Kurz gesagt
Für die meisten Anleger lautet die richtige Antwort „beide“. Der ETF gewinnt bei Aufwand, Streuung und Flexibilität; die Immobilie gewinnt dort, wo der ETF nichts zu bieten hat: Eine Bank finanziert eine vermietete Wohnung zu einem Vielfachen des eingesetzten Eigenkapitals, der Mieter tilgt mit, und der Staat beteiligt sich über die Abschreibung. Wer beides kombiniert, nutzt Streuung und Kredithebel zugleich.
Teil unseres Leitfadens Immobilien als Kapitalanlage – dort finden Sie den Überblick über alle Bausteine.
Kaum eine Frage wird in Finanz-Communities so leidenschaftlich diskutiert wie diese: ETF oder Immobilie? Die ehrliche Antwort vorweg: Beide sind gute Kapitalanlagen, und wer eine davon religiös verteidigt, hat meist etwas zu verkaufen. Wir verkaufen Immobilien und sagen trotzdem: Ein ETF-Sparplan ist eine hervorragende Sache. Dieser Beitrag zeigt sachlich, wo jede Anlageklasse ihre Stärken hat, wo ihre Schwächen liegen und warum die klügste Antwort für viele Anleger „beide" lautet.
Was spricht für den ETF?
Fangen wir mit der Konkurrenz an, und zwar fair:
- Niedrige Einstiegshürde: Ein Sparplan startet ab 25 € im Monat. Keine Bonität, kein Notar, keine Nebenkosten.
- Liquidität: ETF-Anteile sind börsentäglich verkäuflich. Eine Wohnung nicht.
- Kein Aufwand: Kein Mieter, keine Eigentümerversammlung, keine Instandhaltung.
- Breite Streuung: Ein Welt-ETF verteilt das Risiko auf tausende Unternehmen.
Wer diese Punkte hoch gewichtet und konsequent 30 Jahre bespart, macht mit einem ETF-Portfolio wenig falsch. Das Problem ist nur: Die meisten tun genau das nicht konsequent, und der ETF hat eine strukturelle Schwäche, über die selten gesprochen wird.
Warum ist der Kredit der entscheidende Unterschied?
Beim ETF investieren Sie ausschließlich Ihr eigenes, bereits versteuertes Geld. Bei der vermieteten Immobilie investieren im Wesentlichen drei Parteien: die Bank (die den Kaufpreis finanziert), Ihr Mieter (der die Rate zum Großteil bedient) und das Finanzamt (das sich über Abschreibungen an den Kosten beteiligt). Das nennt sich Fremdkapitalhebel, und er ist der Grund, warum die Immobilie bei der Eigenkapitalrendite meist vorne liegt.
*Summe der Einzahlungen. Illustratives, konservativ gerechnetes Beispiel ohne Gewähr; tatsächliche Werte sind markt-, objekt- und bonitätsabhängig. ETF-Renditen schwanken erheblich.
Wichtig zur Ehrlichkeit: Der Hebel wirkt in beide Richtungen. Fällt der Immobilienwert, trifft es das Eigenkapital überproportional. Deshalb kaufen wir ausschließlich in Lagen mit strukturellem Nachfrageüberhang und rechnen konservativ, mit Rücklagen, Mietausfall und realistischen Anschlusszinsen.
Wie werden ETF und Immobilie besteuert?
ETF-Gewinne kosten Abgeltungsteuer (26,375 % inkl. Soli, ab einer Freigrenze). Die vermietete Immobilie dreht die Logik um: Abschreibungen und Werbungskosten senken Ihr zu versteuerndes Einkommen, bei Neubau mit degressiver AfA von 5 % p.a. besonders spürbar. Und nach zehn Jahren Haltedauer ist der Verkaufsgewinn einer vermieteten Immobilie in Deutschland komplett steuerfrei, während der ETF-Verkauf immer steuerpflichtig bleibt. Details dazu in unserem Beitrag Steuern sparen mit Immobilien.
Welche Rolle spielt Disziplin?
Die theoretische ETF-Rendite setzt voraus, dass Sie 30 Jahre lang stur weitersparen, auch im Crash, auch wenn das Geld fürs neue Auto fehlt. Die Praxis sieht anders aus: Sparpläne werden pausiert, Depots im schlechtesten Moment verkauft. Die Immobilie erzwingt Disziplin, die Rate läuft, der Vermögensaufbau passiert automatisch. Verhaltensökonomisch ist das kein Detail, sondern für viele der eigentliche Grund, warum am Ende Vermögen entstanden ist.
Wir empfehlen unseren Kunden regelmäßig, ETF-Sparpläne nicht zugunsten der Immobilie zu kündigen. Die stärkste Kombination für Angestellte mit gutem Einkommen ist meist: Notgroschen auf dem Tagesgeld, ETF-Sparplan für Flexibilität, Immobilie als gehebelter, steueroptimierter Anker des Portfolios.
Wann ist der ETF die bessere Wahl?
Auch das gehört zur Wahrheit. Der ETF passt besser, wenn Sie in den nächsten Jahren umziehen oder beruflich flexibel bleiben wollen und Ihre Bonität nicht binden möchten, wenn Ihr Einkommen (noch) unsicher ist, oder wenn Sie keine 15 bis 20.000 € Eigenkapital für die Kaufnebenkosten haben. Eine Immobilie, die Sie in eine finanzielle Ecke drängt, ist keine Kapitalanlage, sondern ein Klumpenrisiko. Mehr dazu: Für wen eine Immobilie als Kapitalanlage (noch) nicht passt.
Fazit
ETF und Immobilie sind keine Gegner, sondern Werkzeuge für unterschiedliche Aufgaben. Der ETF liefert Liquidität und Einfachheit, die Immobilie Hebel, Steuervorteile und erzwungene Disziplin. Wer beides kombiniert, baut robuster Vermögen auf als jedes Lager für sich. Ob und wann die Immobilie in Ihre Situation passt, rechnen wir im kostenlosen Analysegespräch durch, und sagen es Ihnen auch, wenn der ETF für Sie gerade die bessere Wahl ist.
Häufige Fragen
Was bringt langfristig mehr Rendite: ETF oder Immobilie?
Sollte ich meinen ETF-Sparplan für eine Immobilie kündigen?
Ist die Immobilie nicht viel riskanter wegen der Schulden?
Kann ich mit wenig Geld überhaupt in Immobilien investieren?
Verantwortet Strategie, Einkauf und Projektentwicklung bei BM Property Partners.