Mietrendite in München: Was eine vermietete Wohnung brutto, netto und auf Ihr Eigenkapital wirklich bringt

Teil unseres Leitfadens Immobilien als Kapitalanlage – dort finden Sie den Überblick über alle Bausteine.

Wer eine Wohnung als Kapitalanlage prüft, bekommt meist eine Zahl präsentiert: die Mietrendite. Drei Prozent klingen nach wenig, vier Prozent nach viel – aber was bedeuten sie für Ihr Geld? Oft wird verschwiegen, dass die ausgewiesene Rendite Kaufnebenkosten, Verwaltung, Rücklagen und die Finanzierung ignoriert. Wir zeigen, wie Sie Brutto-, Netto- und Eigenkapitalrendite sauber berechnen, und rechnen ein realistisches Münchner Beispiel bis zum Verkauf durch.

Welche Rendite bringt eine vermietete Wohnung in München wirklich?

Die ehrliche Antwort hat drei Stufen. Die Bruttomietrendite liegt in München je nach Lage und Objekt bei etwa 2,5 bis 3,5 %. Nach Kaufnebenkosten und nicht umlagefähigen Kosten bleibt eine Nettomietrendite von etwa 2 bis 3 %. Die Eigenkapitalrendite – also das, was am Ende auf Ihr eingesetztes Geld entfällt – hängt dann vor allem von drei Dingen ab: Zinsniveau, Steuersatz und Wertentwicklung. In unserem Rechenbeispiel unten reicht sie über zehn Jahre von deutlich negativ bis gut 9 % pro Jahr.

Das klingt nach einer unbefriedigenden Spanne. Sie ist aber die präziseste Antwort, die sich seriös geben lässt, und sie zeigt, worauf es ankommt: Eine Münchner Wohnung ist selten ein Cashflow-Objekt, sondern ein Vermögensaufbau über Tilgung, Steuerwirkung und langfristigen Wertzuwachs.

Wie berechnet man Brutto-, Netto- und Eigenkapitalrendite?

• Bruttomietrendite = Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100. Sie ist der Kehrwert des Kaufpreisfaktors: Faktor 30 entspricht 3,33 %.
• Nettomietrendite = (Jahresnettokaltmiete − nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100.
• Eigenkapitalrendite = Gesamtergebnis nach Zinsen und Steuern (inklusive Tilgung und Wertveränderung) ÷ eingesetztes Eigenkapital. Weil die Zahlungen über viele Jahre verteilt sind, rechnen wir sie als internen Zinsfuß über die Haltedauer.

Zu den nicht umlagefähigen Kosten gehören vor allem die Verwaltung (WEG- und Sondereigentumsverwaltung), die Instandhaltung beziehungsweise Zuführung zur Erhaltungsrücklage und ein Ansatz für Mietausfall. Für die Verkehrswertermittlung nennt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV, Anlage 3) Modellwerte, die jährlich an den Verbraucherpreisindex angepasst werden. Für 2026 sind das rund 439 € Verwaltungskosten je Eigentumswohnung, 14,40 € Instandhaltung je Quadratmeter und 2 % der Miete als Mietausfallwagnis. Wir nutzen diese Werte als konservativen Standard, solange keine objektspezifischen Zahlen vorliegen.

Warum täuscht die Bruttorendite allein?

Die Bruttorendite ist eine gute Kennzahl für den ersten Vergleich zweier Angebote. Als Entscheidungsgrundlage reicht sie nicht, und zwar aus vier Gründen:

1. Kaufnebenkosten fehlen. In Bayern kommen 3,5 % Grunderwerbsteuer, rund 2 % für Notar und Grundbuch und gegebenenfalls eine Maklerprovision hinzu. Das sind schnell 9 % des Kaufpreises, die im Nenner der Bruttorendite nicht auftauchen (mehr dazu bei den Kaufnebenkosten in München).
2. Die Inseratsmiete ist nicht die zulässige Miete. Bei Wiedervermietung im Bestand gilt in München die Mietpreisbremse: höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Der Durchschnitt des Mietspiegels 2025 liegt bei 15,38 €/m², die Angebotsmieten der Stadt bei 22,52 €/m². Eine Bruttorendite, die mit einer nicht durchsetzbaren Miete gerechnet ist, ist wertlos. Details im Artikel zur Mietpreisbremse in München.
3. Kosten und Rücklagen fehlen. In unserem Beispiel kosten Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfall rund 11 % der Jahresmiete. Bei älteren Gebäuden mit anstehender Sanierung kann es erheblich mehr sein.
4. Finanzierung und Steuer fehlen. Die meisten Anleger finanzieren den Großteil des Kaufpreises. Ob sich das lohnt, zeigt erst die Eigenkapitalrendite.

