Wohnung in München als Kapitalanlage: Rechenbeispiel über 30 Jahre mit 30.000 € Eigenkapital

Teil unseres Leitfadens Immobilien als Kapitalanlage – dort finden Sie den Überblick über alle Bausteine.

„Rechnen Sie mir das mal ehrlich durch“ – diese Bitte hören wir im Erstgespräch fast immer. Denn viele Beispielrechnungen im Netz arbeiten mit zu hohen Mieten, zu niedrigen Kosten oder lassen die Steuer auf spätere Überschüsse einfach weg. Wir haben deshalb eine typische Münchner 2-Zimmer-Wohnung mit Marktwerten über 30 Jahre durchgerechnet: mit Zins, Tilgung, Hausgeld, AfA, Steuer, Wertentwicklung – und einem Stresstest für den Fall, dass es schlechter läuft.

Was kostet eine vermietete 2-Zimmer-Wohnung in München mit 30.000 € Eigenkapital pro Monat?

Die kurze, ehrliche Antwort: In unserem vereinfachten Beispiel – 52 m² Bestandswohnung für 420.000 €, 30.000 € Eigenkapital für die Kaufnebenkosten, Kaufpreis voll finanziert zu 4,2 % Zins und 2 % Tilgung – zahlen Sie in den ersten Jahren rund 910 bis 1.040 € im Monat aus eigener Tasche zu, und zwar nach Steuererstattung. Vor Steuern sind es rund 1.400 €. Dafür ist die Wohnung nach rund 27 Jahren schuldenfrei, und bei 2 % Wertsteigerung pro Jahr steht nach 30 Jahren ein rechnerisches Vermögen von rund 760.000 € (nominal) in den Büchern.

Eine Münchner Kapitalanlage-Wohnung ist damit in aller Regel ein Sparvertrag mit Hebel, kein Einkommen. Wer das weiß und die monatliche Zuzahlung dauerhaft tragen kann, kann damit langfristig Vermögen aufbauen. Wer auf einen positiven Cashflow ab dem ersten Monat hofft, wird in München kaum fündig – das rechnen wir unten offen vor.

Welche Annahmen stecken in der Rechnung?

Wir haben bewusst mit Marktwerten gerechnet, nicht mit Prospektzahlen. Laut immowelt lag der durchschnittliche Angebotspreis für Eigentumswohnungen in München im September 2026 bei rund 8.070 €/m², für 2-Zimmer-Wohnungen bei rund 7.930 €/m²; GLASER Immobilienberatung nennt für April 2026 rund 8.100 €/m². Unsere 52 m² für 420.000 € entsprechen etwa 8.080 €/m² – also Durchschnitt, keine Toplage.

Bei der Miete sind wir vorsichtiger als die Portale. Die durchschnittliche Angebotsmiete lag laut immowelt im September 2026 bei rund 21,60 €/m². Für eine Bestandswohnung gilt in München aber die Mietpreisbremse: Bei Wiedervermietung darf die Miete grundsätzlich höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB). Der Münchner Mietspiegel 2025 weist im Durchschnitt 15,38 €/m² aus. Für eine ordentliche 2-Zimmer-Wohnung aus den 1990er-Jahren in mittlerer Lage setzen wir deshalb 18,00 €/m² an – das muss im Einzelfall über den Mietspiegel belegt werden. Mehr dazu im Artikel zur Mietpreisbremse in München.

Die Kaufnebenkosten im Detail erklären wir im Artikel zu den Kaufnebenkosten in München. Die Frage, wie viel eigenes Geld sinnvoll ist, behandeln wir unter Eigenkapital für eine Wohnung in München.

Wie wird die Abschreibung (AfA) angesetzt?

Abschreiben dürfen Sie nur den Gebäudeanteil, nicht den Grund und Boden. Für Gebäude, die zwischen 1925 und Ende 2022 fertiggestellt wurden, beträgt die lineare AfA 2 % pro Jahr (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. b EStG). In München ist der Bodenanteil hoch. Wir unterstellen einen Gebäudeanteil von 40 % an Kaufpreis plus Anschaffungsnebenkosten (440.160 €). Das ergibt eine AfA-Bemessungsgrundlage von rund 176.060 € und eine jährliche AfA von 3.521 €. Wie die Aufteilung konkret ermittelt wird, lesen Sie unter Kaufpreisaufteilung Grund und Gebäude.

Die Kosten der Grundschuldbestellung (hier 2.100 €) sind Finanzierungskosten und im ersten Jahr sofort als Werbungskosten abziehbar. Grunderwerbsteuer und Notarkosten für den Kaufvertrag erhöhen dagegen die Anschaffungskosten und wirken nur über die AfA.

