Ab welchem Einkommen lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage? Haushaltsrechnung mit 60.000 € und 90.000 € brutto

Teil unseres Leitfadens Immobilien als Kapitalanlage – dort finden Sie den Überblick über alle Bausteine.

„Verdiene ich genug für eine Kapitalanlage-Wohnung?“ – diese Frage stellen sich viele Angestellte Mitte 30, die gut verdienen, aber in München auch hohe Lebenshaltungskosten haben. Die Antwort hängt weniger von einer magischen Gehaltsgrenze ab als davon, wie Ihre Bank rechnet und wie hoch Ihr Steuersatz ist. Wir zeigen die Haushaltsrechnung der Bank an zwei konkreten Beispielen und erklären, warum dieselbe Wohnung für den einen tragfähig und für den anderen zu riskant ist.

Ab welchem Gehalt lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage?

Eine feste Gehaltsgrenze gibt es nicht – entscheidend ist, was nach allen Ausgaben übrig bleibt. Als grobe Orientierung zeigt unsere vereinfachte Rechnung: Für eine typische Münchner 2-Zimmer-Wohnung um 420.000 € mit voll finanziertem Kaufpreis geht die Haushaltsrechnung der Bank für einen Single erst bei einem Bruttoeinkommen von rund 90.000 € auf – und auch dann nur knapp. Mit 60.000 € brutto reicht es als Single bei Münchner Mietrenditen nur für ein Objekt bis etwa 135.000 € Kaufpreis, es sei denn, ein zweites Einkommen, mehr Eigenkapital oder ein Objekt mit höherer Mietrendite verbessern die Rechnung.

Ob sich die Immobilie lohnt, ist noch eine zweite Frage. Hier spielt der Steuersatz die Hauptrolle: Wer im Spitzensteuerbereich liegt, bekommt einen deutlich größeren Teil der anfänglichen Verluste vom Finanzamt zurück. Beides – Tragfähigkeit und Steuereffekt – rechnen wir unten durch.

Wie prüft die Bank, ob Sie sich eine Kapitalanlage leisten können?

Jede Bank erstellt eine Haushaltsrechnung: Sie stellt Ihr regelmäßiges Nettoeinkommen den laufenden Ausgaben gegenüber und prüft, ob nach Abzug der neuen Kreditrate ein Überschuss bleibt. Dabei arbeiten Banken nicht mit Ihren tatsächlichen Ausgaben, sondern mit Pauschalen – und die unterscheiden sich von Bank zu Bank erheblich.

• Mieteinnahmen: Die erwartete Kaltmiete wird nicht voll angerechnet. Laut bestebaufinanzierung.com setzen die meisten Banken nur 60 bis 80 % der Kaltmiete als Einkommen an, das Portal Urbyo nennt in der Regel 75 % der Nettokaltmiete. Der Abschlag soll Leerstand und Bewirtschaftungskosten abfedern.
• Lebenshaltungspauschale: Laut Dr. Klein setzen Banken meist 600 bis 800 € für einen Einpersonenhaushalt an und 200 bis 250 € für jede weitere Person. Urbyo nennt rund 750 € je Erwachsenem und 250 € je Kind.
• Wohnkosten: Ihre eigene Miete oder die Kosten Ihres Eigenheims.
• Weitere Verpflichtungen: Auto, Versicherungen, Sparraten, bestehende Kredite und Unterhalt.
• Kosten der neuen Wohnung: nicht umlagefähiges Hausgeld und Rücklagen, manchmal pauschal pro Quadratmeter.

Auch die Art des Einkommens spielt eine Rolle. Bei Angestellten zählen in der Regel die letzten Gehaltsabrechnungen, eine unbefristete Anstellung und das Ende der Probezeit. Bei Selbstständigen verlangen Banken meist die Einkommensteuerbescheide und Bilanzen bzw. Einnahmen-Überschuss-Rechnungen mehrerer Jahre und rechnen mit dem Durchschnitt. Boni und variable Gehaltsbestandteile werden oft nur teilweise oder gar nicht angesetzt.

Ob eine Bank den erwarteten Steuervorteil als Einkommen berücksichtigt, ist unterschiedlich – viele tun es nicht oder nur teilweise. Deshalb kann dieselbe Finanzierung bei einer Bank abgelehnt und bei einer anderen genehmigt werden.

Was bleibt netto von 60.000 € und 90.000 € brutto?

