Neubau oder Bestand als Kapitalanlage: Preise, Steuern, Risiken und Mieten im ehrlichen Vergleich

Teil unseres Leitfadens Immobilien als Kapitalanlage – dort finden Sie den Überblick über alle Bausteine.

Wer eine vermietete Wohnung als Kapitalanlage sucht, steht früh vor einer Grundsatzfrage: lieber ein Neubau mit modernem Energiestandard und Steuervorteilen – oder eine günstigere Bestandswohnung in gewachsener Lage? Beide Seiten haben überzeugte Anhänger, und beide Argumente stimmen, je nach Situation. Wir vergleichen die Varianten anhand von Münchner Preisdaten, Abschreibung, Instandhaltung, Mietrecht, Förderung und Risiken und zeigen, für wen welcher Weg besser passt.

Neubau oder Bestand – was passt für Kapitalanleger besser?

Es gibt keine pauschal bessere Wahl, aber eine klare Faustregel: Der Neubau punktet mit Steuervorteilen, planbaren Kosten und freier Erstvermietung, der Bestand mit niedrigerem Einstiegspreis und etablierter Lage. In München zahlen Sie für eine neue Eigentumswohnung laut Gutachterausschuss im ersten Halbjahr 2026 im Mittel rund 9.800 €/m² (durchschnittliche Lage) bis 10.550 €/m² (gute Lage). Wiederverkaufte Wohnungen lagen nach einer auf Daten der Gutachterausschüsse basierenden Auswertung im April 2026 bei rund 7.100 bis 8.600 €/m². Dafür schreiben Sie einen Neubau mit 5 % degressiv ab, eine typische Bestandswohnung nur mit 2 % linear.

Welche Variante zu Ihnen passt, hängt vor allem von drei Fragen ab: Wie hoch ist Ihr Steuersatz? Wie viel Aufwand und Risiko bei Instandhaltung wollen Sie tragen? Und wie wichtig ist Ihnen die laufende Mietrendite im Vergleich zur langfristigen Wertentwicklung?

Wie groß ist der Preisunterschied in München?

Der Gutachterausschuss München wertet alle notariellen Kaufverträge aus und ist damit die belastbarste Quelle. Im Halbjahresreport 2026 nennt er für Neubauwohnungen im Mittel rund 9.800 €/m² in durchschnittlichen und rund 10.550 €/m² in guten Wohnlagen; die Werte sind vorläufig. Für Bestandswohnungen weist der Bericht die Entwicklung nach Baujahresgruppen aus: im Mittel plus 1 % gegenüber dem Vorjahr, je nach Baujahr zwischen minus 1 % und plus 5 %.

Der Aufschlag für Neubau liegt damit grob bei 20 bis 40 %. Er spiegelt höhere Baukosten, aktuelle Energiestandards und das fehlende Instandhaltungsrisiko der ersten Jahre wider. Einen breiteren Überblick über das Preisniveau finden Sie im Beitrag zu den Immobilienpreisen in München 2026.

Neubau und Bestand im direkten Vergleich

Wie unterscheiden sich die Abschreibungen?

Die Abschreibung ist oft das stärkste Argument für den Neubau. Nach § 7 Abs. 5a EStG können Sie eine neue Wohnung mit 5 % pro Jahr vom jeweiligen Restwert abschreiben, wenn der Kaufvertrag nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 geschlossen wird und Sie die Wohnung spätestens bis zum Ende des Fertigstellungsjahres erwerben. Alternativ gilt für Neubauten, die ab 2023 fertiggestellt wurden, die lineare AfA von 3 %. Erfüllt das Gebäude den Standard Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel und liegen die Baukosten unter den gesetzlichen Grenzen, kommt die Sonder-AfA nach § 7b EStG hinzu. Details erklären wir in den Beiträgen zur degressiven AfA und zur Sonder-AfA nach § 7b.

Bei Bestandswohnungen gilt in der Regel die lineare AfA von 2 % (Fertigstellung zwischen 1925 und 2022) oder 2,5 % (vor 1925, § 7 Abs. 4 EStG). Weil in München ein großer Teil des Kaufpreises auf das Grundstück entfällt, das nicht abgeschrieben wird, ist die jährliche AfA bei älteren Wohnungen oft überschaubar.

Wie der Gebäudeanteil bestimmt wird und warum er so viel ausmacht, lesen Sie im Beitrag zur Kaufpreisaufteilung zwischen Grund und Gebäude. Für Bestandswohnungen gibt es einen Hebel: Wird per Gutachten eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer nachgewiesen, ist eine höhere AfA möglich (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Das sollte mit einem Steuerberater geprüft werden.

Welche Rolle spielen Instandhaltung und Energiestandard?

In einer neuen Wohnung fallen in den ersten Jahren kaum größere Reparaturen an. Mängel am Bauwerk muss der Bauträger fünf Jahre lang beheben (§ 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB). Bei einer Bestandswohnung hängt viel vom Zustand des gesamten Hauses ab: Dach, Fassade, Fenster, Leitungen, Aufzug und Heizung werden von der Eigentümergemeinschaft finanziert. Ist die Erhaltungsrücklage zu gering, drohen Sonderumlagen.

Hinzu kommt die steuerliche Falle der anschaffungsnahen Herstellungskosten: Wer innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf mehr als 15 % des Gebäudeanteils (ohne Umsatzsteuer) in Renovierung investiert, darf diese Kosten nicht sofort absetzen, sondern muss sie über die AfA verteilen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).