Wie entwickeln sich Miete, Schulden und Vermögen über 30 Jahre?

Die folgende Tabelle zeigt ausgewählte Jahre des Basisfalls. „Steuereffekt“ ist positiv, wenn das Finanzamt erstattet, und negativ, wenn Sie Steuern auf den Vermietungsüberschuss zahlen. „Saldo pro Monat“ ist das, was nach Rate, Kosten und Steuer im Monatsdurchschnitt übrig bleibt (negativ = Zuzahlung).

Drei Dinge fallen auf. Erstens: Die monatliche Zuzahlung sinkt nicht über die Zeit, sie steigt sogar leicht – bis auf rund 1.250 € im 26. Jahr. Der Grund ist, dass der Zinsanteil schrumpft und damit auch die Steuererstattung – ab etwa Jahr 18 erzielen Sie einen steuerpflichtigen Überschuss, obwohl Sie weiterhin zuzahlen, weil die Tilgung steuerlich keine Rolle spielt. Zweitens: Das Darlehen ist nach rund 27 Jahren getilgt; ab dann bleiben nach Kosten und Steuern rund 900 € im Monat übrig. Drittens: Über die ersten 27 Jahre zahlen Sie nach Steuern insgesamt rund 353.000 € zu, plus die 30.000 € Eigenkapital – zusammen also rund 383.000 €.

Lohnt sich das unterm Strich?

Stellt man die Zahlungen dem Vermögen nach 30 Jahren gegenüber, ergibt sich in unserem Basisfall eine Rendite auf das eingesetzte Geld von rund 4,1 % p. a. nach Steuern – vor Verkaufskosten. Setzt man bei einem Verkauf 5 % Kosten an, sind es rund 3,9 % p. a. Ein Verkauf nach mehr als zehn Jahren ist für Privatpersonen nach § 23 EStG steuerfrei. Bei einem Verkauf direkt nach Ablauf der Zehnjahresfrist (Erlös nach 5 % Kosten abzüglich Restschuld: rund 170.500 €, eingezahlt rund 150.100 €) läge die Rendite nur bei rund 2,3 % p. a.

Diese Zahlen hängen stark an der Wertentwicklung. Bei nur 1 % Wertsteigerung pro Jahr läge der Wert nach 30 Jahren bei rund 566.000 € statt 761.000 €, bei 0 % bei 420.000 €. Außerdem sind es nominale Werte: 760.000 € in 30 Jahren entsprechen bei 2 % Inflation einer heutigen Kaufkraft von rund 420.000 €. Ob sich das im Vergleich zu einem breit gestreuten Aktien-ETF lohnt, hängt von Ihrer Risikoneigung ab – wir haben das im Artikel ETF oder Immobilie gegenübergestellt.

Was passiert im Stresstest mit 5,5 % Zins und drei Monaten Leerstand?

Eine ehrliche Rechnung muss zeigen, was bei schlechtem Verlauf passiert. Wir haben zwei Belastungen kombiniert: Nach Ablauf der zehnjährigen Zinsbindung steigt der Zins auf 5,5 %, und im elften Jahr steht die Wohnung drei Monate leer. Die neue Rate haben wir so berechnet, dass das Darlehen zum gleichen Zeitpunkt getilgt ist wie im Basisfall.

Die Zinserhöhung kostet nach Steuern anfangs rund 75 € im Monat mehr, gegen Ende der Laufzeit bis zu rund 205 €, über die gesamte Laufzeit rund 26.000 €. Der Leerstand fehlt in den betroffenen Monaten mit rund 1.140 € Kaltmiete pro Monat – plus Hausgeld, das auch ohne Mieter weiterläuft. Im Kombinationsfall steigt die Summe der Zuzahlungen über 30 Jahre von rund 320.000 € auf rund 348.000 €. Die Reserve von 7.740 € aus dem Eigenkapital federt einen solchen Einbruch ab, reicht aber nicht, um höhere Raten über Jahre zu tragen. Mehr zu diesem Risiko lesen Sie unter Mietausfall und Leerstand.

Zur Einordnung des Zinses: Der Basisfall nutzt 4,2 %, den Durchschnitt für zehn Jahre Zinsbindung laut Interhyp (Stand 10.09.2026). Im günstigeren Fall mit 3,7 % – bei sehr guter Bonität – sinkt die Rate auf 1.995 € und die Zuzahlung im ersten Jahr auf rund 810 € nach Steuern. Im ungünstigeren Fall mit 4,7 % – so viel wies das Vergleichsportal baufivergleich.de am 11.09.2026 für 100 % Beleihungsauslauf effektiv aus – steigt die Rate auf 2.345 € und die Zuzahlung auf rund 1.015 €. Mit nur 1,5 % Tilgung sinkt die Rate im Basisfall auf 1.995 € und die Zuzahlung im ersten Jahr auf rund 735 €, dafür bleiben nach 30 Jahren noch rund 42.300 € Restschuld.

