Degressive AfA für die Neubauwohnung: Stichtage, Voraussetzungen und was sie in 10 Jahren wirklich bringt

Teil unseres Leitfadens Immobilien als Kapitalanlage – dort finden Sie den Überblick über alle Bausteine.

Wer eine Neubauwohnung als Kapitalanlage kauft, hört schnell vom „Abschreibungsturbo“. Gemeint ist die degressive AfA, die seit 2024 für neue Wohngebäude gilt. Doch die Regel hat enge Stichtage, und beim Kauf vom Bauträger entscheidet ein Detail, das viele übersehen: der Zeitpunkt der Übergabe. Wir erklären, wie die degressive AfA funktioniert, was sie über zehn Jahre wirklich bringt und wo ihre Grenzen liegen.

Wie funktioniert die degressive AfA bei einer Neubauwohnung?

Die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG erlaubt es, die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudeanteils einer neuen Mietwohnung nicht in gleichen Jahresbeträgen, sondern mit jährlich 5 % vom jeweiligen Restwert abzuschreiben. Im ersten Jahr sind das 5 % der vollen Bemessungsgrundlage, im zweiten Jahr 5 % des dann verbleibenden Restbuchwerts und so weiter. Die Abschreibung fällt also Jahr für Jahr etwas geringer aus, liegt aber in den ersten gut zehn Jahren deutlich über der linearen AfA von 3 %, die für nach dem 31.12.2022 fertiggestellte Wohngebäude gilt (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. a EStG).

Wichtig: Die degressive AfA ist ein Wahlrecht. Sie tritt an die Stelle der linearen AfA, sie kommt nicht obendrauf. Über die gesamte Nutzungsdauer schreiben Sie in beiden Fällen die gleichen Kosten ab – die degressive Variante zieht einen Teil davon nach vorn. Genau in den ersten Jahren, in denen Zinsen hoch und Mieten noch nicht angepasst sind, wirkt das besonders spürbar. Einen Überblick über alle steuerlichen Hebel finden Sie in unserem Beitrag Steuern sparen mit Immobilien.

Welche Stichtage gelten für die degressive AfA?

Der Gesetzgeber hat die degressive AfA mit dem Wachstumschancengesetz vom 27.03.2024 eingeführt und zeitlich begrenzt. Maßgeblich ist laut Gesetzestext (Stand: September 2026):

• Bei eigener Herstellung (Bauherr): Mit der Herstellung muss nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029 begonnen worden sein. Als Beginn der Herstellung gilt das Datum der nach Landesrecht einzureichenden Baubeginnsanzeige (§ 7 Abs. 5a Satz 2 EStG) – nicht der Bauantrag.
• Beim Kauf (Erwerber): Die Anschaffung muss auf einem nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029 rechtswirksam abgeschlossenen obligatorischen Vertrag beruhen – in der Praxis also auf dem notariellen Kaufvertrag. Wann der Bauträger mit dem Bau begonnen hat, ist für den Käufer nach dem Wortlaut nicht entscheidend.

Zusätzlich muss das Gebäude in der EU oder im EWR liegen und Wohnzwecken dienen. Gewerblich genutzte Einheiten, etwa ein Büro im selben Haus, sind nicht begünstigt. Für Eigentumswohnungen gilt die Regel über § 7 Abs. 5b EStG entsprechend.

Welche Voraussetzungen müssen Käufer einer Neubauwohnung erfüllen?

Für Kapitalanleger, die vom Bauträger kaufen, lässt sich die Prüfung auf wenige Punkte verdichten:

1. Kaufvertrag zwischen dem 01.10.2023 und dem 30.09.2029 beurkundet.
2. Anschaffung spätestens im Jahr der Fertigstellung – also Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten bis zum 31.12. des Fertigstellungsjahres.
3. Nutzung zu Wohnzwecken, bei Kapitalanlegern also die Vermietung als Wohnraum. Eine gewerbliche Kurzzeitvermietung an wechselnde Gäste ist steuerlich eine andere Baustelle und sollte vorab mit dem Steuerberater besprochen werden.
4. Kein besonderer Energiestandard erforderlich. Anders als die Sonder-AfA nach § 7b EStG verlangt die degressive AfA weder Effizienzhaus 40 noch ein QNG-Siegel und keine Baukostenobergrenze.

Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil einschließlich der anteiligen Kaufnebenkosten. Der Anteil für Grund und Boden ist nicht abnutzbar. Wie Sie den Kaufpreis sinnvoll aufteilen und warum das gerade in München viel Geld ausmacht, zeigen wir im Beitrag Kaufpreisaufteilung zwischen Grundstück und Gebäude.

Im Jahr der Anschaffung wird die degressive AfA – wie die lineare – nur zeitanteilig gewährt: Für jeden vollen Monat vor dem Anschaffungsmonat vermindert sich der Jahresbetrag um ein Zwölftel (§ 7 Abs. 5a Satz 5 i. V. m. Abs. 1 Satz 4 EStG). Wer im Oktober übernimmt, erhält im ersten Jahr also nur drei Zwölftel.

Linear 3 % oder degressiv 5 %: Wie groß ist der Unterschied nach 10 Jahren?

Die folgende Tabelle zeigt beide Varianten für einen Gebäudeanteil von 400.000 €. Der Betrag ist bewusst rund gewählt; er entspricht grob einer neuen Zwei-Zimmer-Wohnung in München, bei der ein Teil des Kaufpreises auf den Grundstücksanteil entfällt. Wir unterstellen eine Anschaffung im Januar, damit im ersten Jahr die volle Jahres-AfA anfällt.

Nach zehn Jahren haben Sie mit der degressiven AfA also rund 40.500 € mehr als Werbungskosten geltend gemacht. Bei einem persönlichen Grenzsteuersatz von 42 % entspricht das einer zusätzlichen Steuerentlastung von rund 17.000 € in den ersten zehn Jahren (ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer).

