Mietausfall und Leerstand: Wie hoch das Risiko bei einer Kapitalanlage in München ist und wie Sie sich absichern

Teil unseres Leitfadens Immobilien als Kapitalanlage – dort finden Sie den Überblick über alle Bausteine.

Die Sorge, dass die Miete ausbleibt und die Kreditrate trotzdem fällig wird, gehört zu den häufigsten Gründen, warum Angestellte vor einer Kapitalanlage zurückschrecken. In München ist Leerstand kaum ein Thema – doch Mieterwechsel, ein zahlungsunfähiger Mieter oder eine Sanierung können trotzdem Monate ohne Einnahmen bedeuten. Wir zeigen, wie hoch das Risiko realistisch ist, was ein Ausfall kostet und mit welchen Mitteln Sie sich absichern.

Wie hoch ist das Risiko von Mietausfall in München wirklich?

Das Risiko, dass eine Münchner Wohnung dauerhaft keinen Mieter findet, ist nach allen verfügbaren Daten sehr gering. Laut CBRE-empirica-Leerstandsindex lag der marktaktive Leerstand in Geschosswohnungen in München Ende 2024 bei 0,1 % – gemeinsam mit Freiburg und Frankfurt am Main der niedrigste Wert unter den ausgewerteten Städten. Bundesweit waren es 2,2 %, in schrumpfenden Regionen 6,9 %. Veröffentlicht wurden diese Zahlen im Dezember 2025; eine neuere Ausgabe lag bei Redaktionsschluss nicht vor.

Mietausfall ist aber mehr als Leerstand. Für Sie als Eigentümer einer einzelnen Wohnung zählen drei Risiken: die Lücke beim Mieterwechsel, ein Mieter, der nicht zahlt, und Zeiten, in denen die Wohnung wegen Sanierung nicht vermietbar ist. Gerade weil Sie nur eine Wohnung und nicht 500 besitzen, trifft Sie jeder Einzelfall mit voller Wucht: Ein Monat ohne Miete sind bei einer Wohnung 8 % der Jahresmiete.

Welche Ursachen hat Mietausfall?

Mieterwechsel: der häufigste, aber kalkulierbare Fall

Kündigt ein Mieter mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten, bleibt Zeit für die Nachvermietung. Leerstand entsteht meist, weil zwischen Auszug und Einzug renoviert werden muss oder weil der Vermieter zu spät mit der Suche beginnt. In München ist die Nachfrage nach Wohnungen zu Mietspiegel-konformen Preisen hoch; realistisch sind hier eher Wochen als Monate. Wer die Miete allerdings über dem zulässigen Niveau ansetzt, verlängert nicht nur die Suche, sondern riskiert Rückforderungen nach der Mietpreisbremse.

Zahlungsausfall: selten, aber mit hohem Schaden

Gerät ein Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil in Verzug, oder über einen längeren Zeitraum mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten, kann der Vermieter fristlos kündigen (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB). Zahlt der Mieter den Rückstand spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage nach, wird die fristlose Kündigung unwirksam (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Zieht der Mieter trotz wirksamer Kündigung nicht aus, folgen Räumungsklage und Vollstreckung. Das kann mehrere Monate dauern, in denen weder Miete noch Nebenkosten fließen. Die geplante Mietrechtsreform 2026 will die Schonfristzahlung zudem einmalig auf die ordentliche Kündigung ausweiten – Stand September 2026 ist das noch nicht beschlossen.

Sanierung: planbarer Ausfall

Bäder, Böden, Küche und Fenster haben begrenzte Lebensdauern. Wer größere Arbeiten in die Zeit eines ohnehin anstehenden Mieterwechsels legt, vermeidet Leerstand während eines laufenden Mietverhältnisses und Minderungsansprüche. Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum entscheidet dagegen die Eigentümergemeinschaft; sie wirken sich über Sonderumlagen auf die Liquidität aus, nicht über Leerstand.

Was kostet ein Mietausfall konkret?

Bei Leerstand fehlt nicht nur die Kaltmiete. Der Eigentümer trägt dann auch die Betriebskosten, die sonst der Mieter über seine Vorauszahlungen zahlt – das Hausgeld an die Eigentümergemeinschaft läuft weiter, ebenso die Kreditrate.