Für unsere Beispiele haben wir das Nettoeinkommen eines Singles in Steuerklasse I ohne Kinder und ohne Kirchensteuer für 2026 nachgerechnet – mit dem Einkommensteuertarif nach § 32a EStG, den Beitragsbemessungsgrenzen 2026 (69.750 € für Kranken- und Pflegeversicherung, 101.400 € für Renten- und Arbeitslosenversicherung) und einem durchschnittlichen Zusatzbeitrag der Krankenkassen von 2,9 %.

Vereinfachte Berechnung, Stand: September 2026. Annahmen: gesetzlich versichert, Arbeitnehmeranteile; Werbungskosten-Pauschbetrag 1.230 €, Sonderausgaben-Pauschbetrag 36 €; Vorsorgeaufwendungen für Renten-, Kranken- (abzüglich 4 % für Krankengeld) und Pflegeversicherung abgezogen. Die Freigrenze beim Solidaritätszuschlag (2026: 20.350 € Einkommensteuer) wird in beiden Fällen nicht überschritten. Ihr Gehaltszettel kann durch Sonderzahlungen, Steuerklasse, Kinder oder Kirchensteuer abweichen.

Wie sieht die Haushaltsrechnung für eine Münchner Wohnung konkret aus?

Wir setzen die Wohnung aus unserem Rechenbeispiel über 30 Jahre an: 52 m², 420.000 € Kaufpreis, Kaltmiete 936 € im Monat, Kaufpreis voll finanziert. Als Zins nehmen wir 4,71 % effektiv – so viel wies das Vergleichsportal baufivergleich.de am 11.09.2026 für zehn Jahre Zinsbindung bei 100 % Beleihung aus – plus 2 % Tilgung. Die Kaufnebenkosten zahlen Sie aus Eigenkapital.

Vereinfachtes Beispiel mit angenommenen Ausgaben eines Singles in München; Steuererstattung nicht als Einkommen angesetzt. Bei 3,7 % Zins läge die Rate bei 1.995 €, der Fehlbetrag bei 60.000 € brutto bei rund 657 € und der Überschuss bei 90.000 € brutto bei rund 650 €.

Mit 90.000 € brutto trägt sich die Wohnung also rechnerisch, der Spielraum ist aber schmal. Mit 60.000 € brutto fehlt als Single rund 1.000 € im Monat. Rechnet man zurück, trägt die Haushaltsrechnung bei 60.000 € brutto mit dem gleichen Verhältnis von Miete zu Kaufpreis nur ein Objekt bis rund 135.000 € – wenn ein Puffer von 200 € im Monat bleiben soll. Mit 90.000 € brutto liegt die rechnerische Grenze bei rund 440.000 €.

Zum Vergleich ein Paar, beide mit 60.000 € brutto: Zusammen kommen rund 6.260 € netto herein. Mit einer Lebenshaltungspauschale von 1.050 € (800 € plus 250 € für die zweite Person), 1.500 € Warmmiete, 300 € Mobilität und 350 € für Versicherungen und Sparraten bleiben vor dem Kauf rund 3.060 € frei. Nach Abzug der Wohnungskosten und Anrechnung von 75 % der Miete sind es immer noch rund 1.270 € im Monat. Der Grenzsteuersatz liegt bei gemeinsamer Veranlagung allerdings nur bei rund 34 % – die Finanzierung trägt, der Steuereffekt ist kleiner.

Warum bestimmt der Steuersatz den Steuervorteil?

Eine vermietete Wohnung erzielt in den ersten Jahren fast immer einen steuerlichen Verlust: Zinsen, Kosten und Abschreibung übersteigen die Miete. Diesen Verlust verrechnet das Finanzamt mit Ihrem Gehalt. Wie viel Sie zurückbekommen, hängt von Ihrem Grenzsteuersatz ab – und der liegt 2026 bei einem zu versteuernden Einkommen ab 69.879 € bei 42 % (§ 32a Abs. 1 EStG), darunter niedriger.

Berechnet als Differenz der Einkommensteuer mit und ohne Vermietungsverlust (Tarif 2026, ohne Soli und Kirchensteuer). Auffällig: Selbst bei 90.000 € brutto liegt der Effekt unter 42 %, weil der Verlust das zu versteuernde Einkommen unter die Schwelle des Spitzensteuersatzes drückt.

