Checkliste Wohnungskauf als Kapitalanlage: 25 Punkte, die Sie vor dem Notartermin prüfen sollten

Teil unseres Leitfadens Immobilien als Kapitalanlage – dort finden Sie den Überblick über alle Bausteine.

Eine Eigentumswohnung ist schnell besichtigt, aber hinter jeder Wohnung steht ein Stapel Unterlagen: Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan, Grundbuch, Mietvertrag. Gerade beim ersten Kauf als Kapitalanlage ist unklar, was davon wirklich wichtig ist und woran man ein Problem erkennt. Diese Checkliste ordnet 25 Prüfpunkte in der Reihenfolge, in der sie im Kaufprozess anfallen, und nennt zu jedem Punkt ein konkretes Warnsignal.

Was muss ich vor dem Kauf einer Eigentumswohnung prüfen?

Kurz gesagt: sieben Bereiche. Lage und Markt, das Objekt selbst, die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft, Recht und Grundbuch, bei vermieteten Wohnungen den Mietvertrag, Ihre Finanzierung und Steuer sowie zuletzt den Kaufvertrag. Die folgenden 25 Prüfpunkte sind in genau dieser Reihenfolge sortiert – so, wie sie in einem normalen Kaufprozess anfallen. Zu jedem Punkt nennen wir, worauf Sie achten sollten und welches Warnsignal Sie ernst nehmen müssen.

Die Liste ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung, aber sie verhindert die typischen Fehler, die wir in Gesprächen mit Käufern immer wieder sehen. Einen Überblick über die häufigsten Fehlentscheidungen mit Euro-Beträgen finden Sie in unserem Artikel zu den Fehlern bei der Kapitalanlage-Immobilie.

Wie prüfe ich Lage und Markt einer Kapitalanlage-Wohnung?

Die Lage können Sie nach dem Kauf nicht mehr ändern. Deshalb steht sie am Anfang.

1. Mikrolage und Anbindung. Worauf achten: Fußweg zu U-Bahn, S-Bahn oder Tram, Einkauf, Arbeitgeber, Hochschulen; Lärmquellen wie Hauptstraßen oder Bahntrassen. Warnsignal: Das Exposé spricht nur von „zentral“ oder „gut angebunden“, ohne Minuten oder Haltestellen zu nennen.
2. Mieternachfrage für genau diesen Wohnungstyp. Worauf achten: Wer mietet hier – Studierende, Pendler, Familien? Passt der Grundriss dazu? Warnsignal: Eine große Familienwohnung in einer Lage, in der fast nur Apartments gefragt sind, oder umgekehrt.
3. Kaufpreis im Verhältnis zur Miete. Worauf achten: Teilen Sie den Kaufpreis durch die Jahresnettokaltmiete. In München lag dieser Kaufpreisfaktor nach den Angebotsdaten der Stadt für 2025 im Bestand je nach Stadtteil grob zwischen 28 und 50, im Neubau noch darüber. Mehr dazu im Artikel zum Kaufpreisfaktor in München. Warnsignal: Der Faktor liegt deutlich über vergleichbaren Wohnungen in der Straße, ohne dass es einen erkennbaren Grund gibt (Neubau, Sanierung, besondere Ausstattung).
4. Vergleichspreise. Worauf achten: Quadratmeterpreise vergleichbarer Wohnungen im Stadtteil. Laut immowelt lag der durchschnittliche Angebotspreis für Eigentumswohnungen in München im September 2026 bei rund 8.070 €/m², mit großer Spanne je Viertel; andere Portale weisen höhere Werte aus. Warnsignal: Der Anbieter kann keine Vergleichsobjekte nennen oder weicht der Frage aus.
5. Lokale Sonderregeln. Worauf achten: Liegt die Wohnung in einem Erhaltungssatzungsgebiet? Dann gelten in München ein Vorkaufsrecht der Stadt und Genehmigungspflichten für bestimmte Modernisierungen, siehe Erhaltungssatzung München. Warnsignal: Geplante Luxussanierung oder Grundrissänderung ist fester Bestandteil der Renditerechnung.

Worauf achte ich bei Objekt und Zustand?

6. Besichtigung von Wohnung und Gemeinschaftseigentum. Worauf achten: Treppenhaus, Keller, Dach (soweit möglich), Fassade, Fenster, Feuchtigkeitsspuren. Warnsignal: Eine Besichtigung wird verweigert oder nur anhand von Fotos und Broschüren angeboten.
7. Baujahr und Stand der großen Bauteile. Worauf achten: Wann wurden Dach, Fenster, Heizung, Leitungen (Strang), Aufzug zuletzt erneuert? Warnsignal: Mehrere große Bauteile sind älter als 30–40 Jahre und niemand weiß etwas über Pläne zur Erneuerung.
8. Heizung und Energieausweis. Worauf achten: Heizungsart, Alter, Energieeffizienzklasse. Der Verkäufer muss einen Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz ändern sich die Regeln für neue Heizungen, mehr dazu unter Gebäudemodernisierungsgesetz für Vermieter. Warnsignal: Alte Öl- oder Gasheizung ohne Beschluss oder Rücklagenplanung für den Austausch.
9. Grundriss und Wohnfläche. Worauf achten: Stimmt die angegebene Wohnfläche mit dem Aufteilungsplan überein? Ist die Fläche nach Wohnflächenverordnung berechnet? Warnsignal: Dachschrägen, Balkone oder Hobbyräume sind voll in die Fläche eingerechnet – das bläht Quadratmeterpreis und Miete künstlich auf.