Szenario A entspricht rund 2 % der Jahreskaltmiete von 13.200 € – und damit ziemlich genau dem Wert, den Gutachter standardmäßig als Mietausfallwagnis ansetzen. Szenario B zeigt, warum ein einzelner Zahlungsausfall die Rendite mehrerer Jahre aufzehren kann.

Wie schütze ich mich vor Mietausfall?

1. Sorgfältige Mieterauswahl

Die wirksamste Absicherung passiert vor Vertragsschluss: Selbstauskunft, Einkommensnachweise der letzten Monate, Bonitätsauskunft und gegebenenfalls eine Mietschuldenfreiheitsbestätigung des Vorvermieters. Als grobe Orientierung sollte die Warmmiete in einem tragbaren Verhältnis zum Nettoeinkommen stehen. Wichtig: Die Auswahl muss diskriminierungsfrei nach dem Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz erfolgen, und es dürfen nur Daten erhoben werden, die für die Vermietung erforderlich sind.

2. Mietkaution

Die Kaution darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen (§ 551 Abs. 1 BGB). Der Mieter darf sie in drei gleichen Monatsraten zahlen, die erste zu Beginn des Mietverhältnisses (§ 551 Abs. 2 BGB). Der Vermieter muss sie getrennt von seinem Vermögen anlegen. Die Kaution sichert Mietrückstände und Schäden ab – bei einem längeren Zahlungsausfall reicht sie allein aber nicht.

3. Mietausfallversicherung

Eine Mietausfallversicherung – oft auch Mietnomadenversicherung genannt – ersetzt ausgefallene Miete, je nach Tarif meist für drei bis sechs Monate inklusive Nebenkosten. Erweiterte Tarife umfassen auch Sachschäden, Räumungs- und Entsorgungskosten. Die Beiträge liegen laut einer Marktübersicht der HUK-COBURG bei etwa 60 bis 100 € jährlich für eine reine Mietausfallabsicherung und bis zu rund 400 € für erweiterte Deckungen. Nicht versichert sind in der Regel Leerstand beim Mieterwechsel, berechtigte Mietminderungen und Fälle ohne dokumentierte Bonitätsprüfung. Prüfen Sie die Bedingungen genau: Oft muss die Kaution zuerst verwertet und das Räumungsverfahren konsequent betrieben werden. Eine Vermieterrechtsschutzversicherung ist ein separates Produkt für die Prozesskosten.

4. Liquiditätsreserve

Keine Versicherung ersetzt eine eigene Reserve. Eine gängige Faustregel: Halten Sie für jede vermietete Wohnung mindestens drei bis sechs Monate der laufenden Kosten als Reserve vor, die Sie auch ohne Mieteinnahme tragen müssen – Kreditrate, volles Hausgeld und eventuelle Sonderumlagen. Die Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft deckt Gemeinschaftseigentum ab, nicht Ihre Wohnung und nicht Ihren Mietausfall.

Ein Zahlenbeispiel: Beträgt die monatliche Kreditrate 1.650 € und das volle Hausgeld 350 €, fallen bei Leerstand rund 2.000 € im Monat an, die Sie selbst tragen. Eine Reserve von drei Monaten entspräche 6.000 €, von sechs Monaten 12.000 €. Wer mit hoher Finanzierungsquote kauft, sollte eher zum oberen Ende tendieren, weil die monatliche Belastung höher ist. Wie viel Eigenkapital und Reserve sinnvoll sind, behandeln wir ausführlich im Beitrag zum Eigenkapital für eine Wohnung in München.

5. Professionelle Verwaltung

Eine Mietverwaltung prüft Mieter, überwacht Zahlungseingänge und reagiert früh, wenn eine Miete ausbleibt. Je früher gemahnt und gegebenenfalls gekündigt wird, desto kleiner bleibt der Rückstand.

Wie rechne ich Mietausfall in die Kalkulation ein?