Beim Energiestandard ist der Neubau klar im Vorteil. Seit dem Gebäudemodernisierungsgesetz dürfen alte Heizungen zwar weiterlaufen, aber wer als Vermieter künftig eine neue Gas- oder Ölheizung einbaut, trägt ab 2028 die Hälfte von Netzentgelten und CO2-Kosten. Was das für Bestandswohnungen bedeutet, erklären wir im Beitrag zum Gebäudemodernisierungsgesetz für Vermieter.

Welche Miete ist möglich – und was bedeutet die Mietpreisbremse?

In München gilt die Mietpreisbremse, die durch die bayerische Mieterschutzverordnung seit dem 1. Januar 2026 bis Ende 2029 verlängert wurde. Bei einer Neuvermietung darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete grundsätzlich um höchstens 10 % übersteigen (§ 556d BGB). Ausgenommen sind Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden (§ 556f BGB). Für einen Neubau können Sie die Miete bei Vertragsschluss also frei am Markt vereinbaren – nach herrschender Auffassung auch bei späteren Neuvermietungen; spätere Erhöhungen unterliegen aber auch hier den Regeln des Mietspiegels und der Kappungsgrenze.

Bei Bestandswohnungen ist die Miete gebunden – oder bereits durch einen laufenden Mietvertrag festgelegt. Eine niedrige Bestandsmiete kann den Kaufpreis rechtfertigen, sie lässt sich aber nur langsam anheben. Mehr dazu im Beitrag zur Mietpreisbremse in München.

Welche Risiken hat der Kauf vom Bauträger?

Wer eine Wohnung kauft, die noch gebaut wird, trägt ein Fertigstellungsrisiko. Der Gesetzgeber hat dafür Schutzmechanismen geschaffen: Der Kaufpreis wird nach der Makler- und Bauträgerverordnung in Raten nach Baufortschritt fällig (§ 3 MaBV), und Verbraucher erhalten eine Sicherheit von 5 % der Vergütung für die rechtzeitige und mangelfreie Fertigstellung (§ 650m Abs. 2 BGB). Trotzdem können Bauverzögerungen den Mietbeginn verschieben, während Sie bereits Zinsen für abgerufene Raten zahlen.

Prüfen Sie deshalb die Bonität und die Referenzen des Bauträgers, den Stand der Baugenehmigung, den vereinbarten Fertigstellungstermin und die Baubeschreibung. Bei bereits fertiggestellten Neubauten entfällt dieses Risiko weitgehend.

Welche Förderung gibt es für Neubau und Bestand?

Für den Kauf einer neuen, besonders effizienten Wohnung gibt es das KfW-Programm Klimafreundlicher Neubau (297/298). Laut KfW-Produktinformation (Stand 30.07.2026) sind bis zu 100.000 € Kredit je Wohneinheit möglich, mit QNG-Siegel bis zu 150.000 €; Vermieter sind ausdrücklich antragsberechtigt, und das Gebäude darf nicht mit Öl, Gas oder Biomasse beheizt werden. Im Bestand fördert der Staat energetische Sanierungen, allerdings wurden die Tilgungszuschüsse zum 21. Juli 2026 gekürzt. Den aktuellen Stand fassen wir im Beitrag zur KfW-Förderung 2026 zusammen.

Für wen passt welche Variante?

Ein Neubau passt eher zu Ihnen, wenn Sie einen hohen Grenzsteuersatz haben und die AfA voll nutzen können, wenig Zeit für Verwaltung und Reparaturen investieren wollen, eine planbare Kalkulation für die nächsten zehn bis 15 Jahre bevorzugen und bei Neuvermietungen nicht an die Mietpreisbremse gebunden sein möchten.

Eine Bestandswohnung passt eher zu Ihnen, wenn Ihr Budget begrenzt ist und Sie eine zentrale, gewachsene Lage bevorzugen, eine höhere Bruttorendite wichtiger ist als der Steuereffekt, Sie Zustand, Protokolle und Rücklage sorgfältig prüfen und bei Bedarf renovieren wollen. Gerade renovierte oder energetisch sanierte Bestandsobjekte können eine gute Mitte sein.

Für beide Wege gilt: Die Lage und ein realistischer Kaufpreis entscheiden stärker über den Erfolg als die Baujahresfrage. Welche Punkte Sie vor jedem Kauf prüfen sollten, zeigt unsere Checkliste für den Wohnungskauf.

Fazit: Steuervorteil und Planbarkeit gegen Preis und Lage

Neubau und Bestand sind zwei unterschiedliche Anlageprofile. Der Neubau kostet in München rund 20 bis 40 % mehr pro Quadratmeter, bietet aber deutlich höhere Abschreibungen, geringere Instandhaltung in den ersten Jahren, einen aktuellen Energiestandard und die freie Erstvermietung. Der Bestand ist günstiger, oft zentraler gelegen und bringt mehr laufende Miete je investiertem Euro, verlangt aber eine gründliche Prüfung von Gebäudezustand, Heizung und Rücklage. Wir vermitteln beides – Neubau mit QNG-Siegel ebenso wie Bestands- und Renovierungsobjekte – und rechnen für Sie beide Varianten konservativ durch, bevor Sie sich entscheiden. Wenn Sie das an Ihrer persönlichen Situation durchspielen möchten, nutzen Sie gern unser kostenloses Erstgespräch.