Eigenkapital für eine Kapitalanlage-Wohnung in München: Wie viel brauchen Sie wirklich?

Teil unseres Leitfadens Immobilien als Kapitalanlage – dort finden Sie den Überblick über alle Bausteine.

„Wie viel Eigenkapital brauche ich?“ ist oft die erste Frage – und die Antworten im Netz gehen weit auseinander: von „20 bis 30 %“ bis „gar keins“. Für eine vermietete Wohnung gelten andere Maßstäbe als für das Eigenheim, weil Mieteinnahmen und Steuereffekte mitspielen. Wir zeigen, wo die realistische Untergrenze liegt, was Banken erwarten und wie sich unterschiedliche Eigenkapitalquoten in einer konkreten Münchner Rechnung auswirken.

Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Kapitalanlage-Wohnung in München?

Als Untergrenze sollten Sie die Kaufnebenkosten aus eigenem Geld bezahlen können – in München rund 5 % des Kaufpreises ohne Makler und rund 8,5 bis 9 % mit Makler. Bei einer Wohnung für 400.000 bis 450.000 € sind das etwa 20.000 bis 40.000 €. Mehr ist möglich und senkt Zins und Monatsbelastung, ist aber bei einer vermieteten Wohnung keine Pflicht. Die oft zitierte Faustregel „20 % plus Nebenkosten“ stammt vor allem aus der Finanzierung selbst genutzter Immobilien.

Bei den Kapitalanlagen, die wir begleiten, liegt der Einstieg typischerweise bei rund 30.000 € Eigenkapital, das im Wesentlichen die Kaufnebenkosten deckt. Bei ausgewählten Projekten und guter Bonität ist der Kaufpreis dann bis zu 100 % finanzierbar. Ob das für Sie der richtige Weg ist, hängt weniger von der Bank ab als von Ihrer Risikobereitschaft und Ihrem monatlichen Spielraum.

Welche Faustregeln verwenden Banken und Ratgeber?

Verbraucherportale empfehlen für den Immobilienkauf in der Regel deutlich mehr Eigenkapital, als bei Kapitalanlagen üblich ist. Finanztip rät (Stand Juni 2026) zu mindestens 20 % des Kaufpreises plus Kaufnebenkosten. Auch Interhyp nennt mindestens 20 % des Kaufpreises als Idealwert für günstige Zinsen und die Nebenkosten als Mindestanteil aus eigenen Mitteln.

Zur Einordnung der 30.000 €: Ohne Makler decken sie die Nebenkosten nach unserer Rechnung bis zu einem Kaufpreis von knapp 600.000 €. Fällt eine Käuferprovision von 3,57 % an, reicht der Betrag nur noch bis zu einem Kaufpreis von rund 340.000 €. Ob ein Objekt provisionsfrei ist, verändert den Eigenkapitalbedarf also erheblich – bei Neubauten vom Bauträger ist das häufig der Fall, bei Bestandswohnungen seltener.

Warum ist die Latte bei vermieteten Wohnungen niedriger? Erstens tragen Mieteinnahmen einen Teil der Rate. Zweitens sind Schuldzinsen bei Vermietung als Werbungskosten abziehbar – bei Eigennutzern nicht. Drittens rechnen Banken bei Kapitalanlegern mit einem Einkommen, das meist über dem Durchschnitt liegt. Wie Banken die Mieteinnahmen in der Haushaltsrechnung ansetzen, erklären wir im Artikel Ab welchem Einkommen lohnt sich eine Kapitalanlage-Immobilie?.

Warum sind die Kaufnebenkosten bei Kapitalanlagen die Untergrenze?

Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler schaffen keinen Gegenwert, den die Bank als Sicherheit verwerten könnte. Die Bank ermittelt einen Beleihungswert für die Wohnung, der häufig unter dem Kaufpreis liegt. Finanziert sie auch die Nebenkosten mit, liegt ihr Darlehen über dem Wert der Sicherheit – das Risiko preist sie in den Zins ein.

Laut baufivergleich.de lag der Effektivzins für zehn Jahre Zinsbindung am 11.09.2026 bei 100 % Beleihung bei rund 4,71 %, bei 110 % und mehr bei rund 5,21 %. Der Aufschlag von 0,5 Prozentpunkten wirkt auf das gesamte Darlehen. Bei 420.000 € Kaufpreis kostet die Mitfinanzierung von rund 21.300 € Nebenkosten im ersten Jahr rund 3.200 € mehr Zinsen – ein Vielfaches der Zinsen auf die Nebenkosten selbst. Einzelheiten zu den Posten finden Sie im Artikel zu den Kaufnebenkosten in München.