In der Immobilienbewertung ist das Mietausfallwagnis ein fester Bestandteil der Bewirtschaftungskosten. Die Immobilienwertermittlungsverordnung sieht als Modellansatz für die Wohnnutzung 2 % des marktüblich erzielbaren Rohertrags vor (Anlage 3 ImmoWertV). Für Ihre eigene Kalkulation ist das eine gute Untergrenze. Wir empfehlen, drei Posten getrennt anzusetzen:

1. Mietausfallwagnis: mindestens 2 % der Jahreskaltmiete, bei älteren Bestandsobjekten oder Mikroapartments mit häufigem Mieterwechsel eher mehr.
2. Nicht umlegbare Kosten: Verwaltung und Instandhaltung als eigene Positionen, nicht im Mietausfall verstecken.
3. Liquiditätsreserve: nicht als laufende Kosten, sondern als Kapital, das beim Kauf zusätzlich zum Eigenkapital bereitsteht.

Eine Kalkulation, die mit 100 % Vermietung über 30 Jahre rechnet, ist schöngerechnet. Genau das vermeiden wir: In unseren Beispielrechnungen – etwa im Rechenbeispiel über 30 Jahre – setzen wir Mietausfall ausdrücklich an. Wie hoch die Mietrendite in München nach solchen Abzügen realistisch ausfällt, lesen Sie im Beitrag zur Mietrendite in München.

Welche Wohnungen tragen ein höheres Mietausfallrisiko?

Nicht jede Wohnung ist gleich anfällig. Aus der Struktur der Risiken lassen sich einige Muster ableiten:

• Mikroapartments und studentisches Wohnen: kurze Mietdauern bedeuten häufigere Wechsel und damit mehr Übergangszeiten, dafür meist schnelle Nachvermietung.
• WG-Wohnungen: Einzelne Mitbewohner wechseln öfter; je nach Vertragsgestaltung trägt der Vermieter einen Teil des Wechselaufwands.
• Ältere, unsanierte Bestandswohnungen: höheres Risiko von Minderungen und längeren Renovierungsphasen beim Mieterwechsel.
• Neubauwohnungen: in den ersten Jahren geringer Instandhaltungsbedarf und hohe Nachfrage, dafür höhere Kaufpreise und damit geringere Puffer in der Rendite.
• Wohnungen mit überhöhter Miete: Wer über dem zulässigen oder marktüblichen Niveau vermietet, sucht länger und hat häufiger Streit.

Ist das Mietausfallrisiko in München geringer als anderswo?

Beim Leerstand: ja, deutlich. Die Daten des CBRE-empirica-Leerstandsindex zeigen ein starkes Gefälle zwischen wachsenden Städten wie München und schrumpfenden Regionen. Das Risiko, dass eine ordentlich ausgestattete Wohnung zu einer zulässigen Miete dauerhaft keinen Mieter findet, ist in München gering. Beim Zahlungsausfall gibt es dagegen keinen Standortbonus – ein zahlungsunfähiger Mieter kann Ihnen in München genauso passieren wie überall. Hier helfen nur Mieterauswahl, Kaution und Reserve.

Zu bedenken ist auch die Kehrseite: Die niedrigen Leerstände gehen mit hohen Kaufpreisen und entsprechend niedrigeren Bruttorenditen einher. Ein geringes Leerstandsrisiko ist in München also bereits im Preis enthalten. Wie sich München im Vergleich zu Nürnberg und anderen bayerischen Standorten einordnet, zeigen wir im Beitrag Kapitalanlage in Bayern.

Fazit: Mietausfall ist ein Kalkulationsposten, kein Ausschlusskriterium

In München ist dauerhafter Leerstand mit einem marktaktiven Leerstand von 0,1 % (Ende 2024) kaum ein Thema. Kurze Lücken beim Mieterwechsel und seltene, aber teure Zahlungsausfälle gehören dennoch zur Realität jedes Vermieters. Wer mindestens 2 % Mietausfallwagnis ansetzt, Mieter sorgfältig auswählt, die Kaution nutzt und eine Reserve von drei bis sechs Monatskosten vorhält, macht aus einem Risiko einen planbaren Posten. Wenn Sie prüfen möchten, ob Ihre Finanzen einen solchen Puffer tragen, sprechen Sie uns im kostenlosen Erstgespräch an.