Wie sähe die Rechnung mit einem Neubau und degressiver AfA aus?

Zum Vergleich eine kurze Neubau-Variante: 42 m² für 441.000 € (10.500 €/m²). Laut dem Marktbericht des Münchner Gutachterausschusses, zusammengefasst von Lehmann Hueber, lagen Neubau-Eigentumswohnungen 2025 je nach Lage bei rund 9.950 bis 18.800 €/m². Für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden, gilt die Mietpreisbremse nicht (§ 556f BGB); wir setzen 23,00 €/m² an, also 966 € im Monat. Der Gebäudeanteil ist bei Neubauten meist höher, wir unterstellen 60 %.

Wird der Kaufvertrag zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 geschlossen und die Wohnung bis Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft, sind 5 % degressive AfA vom jeweiligen Restwert möglich (§ 7 Abs. 5a EStG). Im ersten Jahr sind das rund 13.870 € statt 8.320 € bei der linearen AfA von 3 % für Neubauten. Die Zuzahlung nach Steuern liegt dann im ersten Jahr bei rund 590 € im Monat statt rund 785 € (linear) – steigt aber bis Jahr 10 auf rund 895 €, weil die degressive AfA jedes Jahr kleiner wird. Die AfA verschiebt Steuern zeitlich, sie verschenkt sie nicht. Details dazu unter degressive AfA für Wohnungen und im Vergleich Neubau oder Bestand.

Was fehlt in diesem Rechenbeispiel?

Kein Rechenbeispiel bildet die Wirklichkeit vollständig ab. Diese Punkte haben wir bewusst vereinfacht:

• Sonderumlagen: Größere Gemeinschaftsmaßnahmen (Dach, Fassade, Heizung) können über die Erhaltungsrücklage hinaus Geld kosten. Ein Blick in Protokolle und Rücklagenstand der Eigentümergemeinschaft gehört vor jeden Kauf.
• Steuerliche Behandlung der Rücklage: Zahlungen in die Erhaltungsrücklage sind grundsätzlich erst abziehbar, wenn die Gemeinschaft das Geld für Erhaltung ausgibt. Wir haben sie vereinfacht laufend angesetzt.
• Grenzsteuersatz: Wir rechnen 30 Jahre mit 42 %. Sinkt Ihr Einkommen, etwa im Ruhestand, sinkt auch der Steuervorteil – und umgekehrt die Steuer auf spätere Überschüsse.
• Anschlussfinanzierung: Im Basisfall bleibt der Zins nach zehn Jahren bei 4,2 %. Niemand kennt den Zins von 2036.
• Mietentwicklung: 2 % Mietsteigerung pro Jahr sind im Rahmen des Mietspiegels plausibel, aber nicht gesichert; die Kappungsgrenze in München erlaubt höchstens 15 % in drei Jahren.

Selbst nachrechnen: Dieses Rechenbeispiel mit eigenen Werten durchspielen, zeigt der Kapitalanlage-Rechner München – mit Münchner Durchschnittswerten vorbelegt, live und ohne Anmeldung.

Fazit: Für wen ist diese Rechnung tragfähig?

Eine Münchner 2-Zimmer-Wohnung mit 30.000 € Eigenkapital ist ein langfristiges Vermögensprojekt, das Sie über Jahrzehnte mit rund 900 bis 1.250 € im Monat nach Steuern mitfinanzieren – im Stressfall auch mit mehr. Im Gegenzug steht nach rund 27 Jahren eine schuldenfreie Wohnung, die im Basisfall Miete abwirft und einen nominalen Wert von über 700.000 € haben kann. Die Rendite auf das eingesetzte Geld liegt in unserem Beispiel bei rund 3,9 bis 4,1 % p. a. nach Steuern – solide, aber kein Selbstläufer und stark abhängig von Wertentwicklung und Zins.

Tragfähig ist das vor allem für Menschen mit stabilem Einkommen, einem Grenzsteuersatz um 42 % und genug Luft im Budget, um auch eine Zuzahlung von 1.300 € im Monat über ein Jahr durchzuhalten. Ob das auf Sie zutrifft, zeigt der Artikel zu Einkommen und Kapitalanlage-Immobilie. Wenn Sie Ihre eigenen Zahlen so offen durchrechnen möchten, tun wir das gerne im kostenlosen Erstgespräch – mit dem Ergebnis, dass wir auch „nein“ sagen, wenn die Rechnung nicht trägt.