Die Steuererstattung senkt die tatsächliche monatliche Zuzahlung spürbar, ersetzt aber keine Mieteinnahme: Im Beispiel mit 4,71 % Zins zahlen Sie vor Steuern rund 1.570 € im Monat zu, nach Steuern bei 90.000 € brutto rund 1.040 € und bei 60.000 € brutto rund 1.160 €. Wer im Wesentlichen wegen der Steuer kauft, kauft aus dem falschen Grund. Mehr zu den Mechanismen lesen Sie unter Steuern sparen mit Immobilien und unter Lohnsteuerermäßigung bei Vermietung.

Wie viel Puffer sollten Sie einplanen?

Die Bank prüft, ob die Finanzierung heute trägt. Sie sollten zusätzlich prüfen, ob sie auch bei schlechtem Verlauf trägt. Wir empfehlen, diese Punkte durchzurechnen:

• Leerstand: Drei Monate ohne Miete kosten im Beispiel rund 2.800 € Kaltmiete, das Hausgeld läuft weiter.
• Zins nach der Zinsbindung: Steigt der Zins nach zehn Jahren auf 5,5 %, steigt in unserem 30-Jahres-Beispiel die Rate von 1.995 € auf 2.300 € im Monat.
• Sonderumlagen: Größere Maßnahmen der Eigentümergemeinschaft können mehrere tausend Euro kosten.
• Einkommensrisiken: Elternzeit, Teilzeit, Jobwechsel oder Selbstständigkeit verändern die Rechnung.

Als Faustregel: Nach allen Ausgaben und der Zuzahlung für die Wohnung sollten monatlich noch einige hundert Euro frei bleiben, und auf dem Konto sollte eine Reserve von mindestens drei bis sechs Monatsraten liegen – getrennt vom Notgroschen für den Haushalt. Wie viel Eigenkapital zusätzlich sinnvoll ist, lesen Sie unter Eigenkapital für eine Wohnung in München.

Was tun, wenn das Einkommen (noch) nicht reicht?

Ein Fehlbetrag in der Haushaltsrechnung ist ein ehrliches Signal, kein Hindernis, das man wegrechnen sollte. Realistische Stellschrauben sind:

• Zweites Einkommen: Paare, die gemeinsam kaufen, haben meist deutlich mehr Spielraum – bei zusammen 120.000 € brutto sieht die Rechnung ganz anders aus als bei einem Single mit 60.000 €.
• Kleineres Objekt oder höhere Mietrendite: Ein Apartment, eine Wohnung im Umland oder in Städten wie Nürnberg kann bei gleichem Einkommen tragfähig sein. Einen Überblick gibt der Artikel Kapitalanlage in Bayern.
• Mehr Eigenkapital: senkt Zins und Rate, bindet aber Geld.
• Warten: Ein, zwei Gehaltserhöhungen oder das Abbezahlen eines Autokredits verändern die Haushaltsrechnung oft stärker als jede Finanzierungsidee.

Manchmal ist die ehrliche Antwort auch: Eine Immobilie passt gerade nicht. Woran man das erkennt, beschreiben wir im Artikel Für wen eine Immobilie als Kapitalanlage (noch) nicht passt.

Selbst nachrechnen: Ob sich eine vermietete Wohnung bei Ihrem Einkommen trägt, zeigt der Kapitalanlage-Rechner München – mit Münchner Durchschnittswerten vorbelegt, live und ohne Anmeldung.

Fazit: Welches Einkommen braucht es wirklich?

Für eine typische Münchner 2-Zimmer-Wohnung mit voll finanziertem Kaufpreis braucht ein Single nach unserer vereinfachten Haushaltsrechnung ein Bruttoeinkommen um 90.000 € – dann trägt die Bank die Finanzierung, und der Steuersatz von 42 % holt einen großen Teil der anfänglichen Verluste zurück. Mit 60.000 € brutto ist eine Münchner Wohnung dieser Größe allein kaum tragfähig; sinnvoll wird es mit Partner, deutlich mehr Eigenkapital oder einem kleineren Objekt mit besserer Mietrendite. Pauschalen und Anrechnungsquoten unterscheiden sich von Bank zu Bank – Ihre individuelle Rechnung kann daher besser oder schlechter ausfallen. Wenn Sie wissen möchten, wo Sie stehen, rechnen wir Ihre Zahlen gern im kostenlosen Erstgespräch durch – auch mit dem Ergebnis, dass wir abraten.