Wann ist eine 100-%-Finanzierung des Kaufpreises möglich?

Eine Finanzierung des vollen Kaufpreises ist bei Kapitalanlagen verbreitet, aber an Bedingungen geknüpft. Banken achten insbesondere auf:

• Stabiles Einkommen: unbefristete Anstellung außerhalb der Probezeit, bei Selbstständigen mehrjährige Nachweise.
• Tragfähige Haushaltsrechnung: Nach Abzug aller Ausgaben, Lebenshaltungspauschalen und der neuen Rate muss ein Überschuss bleiben.
• Saubere Bonität: keine negativen SCHUFA-Einträge, geringe Konsumkredite.
• Vermögen und Rücklagen: Auch wenn es nicht eingesetzt wird, beruhigt vorhandenes Vermögen die Bank.
• Das Objekt: Lage, Zustand, Energieeffizienz und ein realistischer Kaufpreis im Verhältnis zur Miete.

Genau deshalb sprechen wir von einer 100-%-Finanzierung „bei ausgewählten Projekten und guter Bonität“ – sie ist kein Standard, auf den man sich verlassen kann. Ausführlich behandeln wir das Thema im Artikel Immobilie mit 100-%-Finanzierung kaufen.

Wie stark beeinflusst das Eigenkapital den Zins?

Banken staffeln ihre Zinsen nach dem Beleihungsauslauf, also dem Verhältnis von Darlehen zum Beleihungswert. Je mehr Eigenkapital, desto niedriger der Auslauf und desto günstiger der Zins. Die folgende Übersicht zeigt die Stufen, die das Vergleichsportal baufivergleich.de veröffentlicht hat.

Quelle: baufivergleich.de, Stand 11.09.2026; Richtwerte, individuelle Angebote weichen ab. Andere Anbieter melden ein etwas niedrigeres Niveau – Interhyp etwa rund 4,2 % im Durchschnitt für zehn Jahre (Stand 10.09.2026). Das Muster ist aber überall gleich: Die großen Sprünge liegen oberhalb von 80 bis 90 %.

Rechenvergleich: Was bewirken 0 %, 10 % und 20 % zusätzliches Eigenkapital?

Wir vergleichen eine Münchner Bestandswohnung für 420.000 € (52 m², Kaltmiete 18 €/m²) über zehn Jahre. „0 %“ heißt: Sie zahlen nur die Nebenkosten selbst und finanzieren den Kaufpreis voll. Zum Vergleich zeigen wir auch den Fall ganz ohne Eigenkapital.

Vereinfachtes Beispiel. Annahmen: Nebenkosten ohne Makler 21.323 € (Grunderwerbsteuer 3,5 %, Notar und Grundbuch nach GNotKG); Miete, Kosten und Wert +2 % p. a.; nicht umlagefähige Kosten 143 €/Monat; 2 % Mietausfallwagnis; AfA 2 % auf 40 % Gebäudeanteil; Grenzsteuersatz 42 %; Zinssätze nach baufivergleich.de (11.09.2026); „Ergebnis“ = Verkaufserlös nach 5 % Verkaufskosten minus Restschuld minus allem eingesetzten Geld; Verkauf nach zehn Jahren – für Privatpersonen erst nach mehr als zehn Jahren steuerfrei (§ 23 EStG), daher als Ablauf nach Ende des zehnten Jahres gedacht.

Was die Tabelle zeigt: Mehr Eigenkapital senkt die monatliche Belastung deutlich – jede 42.000 € zusätzlich sparen rund 200 € Zuzahlung pro Monat. Bei einem Zinsniveau um 4,5 % steigt auch das Ergebnis nach zehn Jahren mit dem Eigenkapital. Und: Ohne Wertsteigerung verlieren alle Varianten nach zehn Jahren Geld, am stärksten die Vollfinanzierung. Die Kaufnebenkosten und der hohe Zinsanteil in den ersten Jahren müssen erst verdient werden.

Hebel oder Sicherheit – was ist sinnvoller?