Welche Unterlagen der Eigentümergemeinschaft muss ich lesen?

Hier entscheidet sich oft, ob aus einer ordentlichen Wohnung eine gute oder eine teure Anlage wird. Mit einer Eigentumswohnung kaufen Sie immer auch einen Anteil an der Gemeinschaft – mit ihren Entscheidungen, Schulden und Baustellen. Fordern Sie die folgenden Unterlagen vor der Reservierung an, spätestens aber vor dem Notartermin.

10. Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan. Worauf achten: Was ist Sondereigentum, was Gemeinschaftseigentum? Gibt es Sondernutzungsrechte (Garten, Stellplatz)? Wie werden Kosten verteilt? Sind Vermietungsbeschränkungen oder Zustimmungspflichten des Verwalters beim Verkauf geregelt? Warnsignal: Die Wohnung wird anders genutzt als in der Teilungserklärung vorgesehen – etwa ein als „Hobbyraum“ eingetragener Raum, der als Wohnung vermietet ist.
11. Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre. Worauf achten: Welche Maßnahmen wurden diskutiert, vertagt oder beschlossen? Gibt es Streit, Anfechtungsklagen, Hausgeldrückstände einzelner Eigentümer? Warnsignal: Dasselbe Thema (Dach, Fassade, Tiefgarage, Feuchtigkeit) taucht Jahr für Jahr auf und wird immer wieder verschoben.
12. Beschlusssammlung. Worauf achten: Der Verwalter muss nach § 24 WEG eine Beschluss-Sammlung führen. Sie zeigt alle gefassten Beschlüsse und gerichtlichen Entscheidungen auf einen Blick, auch ältere. Warnsignal: Die Beschlusssammlung wird nicht herausgegeben oder ist lückenhaft.
13. Wirtschaftsplan. Worauf achten: Wie hoch ist das Hausgeld, und wie verteilt es sich auf umlegbare und nicht umlegbare Kosten? Nur die umlegbaren Kosten zahlt am Ende der Mieter. Warnsignal: Ein ungewöhnlich niedriges Hausgeld – oft ein Zeichen, dass zu wenig in die Rücklage fließt.
14. Jahresabrechnung. Worauf achten: Weichen die tatsächlichen Kosten stark vom Wirtschaftsplan ab? Gab es Nachzahlungen? Warnsignal: Hohe Nachzahlungen in mehreren Jahren oder offene Forderungen der Gemeinschaft gegen einzelne Eigentümer.
15. Erhaltungsrücklage. Worauf achten: Seit der WEG-Reform heißt die frühere Instandhaltungsrücklage Erhaltungsrücklage (§ 19 Abs. 2 WEG). Entscheidend ist nicht die absolute Höhe, sondern das Verhältnis zu den anstehenden Maßnahmen. Faustformeln wie die Petersche Formel geben nur grobe Orientierung. Warnsignal: Große Maßnahmen stehen an, die Rücklage reicht dafür nicht – dann droht eine Sonderumlage (siehe Rechenbeispiel unten).

Was prüfe ich rechtlich – im Grundbuch und im Mietvertrag?

Recht und Grundbuch

16. Aktueller Grundbuchauszug. Worauf achten: Abteilung I (Eigentümer – ist der Verkäufer wirklich eingetragen?), Abteilung II (Lasten wie Wegerechte, Nießbrauch, Vorkaufsrechte), Abteilung III (Grundschulden, die beim Kauf gelöscht werden müssen). Warnsignal: Eintragungen in Abteilung II, die niemand erklären kann, oder ein Verkäufer, der nicht im Grundbuch steht.
17. Baulasten und Genehmigungen. Worauf achten: Sind Dachausbau, Balkone oder zusätzliche Wohneinheiten genehmigt? Warnsignal: Nachträglich ausgebaute Flächen ohne Baugenehmigung – sie können im Extremfall zurückgebaut werden müssen.
18. Verwalter und Verwaltervertrag. Worauf achten: Wer verwaltet die Gemeinschaft, wie lange läuft der Vertrag, wie erreichbar ist der Verwalter? Warnsignal: Häufige Verwalterwechsel oder ein Verwalter, der auf Anfragen zu Unterlagen nicht reagiert.

