3.000 € Baukostenobergrenze und 2.000 € Bemessungsgrundlage je m², ohne EH-40-Pflicht. Diese Fälle können die Sonder-AfA laut § 52 Abs. 15a EStG letztmals im Veranlagungszeitraum 2026 nutzen. Für Neukäufe spielt dieser „alte“ § 7b praktisch keine Rolle mehr.

Wie genau werden Bauantrag, QNG-Siegel und Baukostenobergrenze geprüft?

Bauantrag: Es zählt das Datum des Bauträgers

Beim Kauf einer neuen Wohnung ist nach Randziffer 14 des BMF-Schreibens der Zeitpunkt des Bauantrags bzw. der Bauanzeige desjenigen maßgebend, der die Wohnung hergestellt hat – also in der Regel des Bauträgers. Das Datum Ihres Kaufvertrags ist für § 7b nicht entscheidend. Lassen Sie sich das Bauantragsdatum daher vor der Beurkundung schriftlich bestätigen.

EH 40 mit QNG: Siegel ist Pflicht

Das Gebäude muss die Anforderungen an ein Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse erfüllen. Der Nachweis erfolgt über das QNG, das akkreditierte Zertifizierungsstellen in den Stufen QNG-PLUS oder QNG-PREMIUM vergeben (BMF-Schreiben, Rz. 19). Ohne dieses Siegel gibt es keine Sonder-AfA – ein „fast EH 40“ genügt nicht.

Baukostenobergrenze: Das Nadelöhr in Ballungsräumen

Maßgeblich sind die abschreibungsfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten, also der Gebäudeanteil einschließlich anteiliger Nebenkosten. Der Grund-und-Boden-Anteil zählt nicht (BMF-Schreiben, Rz. 43). Die Kosten werden auf die Nutzfläche verteilt, die in Anlehnung an die Wohnflächenverordnung ermittelt wird – dabei zählen anteilige Neben- und Zubehörräume wie Keller oder Fahrradräume mit (Rz. 49 und 50). Wird die Grenze von 5.200 € je m² auch nur leicht überschritten, entfällt die Sonder-AfA vollständig (Rz. 48). Wird sie innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Anschaffungsjahr durch nachträgliche Kosten überschritten, wird die Sonder-AfA rückgängig gemacht (§ 7b Abs. 4 Nr. 3 EStG).

Wie sieht die Kombination in einem Rechenbeispiel aus?

Das folgende Beispiel folgt der Berechnungslogik des BMF-Schreibens (Beispiel 7c): Die degressive AfA läuft in den ersten vier Jahren vom um die degressive AfA geminderten Wert, die Sonder-AfA zusätzlich von der gedeckelten Bemessungsgrundlage. Ab dem fünften Jahr wird die degressive AfA vom Restwert nach Abzug aller Abschreibungen berechnet (§ 7a Abs. 9 EStG).

In den ersten vier Jahren schreiben Sie in diesem Beispiel rund 86.400 € ab – fast das Dreifache der linearen AfA. Die Kombination zieht Abschreibung stark nach vorn. Der Preis dafür: Ab dem fünften Jahr ist die jährliche AfA entsprechend niedriger, weil vom kleineren Restwert gerechnet wird.

Warum scheitert § 7b in München oft an der Baukostenobergrenze?

Rechnen Sie für eine typische Münchner Neubauwohnung nach: Entfallen bei 60 m² zum Beispiel 420.000 € auf den Gebäudeanteil, liegen die abschreibungsfähigen Kosten bei 7.000 € je m² – deutlich über 5.200 €. Die Sonder-AfA ist dann ausgeschlossen, die degressive AfA bleibt aber möglich. Anders sieht es häufig bei Projekten im Umland oder in kleineren Städten aus, wo der Gebäudeanteil je m² niedriger liegt. Ein Beispiel aus unserer Praxis sind die inzwischen verkauften QNG-Apartments nahe dem TU-Campus in Eching (57 Einheiten, KfW 40 QNG, Kaufpreise ab 164.500 €).

Weil die Nutzfläche anteilige Nebenräume einschließt und die Aufteilung zwischen Grund und Boden und Gebäude die Kosten je m² direkt beeinflusst, sollte die Prüfung vor dem Kauf mit konkreten Zahlen des Bauträgers erfolgen. Mehr zur Aufteilung lesen Sie im Beitrag Kaufpreisaufteilung zwischen Grundstück und Gebäude. Zur parallel möglichen KfW-Förderung für QNG-Neubauten informiert unser Beitrag KfW-Förderung 2026 für Kapitalanleger.

