Die besten Stadtteile in München für eine Kapitalanlage: Kaufpreise, Mieten und Faktoren im Vergleich

Teil unseres Leitfadens Immobilien als Kapitalanlage – dort finden Sie den Überblick über alle Bausteine.

„In welchem Stadtteil soll ich kaufen?“ ist die Frage, die wir im Erstgespräch am häufigsten hören. Meist steckt dahinter die Annahme, dass eine gute Adresse automatisch eine gute Kapitalanlage ist. In München stimmt das oft nicht: Gerade in den begehrtesten Vierteln sind die Kaufpreise den Mieten so weit davongelaufen, dass sich eine vermietete Wohnung kaum trägt. Wir haben die Angebotsdaten der Stadt für alle Wohnungsmarktgebiete ausgewertet und zeigen, wo sich Kaufpreis und Miete am besten zueinander verhalten – und wo nicht.

Wo lohnt sich eine Kapitalanlage in München am meisten?

Die kurze Antwort: dort, wo das Verhältnis von Kaufpreis zu erzielbarer Miete am günstigsten ist – und das sind in München nicht die bekannten Top-Adressen, sondern solide Stadtteillagen mit guter U- oder S-Bahn-Anbindung. Nach den Angebotsdaten, die die Landeshauptstadt im Wohnungsmarktbarometer 2025 veröffentlicht hat (Datenbasis: ImmoScout24-Inserate 2025, erschienen im April 2026), liegen die niedrigsten Kaufpreisfaktoren für Bestandswohnungen in Ramersdorf-Perlach, Forstenried-Fürstenried, Moosach und Milbertshofen-Am Hart – jeweils bei rund 28 bis 29 Jahresmieten. In der Altstadt und im Lehel sind es knapp 50.

Übersetzt in eine Bruttomietrendite heißt das: rund 3,5 % am Stadtrand gegenüber etwa 2 % in der Innenstadt. Für einen Kapitalanleger, der mit Fremdkapital zu 3,6 bis 3,9 % finanziert, ist dieser Unterschied nicht akademisch – er entscheidet darüber, wie viel Sie jeden Monat zuzahlen.

Wie haben wir die Stadtteile verglichen?

Die Stadt wertet den Markt nicht nach den 25 Stadtbezirken, sondern nach 28 sogenannten Wohnungsmarktgebieten aus – einige Bezirke sind darin geteilt (etwa Neuhausen und Nymphenburg), andere zusammengefasst. Für jedes Gebiet haben wir vier Werte übernommen: den durchschnittlichen Angebotspreis für Bestands- und für Neubauwohnungen sowie die durchschnittliche Angebotsmiete bei Wiedervermietung und bei Erstbezug. Daraus haben wir den Kaufpreisfaktor berechnet: Kaufpreis je Quadratmeter geteilt durch die Jahresnettokaltmiete je Quadratmeter.

Die Spannen in den Tabellen reichen also jeweils vom Bestand (niedrigerer Wert) bis zum Neubau (höherer Wert). Stadtweit ergibt das einen Faktor von rund 33 im Bestand (8.836 €/m² zu 22,52 €/m² Miete) und rund 40 im Neubau (12.527 €/m² zu 25,93 €/m²). Wie Sie den Faktor im Detail lesen und wo seine Grenzen liegen, erklären wir im Artikel zum Kaufpreisfaktor in München.

Zur Einordnung der Aktualität: Der Gutachterausschuss München hat für das erste Halbjahr 2026 festgestellt, dass der Markt für Eigentumswohnungen stabil ist – Bestandswohnungen im Mittel plus 1 %, Neubauwohnungen in durchschnittlicher Lage minus 2 %, in guter Lage plus 4 % (Halbjahresreport 2026, August 2026). Die Relationen zwischen den Stadtteilen haben sich dadurch nicht grundlegend verschoben.

Welche Stadtteile bieten die beste Mietrendite?

Die folgenden 13 Gebiete sind die klassischen Renditelagen: Stadtrand und äußere Stadtteile, überwiegend gut angebunden, mit Bestandsfaktoren zwischen 28 und 33. Hier bekommen Sie für einen Euro Kaufpreis am meisten Miete.

Quelle: Landeshauptstadt München, Wohnungsmarktbarometer 2025 (Angebotsdaten ImmoScout24, Jahr 2025); Faktoren eigene Berechnung. Sortiert nach absteigendem Bestandsfaktor.

Zwei Beobachtungen sind uns wichtig. Erstens: Ein niedriger Faktor ist kein Qualitätssiegel. In Ramersdorf-Perlach oder Forstenried stammt ein großer Teil des Bestands aus den 1960er- und 1970er-Jahren; Energieeffizienz, Rücklagen der Eigentümergemeinschaft und anstehende Sanierungen entscheiden hier stärker über die Rendite als die Adresse. Zweitens: Die Neubaufaktoren liegen auch am Stadtrand bei 33 bis 42. Neubau rechnet sich in München meist nur dann, wenn steuerliche Vorteile wie die degressive AfA oder günstige Förderkredite in die Kalkulation eingehen.

Welche Lagen verbinden Rendite und Wertstabilität?

Die zweite Gruppe umfasst innenstadtnahe und gehobene Wohnlagen. Die Faktoren liegen im Bestand zwischen 30 und 35 – spürbar teurer als am Stadtrand, aber mit breiterer Nachfrage und in der Regel geringerem Vermietungsrisiko.

Quelle: wie oben.

Auffällig ist Sendling mit Sendling-Westpark: innenstadtnah, U-Bahn-Knoten, und trotzdem mit einem Bestandsfaktor von rund 30 im Bereich der Stadtrandlagen. Bogenhausen dagegen ist als Durchschnittswert kaum aussagekräftig – der Bezirk reicht von Villenstraßen bis zu großen Wohnanlagen, und die Spanne innerhalb des Bezirks ist größer als die zwischen manchen Bezirken.