Wie wirkt der Kredithebel auf die Eigenkapitalrendite?

Der Hebel funktioniert nach einer einfachen Regel: Liegt die Gesamtrendite des Objekts über dem Kreditzins, steigert Fremdkapital die Eigenkapitalrendite. Liegt sie darunter, drückt es sie. Mit einer Nettomietrendite von 2,42 % und Bauzinsen von rund 3,6 bis 3,9 % für zehn Jahre Zinsbindung ist der Hebel aus der Miete allein in München derzeit negativ. Positiv wird er erst, wenn Steuerwirkung und Wertentwicklung hinzukommen.

Wichtig: Von den 523 € monatlicher Zuzahlung fließen rund 560 € in die Tilgung – Sie bauen also Vermögen auf, das Ihnen gehört. Wirtschaftlich „verloren“ ist der Teil nicht, aber er muss aus Ihrem Einkommen kommen. Deshalb prüfen wir vor jeder Empfehlung, ob die monatliche Belastung auch bei Mietausfall oder einer Zinserhöhung nach Ablauf der Zinsbindung tragbar bleibt.

Mehr Eigenkapital – bessere oder schlechtere Rendite?

Weil der Hebel aus der Miete negativ ist, senkt mehr Eigenkapital die monatliche Belastung spürbar. Setzen Sie im selben Beispiel 150.000 € statt 60.000 € ein, sinkt die Zuzahlung nach Steuern im ersten Jahr von rund 523 € auf rund 247 € pro Monat. Die Eigenkapitalrendite über zehn Jahre verändert sich dabei je nach Szenario in unterschiedliche Richtungen: Bei 1 % Wertsteigerung pro Jahr steigt sie leicht von 1,1 % auf 1,6 %, bei 2 % sinkt sie von 5,6 % auf 4,1 %. Mehr Eigenkapital macht die Anlage also robuster, aber im guten Szenario weniger renditestark. Welche Aufteilung zu Ihnen passt, hängt vor allem davon ab, wie viel monatliche Zuzahlung Sie dauerhaft und ohne Stress tragen können.

Ein zweites Risiko wird oft unterschätzt: die Anschlussfinanzierung. Nach zehn Jahren stehen in unserem Beispiel noch rund 370.000 € Restschuld. Liegt der Zins dann bei 5 % statt 3,75 %, steigen die jährlichen Zinsen um rund 4.600 €. Eine solide Kalkulation spielt dieses Szenario von Anfang an durch.

Welche Rolle spielen Wertentwicklung und Steuer?

Die Gesamtrendite einer vermieteten Wohnung setzt sich aus vier Bausteinen zusammen: Mietüberschuss, Tilgung, Steuerwirkung und Wertveränderung. Zwei davon sind in Deutschland steuerlich besonders geregelt. Erstens mindern Zinsen, Bewirtschaftungskosten und Abschreibung als Werbungskosten Ihr zu versteuerndes Einkommen. Die lineare AfA beträgt nach § 7 Abs. 4 EStG 2 % für Gebäude mit Fertigstellung von 1925 bis 2022 und 3 % für Gebäude ab 2023; für neu gebaute Mietwohnungen mit Baubeginn beziehungsweise Kaufvertrag zwischen 1. Oktober 2023 und 30. September 2029 ist alternativ die degressive AfA von 5 % nach § 7 Abs. 5a EStG möglich. Zweitens ist ein Veräußerungsgewinn nach Ablauf von zehn Jahren zwischen Anschaffung und Verkauf steuerfrei (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG).

Wie stark die Wertentwicklung das Ergebnis bestimmt, zeigt die Fortschreibung unseres Beispiels über zehn Jahre mit Verkauf im elften Jahr:

Annahmen wie oben, zusätzlich: Miete und Kosten steigen um 2 % p. a., Zins bleibt zehn Jahre bei 3,75 %, Verkaufskosten 3 %, Restschuld nach zehn Jahren 369.812 €, Verkauf steuerfrei nach § 23 EStG. Eingesetzt werden 60.000 € Eigenkapital plus rund 61.300 € laufende Zuzahlungen nach Steuern über zehn Jahre. Die Rendite ist der interne Zinsfuß dieser Zahlungsströme.