Mietvertrag bei einer vermieteten Wohnung

19. Mietvertrag und Miethöhe. Worauf achten: Nettokaltmiete, Nebenkostenvorauszahlung, Staffel- oder Indexmiete, Mietbeginn. Liegt die Miete innerhalb der Grenzen der Mietpreisbremse? Mehr dazu unter Mietpreisbremse München für Vermieter. Warnsignal: Die Miete liegt deutlich über dem Mietspiegel – dann kann der Mieter unter Umständen einen Teil zurückfordern, und Ihre Kalkulation stimmt nicht.
20. Mietzahlungen und Kaution. Worauf achten: Lassen Sie sich Kontoauszüge oder eine Mieterliste zeigen. Wo liegt die Kaution, und geht sie beim Kauf auf Sie über? Warnsignal: Mietrückstände, „Mietgarantien“ des Verkäufers statt echter Mietzahlungen oder ein Mietvertrag mit einer dem Verkäufer nahestehenden Person.
21. Laufende Streitigkeiten und Nebenkostenabrechnungen. Worauf achten: Gibt es Mietminderungen, Mängelanzeigen, offene Abrechnungen? Warnsignal: Der Verkäufer möchte darüber nicht sprechen oder die letzten Abrechnungen fehlen.

Wie prüfe ich Finanzierung und Steuer vor dem Kauf?

22. Finanzierungszusage und Kaufnebenkosten. Worauf achten: Unterschreiben Sie beim Notar erst, wenn die Finanzierung verbindlich zugesagt ist. Planen Sie die Kaufnebenkosten ein – in Bayern allein 3,5 % Grunderwerbsteuer, dazu Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler; Details unter Kaufnebenkosten München. Warnsignal: Sie sollen den Vertrag unterschreiben, „die Bank kommt dann schon“.
23. Monatliche Belastung und Liquiditätsreserve. Worauf achten: Rechnen Sie Rate, nicht umlegbares Hausgeld und Rücklagen gegen die Nettokaltmiete – nach Steuer und ohne optimistische Mietsteigerungen. Halten Sie eine Reserve für Leerstand und Reparaturen. Warnsignal: Die Kalkulation geht nur auf, wenn jedes Jahr die Miete steigt und nie ein Monat leer steht.
24. Steuerliche Annahmen. Worauf achten: Welche Abschreibung ist angesetzt (linear, degressiv, Sonder-AfA, Denkmal)? Stimmt die Aufteilung zwischen Grund und Gebäude? Hintergründe im Artikel Steuern sparen mit Immobilien. Warnsignal: Der Steuervorteil ist das Hauptargument für den Kauf – und nicht die Wohnung selbst.

Was muss ich beim Kaufvertrag und Notartermin beachten?

25. Kaufvertragsentwurf und Zwei-Wochen-Frist. Worauf achten: Kaufen Sie als Verbraucher von einem Unternehmer (Bauträger, gewerblicher Verkäufer), soll Ihnen der beabsichtigte Vertragstext nach § 17 Abs. 2a BeurkG in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stehen. Der Bundesgerichtshof hat 2015 klargestellt, dass diese Frist nicht zur Disposition steht, nur weil der Käufer auf einen früheren Termin drängt (Az. III ZR 292/14). Nutzen Sie die Zeit: Lassen Sie Fälligkeit des Kaufpreises, Gewährleistung, Übergang von Nutzen und Lasten, Regelungen zu Sonderumlagen und – beim Neubau – den Zahlungsplan nach Baufortschritt prüfen. Warnsignal: Ein Notartermin „schon morgen“, ein Vertrag, den Sie erst beim Notar zu sehen bekommen, oder die Bitte, beim Notar zu bestätigen, Sie hätten den Entwurf längst gehabt.

Auch wenn Sie privat von privat kaufen und die Frist formal nicht gilt: Nehmen Sie sich trotzdem diese zwei Wochen. Fragen an den Notar kosten Sie nichts extra – sie gehören zu seinen Aufgaben.

Wie nutze ich die Checkliste in der Praxis?

Arbeiten Sie die Punkte nicht erst kurz vor dem Notartermin ab, sondern in drei Etappen:

• Vor der Besichtigung: Punkte 1–5 (Lage, Markt, Preis). Viele Angebote scheiden hier schon aus.
• Vor der Reservierung: Punkte 6–21 (Objekt, WEG-Unterlagen, Grundbuch, Mietvertrag). Das ist der aufwendigste Teil – rechnen Sie mit mehreren Abenden Lektüre.
• Vor dem Notartermin: Punkte 22–25 (Finanzierung, Steuer, Vertrag).

Wer zum ersten Mal kauft, findet den übergeordneten Ablauf im Leitfaden Immobilien kaufen zur Kapitalanlage.

Fazit: Welche Punkte sind wirklich entscheidend?

Wenn Sie nur wenig Zeit haben, konzentrieren Sie sich auf drei Dinge: den Kaufpreis im Verhältnis zur tatsächlich erzielbaren Miete, die Protokolle und die Erhaltungsrücklage der Gemeinschaft sowie einen Kaufvertrag, den Sie in Ruhe prüfen konnten. Fast alle teuren Überraschungen, die wir bei Käufern sehen, hätten sich an einem dieser drei Punkte angekündigt.

Eine gute Wohnung hält jeder dieser Prüfungen stand – und ein seriöser Anbieter gibt Ihnen die Unterlagen dafür ohne Umwege. Wenn ein Anbieter bei einem Punkt ausweicht, ist das die wichtigste Information des ganzen Prozesses. Wer die Liste gemeinsam mit uns durchgehen möchte, kann das im kostenlosen Erstgespräch tun.