Was passiert, wenn ich die Wohnung vor Ablauf von zehn Jahren verkaufe oder selbst nutze?

Die Sonder-AfA ist an eine zehnjährige Bindung geknüpft. Sie wird nach § 7b Abs. 4 EStG rückwirkend gestrichen, wenn

• die Wohnung im Jahr der Anschaffung und in den folgenden neun Jahren nicht durchgehend entgeltlich zu Wohnzwecken überlassen wird – etwa bei Eigennutzung, unentgeltlicher Überlassung an Angehörige oder Ferienvermietung,
• die Wohnung in diesem Zeitraum verkauft wird und der Veräußerungsgewinn nicht der Einkommen- oder Körperschaftsteuer unterliegt,
• die Baukostenobergrenze in den ersten drei Jahren nach dem Anschaffungsjahr durch nachträgliche Kosten überschritten wird.

Die betroffenen Steuerbescheide werden dann geändert, selbst wenn sie bestandskräftig sind. Eine Verzinsung der Nachzahlung nach § 233a AO entfällt insoweit zwar (§ 7b Abs. 4 Satz 4 EStG), die Steuer müssen Sie aber zurückzahlen. Den jährlichen Nachweis der Vermietung verlangt das BMF ausdrücklich (Rz. 69). Wer also nicht sicher ist, die Wohnung zehn Jahre vermietet zu halten, sollte die Sonder-AfA nicht einplanen.

Gibt es noch weitere Vorteile der Sonder-AfA?

Ein wenig bekannter Punkt betrifft den Lohnsteuerabzug. Negative Einkünfte aus Vermietung dürfen bei Vorauszahlungen und bei einem Freibetrag auf der Lohnsteuerkarte grundsätzlich erst ab dem Kalenderjahr nach der Anschaffung oder Fertigstellung berücksichtigt werden (§ 37 Abs. 3 Satz 8 EStG). Diese Sperre gilt nach § 37 Abs. 3 Satz 10 EStG nicht für Gebäude, für die eine Sonder-AfA nach § 7b in Anspruch genommen wird. Ein Freibetrag ist dann schon im Anschaffungsjahr möglich. Details dazu im Beitrag Lohnsteuerermäßigung bei Vermietungsverlusten.

Und noch ein Hinweis zu Rechtsform und Beihilferecht: Für private Vermieter mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung spielt die De-minimis-Verordnung bei neuen Bauanträgen keine Rolle. Kaufen Sie dagegen über eine GmbH, erzielt diese gewerbliche Einkünfte – dann ist die De-minimis-Grenze zu beachten. Mehr dazu im Beitrag Immobilie privat oder über eine GmbH kaufen.

Selbst nachrechnen: Wie sich § 7b und degressive AfA auf Ihren Monat auswirken, zeigt der Kapitalanlage-Rechner München – mit Münchner Durchschnittswerten vorbelegt, live und ohne Anmeldung.

Fazit: Lohnt sich die Kombination aus § 7b und degressiver AfA?

Wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind, ist die Kombination aus Sonder-AfA nach § 7b und degressiver AfA nach § 7 Abs. 5a derzeit der stärkste Abschreibungshebel für neue Mietwohnungen: bis zu 10 % Abschreibung im ersten Jahr. Der Engpass sind die Bedingungen – EH 40 mit QNG, Bauantrag zwischen dem 01.01.2023 und dem 30.09.2029, höchstens 5.200 € je m² und zehn Jahre Vermietung. In teuren Münchner Lagen wird die Kostengrenze oft gerissen; im Umland und bei effizient geplanten Projekten ist sie erreichbar. Unser Rat: Lassen Sie sich Bauantragsdatum, QNG-Zertifizierung und Kostenaufteilung vor der Beurkundung belegen und die Wirkung von Ihrem Steuerberater durchrechnen. Eine Wohnung muss sich auch ohne Sonder-AfA tragen – die Steuer ist das Plus, nicht das Fundament. Wenn Sie wissen möchten, welche Projekte die Kriterien erfüllen, sprechen Sie uns im kostenlosen Erstgespräch an.