Die Tabelle macht drei Dinge sichtbar. Ohne Wertsteigerung verliert der Anleger in diesem Beispiel Geld, weil Kaufnebenkosten und der negative Zinshebel nicht aufgeholt werden. Schon 1 % Wertsteigerung pro Jahr – weniger als die Inflation – bringt das Ergebnis ins Plus. Und bei 2 % entsteht eine Eigenkapitalrendite, die mit einem breit gestreuten Aktienportfolio konkurrieren kann. Wie realistisch welche Annahme ist, lässt sich nicht garantieren; zur Einordnung: Die Angebotspreise für Bestandswohnungen lagen 2025 laut Stadt München noch rund 9 % unter 2022, die Angebotsmieten dagegen 17 % darüber.

Welche Rendite ist in welcher Münchner Lage realistisch?

Die Unterschiede innerhalb der Stadt sind größer als zwischen vielen deutschen Städten. Auf Basis der städtischen Angebotsdaten 2025 reicht die Bruttomietrendite im Bestand von rund 2,0 % in Altstadt-Lehel bis rund 3,5 % in Ramersdorf-Perlach; im Neubau liegt sie meist zwischen 2 und 3 %. Der Gutachterausschuss ermittelte für ganze Mietwohnhäuser im ersten Halbjahr 2026 einen Liegenschaftszinssatz von rund 2,8 % und einen durchschnittlichen Ertragsfaktor von rund 30. Eine Übersicht nach Stadtteilen finden Sie im Artikel zu den besten Stadtteilen für eine Kapitalanlage.

Zum Vergleich aus unserer Praxis: Ein Mehrfamilienhaus in Nürnberg mit zehn Wohnungen, das wir für 1,8 Mio. € vermittelt haben, lag bei einem Faktor von 22,8 – das entspricht einer Bruttorendite von rund 4,4 %. Außerhalb Münchens ist die laufende Rendite oft spürbar höher, dafür sind Nachfrage und Wertstabilität differenzierter zu betrachten.

Wie prüfen Sie die Rendite eines konkreten Angebots?

• Rechnen Sie mit der Miete, die rechtlich zulässig und am Markt erzielbar ist – bei Bestandsobjekten mit Blick auf Mietspiegel und Mietpreisbremse, bei vermieteten Wohnungen mit der tatsächlichen Vertragsmiete.
• Setzen Sie nicht umlagefähige Kosten mit mindestens den ImmoWertV-Modellwerten an und prüfen Sie Wirtschaftsplan, Erhaltungsrücklage und Protokolle der Eigentümerversammlungen.
• Rechnen Sie die Rendite auf Kaufpreis plus Nebenkosten, nicht nur auf den Kaufpreis.
• Kalkulieren Sie die Anschlussfinanzierung mit einem höheren Zins als heute.
• Bewerten Sie Szenarien ohne Wertsteigerung. Eine Anlage, die nur bei steigenden Preisen aufgeht, ist eine Wette.

Selbst nachrechnen: Wie viel Rendite und Eigenaufwand bei Ihren Zahlen herauskommt, zeigt der Kapitalanlage-Rechner München – mit Münchner Durchschnittswerten vorbelegt, live und ohne Anmeldung.

Fazit: In München zählt die Gesamtrendite, nicht die Mietrendite

Eine vermietete Wohnung in München bringt brutto etwa 2,5 bis 3,5 % und netto etwa 2 bis 3 %. Mit einer üblichen Finanzierung ist das weniger als der Kreditzins – die laufende Rechnung trägt sich deshalb meist nicht vollständig selbst. Attraktiv wird die Anlage über Tilgung, Steuerwirkung und langfristige Wertentwicklung: In unserem Beispiel liegt die Eigenkapitalrendite bei 1 % Wertsteigerung pro Jahr bei rund 1 %, bei 2 % bei rund 5,6 %. Wer diese Zusammenhänge kennt, kann Angebote realistisch vergleichen. Wir rechnen Ihnen ein konkretes Objekt gern mit denselben konservativen Annahmen durch – im kostenlosen Erstgespräch.