Warum rechnen sich die Top-Lagen als Kapitalanlage kaum?

In den sieben zentralen Gebieten liegen die Bestandsfaktoren zwischen 35 und 50, im Neubau zwischen 44 und 55. Das bedeutet eine Bruttomietrendite von etwa 1,8 bis 2,9 % – vor Kosten, vor Instandhaltung, vor Leerstand.

Quelle: wie oben.

Wer hier kauft, kauft Werterhalt, Prestige und Liquidität beim späteren Verkauf – nicht laufende Rendite. Das kann eine legitime Strategie sein, etwa für Anleger mit viel Eigenkapital, die Vermögen langfristig und krisenfest parken wollen. Für die typische Kapitalanlage mit hoher Finanzierungsquote passt es selten: Bei einer Bruttorendite von 2 % und Bauzinsen um 3,7 % zahlen Sie jeden Monat deutlich drauf, und die Rechnung geht nur auf, wenn die Preise weiter steigen. Wir sagen das so deutlich, weil gerade diese Lagen oft mit dem Argument „München geht immer“ verkauft werden.

Welche Faktoren sind wichtiger als der Stadtteil?

Der Stadtteil setzt den Rahmen, das konkrete Objekt entscheidet. Aus über 250 Einheiten in unserer eigenen Verwaltung wissen wir, dass sich innerhalb eines Bezirks die Ergebnisse stark unterscheiden. Diese Punkte prüfen wir vor jeder Empfehlung:

• Mikrolage: Entfernung zur nächsten U- oder S-Bahn, Lärm, Nahversorgung. Fünf Gehminuten Unterschied wirken sich auf Vermietbarkeit und Wiederverkauf stärker aus als der Bezirksname.
• Zulässige Miete statt Inseratsmiete: Bei der Wiedervermietung im Bestand gilt die Mietpreisbremse – höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Der Durchschnitt des Münchner Mietspiegels 2025 liegt bei 15,38 €/m², deutlich unter den Angebotsmieten. Neubauten mit Erstbezug nach dem 1. Oktober 2014 sind nach § 556f BGB ausgenommen. Mehr dazu im Artikel zur Mietpreisbremse in München.
• Erhaltungssatzung: In 36 Münchner Erhaltungssatzungsgebieten hat die Stadt ein Vorkaufsrecht, und Modernisierungen über den Durchschnittsstandard sind genehmigungspflichtig. Das betrifft vor allem innenstadtnahe Lagen (siehe Erhaltungssatzung beim Kauf).
• Zustand und Eigentümergemeinschaft: Höhe der Erhaltungsrücklage, beschlossene Sonderumlagen, Energieausweis und Heizungsart. Ein niedriger Kaufpreis kann eine anstehende Fassaden- oder Heizungssanierung schlicht vorwegnehmen.
• Wohnungsgröße: Kleine Wohnungen erzielen die höchsten Quadratmetermieten – bei Wiedervermietung stadtweit 26,51 €/m² für 20 bis 40 m² gegenüber 20,83 €/m² für 60 bis 80 m² (Wohnungsmarktbarometer 2025). Sie kosten allerdings auch mehr je Quadratmeter.

Was heißt das für Ihre Standortwahl?

Daraus ergeben sich drei Strategien, die wir in der Praxis sehen:

1. Renditeorientiert: Bestandswohnungen in gut angebundenen Stadtrandlagen mit Faktor um 28 bis 31, etwa in Moosach, Milbertshofen, Laim oder Sendling – mit sorgfältiger Prüfung von Gebäudezustand und Eigentümergemeinschaft.
2. Ausgewogen: innenstadtnahe Lagen wie Giesing, Schwanthalerhöhe oder Neuhausen mit Faktor 31 bis 35. Weniger laufende Rendite, dafür breitere Nachfrage und tendenziell stabilere Werte.
3. Steuer- und förderorientiert: Neubau mit Effizienzstandard in Gebieten mit vergleichsweise günstigen Neubaupreisen wie Aubing (Freiham), Pasing oder Milbertshofen. Hier trägt nicht die Miete allein, sondern die Kombination aus Abschreibung, Förderung und geringem Instandhaltungsbedarf.

Außerhalb der Stadtgrenze können die Faktoren noch einmal günstiger ausfallen – etwa in S-Bahn-Gemeinden mit Hochschul- oder Arbeitgebernähe. Ein Beispiel aus unserer Praxis sind die inzwischen verkauften QNG-Apartments nahe dem TU-Campus in Eching mit Kaufpreisen ab 164.500 €. Wie sich Stadt und Umland grundsätzlich unterscheiden, beschreiben wir im Überblick zu Immobilien als Kapitalanlage in München.

Fazit: Die beste Lage ist die, deren Zahlen tragen

Für eine vermietete Wohnung als Kapitalanlage sind in München die gut angebundenen Stadtteillagen am attraktivsten: Ramersdorf-Perlach, Forstenried-Fürstenried, Moosach, Milbertshofen-Am Hart, Feldmoching-Hasenbergl, Sendling und Laim liegen im Bestand bei einem Faktor von rund 28 bis 30. Die Innenstadt ist ein Werterhaltungsmarkt mit Faktoren bis 50 – dort kaufen Sie Sicherheit, nicht Rendite. Welche Mietrendite in München nach Kosten und Steuern tatsächlich übrig bleibt, hängt am Ende am einzelnen Objekt. Wenn Sie eine konkrete Wohnung oder einen Stadtteil durchrechnen möchten, tun wir das gern im kostenlosen Erstgespräch – auch dann, wenn am Ende ein ehrliches Nein herauskommt.