Der Leverage-Effekt besagt: Liegt die Gesamtrendite der Immobilie (Mietrendite plus Wertsteigerung) über dem Darlehenszins, steigert Fremdkapital die Rendite auf Ihr Eigenkapital. In München liegen Bruttomietrenditen laut Portalen bei rund 2,5 bis 3,5 %. Zusammen mit 2 % Wertsteigerung liegt die Gesamtrendite vor Kosten damit in einer ähnlichen Größenordnung wie die aktuellen Zinsen von rund 4 bis 4,7 %. Der Hebel wirkt deshalb derzeit schwach – und dreht bei sinkenden Preisen ins Negative.

Zum Vergleich haben wir dieselbe Rechnung mit rund einem Prozentpunkt niedrigeren Zinsen durchgespielt (3,7 % bei 100 % statt 4,71 %). Dann liefert die Variante „nur Nebenkosten“ nach zehn Jahren die höchste Rendite auf das eingesetzte Geld (rund 4,9 % p. a. gegenüber rund 4,0 % bei 20 % Eigenkapital). Der Hebel hängt also stark am Zins – und genau der ist nach Ablauf der Zinsbindung unbekannt. Über 30 Jahre liegen die Varianten mit 0 %, 10 % und 20 % zusätzlichem Eigenkapital bei heutigen Portalzinsen übrigens nahezu gleichauf (rund 3,7 bis 3,8 % p. a.), nur die Finanzierung ohne jedes Eigenkapital fällt ab (rund 3,5 %).

Ein oft übersehener Punkt ist die Anschlussfinanzierung. Nach zehn Jahren beträgt die Restschuld in unserem Beispiel bei voll finanziertem Kaufpreis rund 313.000 €, mit 20 % zusätzlichem Eigenkapital rund 252.000 €. Liegt der Zins dann einen Prozentpunkt höher, kostet das im ersten Jahr nach der Zinsbindung rund 3.100 € beziehungsweise rund 2.500 € mehr Zinsen. Mehr Eigenkapital verringert also nicht nur die laufende Belastung, sondern auch das Zinsänderungsrisiko – ein Aspekt, den reine Renditevergleiche leicht ausblenden.

Unsere Einordnung:

• Nebenkosten immer aus Eigenkapital – das spart Zinsaufschläge und schützt vor einer Schuld über dem Objektwert.
• Liquiditätsreserve behalten: Stecken Sie nicht Ihr gesamtes Erspartes in die Wohnung. Drei bis sechs Monatsraten plus Puffer für Sonderumlagen gehören auf ein separates Konto. Warum, zeigt der Artikel zu Mietausfall und Leerstand.
• Mehr Eigenkapital, wenn die Monatsbelastung sonst zu hoch ist oder wenn Sie Wert auf eine niedrigere Restschuld bei der Anschlussfinanzierung legen.
• Weniger Eigenkapital, wenn Sie das Geld anderweitig sinnvoll anlegen, ein hohes und sicheres Einkommen haben und die höhere Rate dauerhaft tragen können.

Selbst nachrechnen: Wie sich mehr oder weniger Eigenkapital auf Ihren Monat auswirkt, zeigt der Kapitalanlage-Rechner München – mit Münchner Durchschnittswerten vorbelegt, live und ohne Anmeldung.

Fazit: Wie viel Eigenkapital ist sinnvoll?

Für eine Kapitalanlage-Wohnung in München sollten Sie mindestens die Kaufnebenkosten – bei 400.000 bis 450.000 € rund 20.000 bis 40.000 € – aus eigenen Mitteln aufbringen und zusätzlich eine Reserve behalten. Eine Vollfinanzierung des Kaufpreises ist bei guter Bonität und passenden Objekten möglich, erhöht aber Zins und monatliche Zuzahlung spürbar. Beim aktuellen Zinsniveau spricht einiges dafür, eher etwas mehr Eigenkapital einzusetzen, wenn es vorhanden ist; wer es nicht hat, sollte die Rate umso konservativer planen. Ein durchgerechnetes 30-Jahres-Beispiel finden Sie in unserem Rechenbeispiel für eine Münchner Wohnung. Wenn Sie wissen möchten, welche Eigenkapital-Variante zu Ihrer Situation passt, rechnen wir das gerne im kostenlosen Erstgespräch mit Ihnen durch.