Wann lohnt sich der Wechsel zur linearen AfA?

Das Gesetz erlaubt ausdrücklich den Übergang von der degressiven zur linearen AfA (§ 7 Abs. 5a Satz 7 EStG). Der umgekehrte Weg – von linear zu degressiv – ist nicht vorgesehen. Nach dem Wechsel bemisst sich die AfA nach dem Restwert und dem nach § 7 Abs. 4 EStG unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer maßgebenden Prozentsatz (§ 7 Abs. 5a Satz 8 EStG). Vereinfacht: Der verbliebene Restbuchwert wird gleichmäßig auf die restlichen Jahre der typisierten Nutzungsdauer von 33 Jahren verteilt.

Rechnerisch lohnt sich der Wechsel, sobald der lineare Betrag (Restwert geteilt durch Restnutzungsdauer) höher ist als 5 % des Restwerts – also sobald die Restnutzungsdauer unter 20 Jahre fällt. In unserem Beispiel ist das im 15. Jahr der Fall: Der lineare Betrag läge dann bei rund 10.270 €, der degressive nur bei rund 9.750 €. Für die meisten Kapitalanleger ist das ein Thema für die Steuererklärung in über zehn Jahren – aber man sollte es auf dem Schirm haben.

Ein Nachteil der degressiven Methode: Absetzungen für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung sind ausgeschlossen, solange Sie degressiv abschreiben (§ 7 Abs. 5a Satz 6 EStG). Das spielt etwa nach einem schweren Wasserschaden eine Rolle.

Lässt sich die degressive AfA mit der Sonder-AfA nach § 7b kombinieren?

Ja. § 7b Abs. 1 Satz 1 EStG erlaubt die Sonderabschreibung ausdrücklich „neben der Absetzung für Abnutzung nach § 7 Absatz 4 oder 5a“. In den ersten vier Jahren können Sie dann zusätzlich bis zu 5 % pro Jahr Sonder-AfA ansetzen – sofern die deutlich strengeren Voraussetzungen erfüllt sind: Bauantrag bzw. Bauanzeige nach dem 31.12.2022 und vor dem 01.10.2029, Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel, Baukosten höchstens 5.200 € je m² Wohnfläche, Bemessungsgrundlage höchstens 4.000 € je m² und mindestens zehn Jahre entgeltliche Vermietung zu Wohnzwecken.

In der Praxis scheitert § 7b bei Münchner Neubauten häufig an der Baukostenobergrenze, weil die abschreibungsfähigen Kosten je m² darüber liegen. Die degressive AfA ist dagegen an keine Kostengrenze gebunden. Wie die Kombination im Detail funktioniert, erklären wir im Beitrag Sonder-AfA nach § 7b.

Was bringt die degressive AfA konkret – und wo liegen die Grenzen?

Die höhere Abschreibung in den ersten Jahren verbessert die Liquidität. In vielen Fällen entsteht in den Anfangsjahren ein steuerlicher Verlust aus Vermietung und Verpachtung, der mit dem Gehalt verrechnet wird. Wer diesen Effekt nicht erst mit der Steuererklärung, sondern monatlich spüren möchte, kann einen Freibetrag im Lohnsteuerabzug beantragen – mehr dazu im Beitrag Lohnsteuerermäßigung bei Vermietungsverlusten.

Ehrlich gesagt gehören aber auch diese Punkte zur Rechnung:

• Kein Geschenk, sondern Vorziehen: Über die Nutzungsdauer wird nicht mehr abgeschrieben als bei linearer AfA. Der Vorteil entsteht durch Zins- und Liquiditätseffekt – und dadurch, dass Ihr Steuersatz im Berufsleben oft höher ist als später im Ruhestand.
• Verkauf: Bei einem Verkauf innerhalb von zehn Jahren mindert jede in Anspruch genommene AfA die Anschaffungskosten und erhöht damit den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Nach Ablauf der Zehnjahresfrist ist der Verkauf aus dem Privatvermögen grundsätzlich steuerfrei (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG).
• Steuer ist kein Kaufgrund: Eine Wohnung, die sich nur mit Abschreibung rechnet, rechnet sich nicht. Lage, Miete, Kaufpreis und Finanzierung müssen auch ohne Steuervorteil tragfähig sein – das ist unser Grundsatz, und deshalb rechnen wir in Kalkulationen konservativ.

Grundlegendes zum Neubau im Vergleich zum Bestand finden Sie im Beitrag Neubau oder Bestand als Kapitalanlage.

Selbst nachrechnen: Degressive AfA und Sonder-AfA im direkten Vergleich zum Bestand, zeigt der Kapitalanlage-Rechner München – mit Münchner Durchschnittswerten vorbelegt, live und ohne Anmeldung.

Fazit: Für wen ist die degressive AfA interessant?

Die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG ist für Käufer neuer Mietwohnungen mit hohem Einkommen ein spürbarer Hebel: 5 % vom Restwert statt 3 % linear, keine Energie- oder Kostenvorgaben, kombinierbar mit der Sonder-AfA nach § 7b. Entscheidend sind drei Daten: Kaufvertrag zwischen dem 01.10.2023 und dem 30.09.2029, Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten spätestens im Fertigstellungsjahr und eine saubere Kaufpreisaufteilung. Wer diese Punkte vor der Beurkundung prüft, vermeidet böse Überraschungen. Lassen Sie die konkrete Konstellation vor dem Kauf von Ihrem Steuerberater durchrechnen. Wenn Sie wissen möchten, welche unserer Neubauprojekte die Voraussetzungen erfüllen, sprechen Sie uns gern im kostenlosen Erstgespräch an.