Kurz gesagt
Die teuersten Anfängerfehler bei der Immobilie als Kapitalanlage sind Einkaufsfehler: Eine um 50.000 € überteuerte Wohnung kostet nach zehn Jahren inklusive Zinsen rund 60.000 €, der Steuervorteil gleicht nur etwa 3.400 € davon aus. Weitere typische Fehler sind fehlende Liquiditätsreserve, zu niedrige Tilgung, unterschätzte Kaufnebenkosten (in München oft über 30.000 € bei 350.000 € Kaufpreis), Verstöße gegen die Mietpreisbremse, das Überschreiten der 15-%-Grenze bei Renovierungen und der Verkauf vor Ablauf der Zehn-Jahres-Frist nach § 23 EStG.
Teil unseres Leitfadens Immobilien als Kapitalanlage – dort finden Sie den Überblick über alle Bausteine.
Die meisten Käufer einer Kapitalanlage-Wohnung scheitern nicht an einer großen Fehlentscheidung, sondern an mehreren kleinen, die sich summieren. Manche davon kosten ein paar Hundert Euro im Jahr, andere einen fünfstelligen Betrag auf einen Schlag. Wir haben die zehn Fehler zusammengestellt, die uns in Gesprächen am häufigsten begegnen, und jeden mit einer offengelegten Beispielrechnung beziffert.
Welche Fehler machen Anfänger bei der Immobilie als Kapitalanlage?
Die zehn teuersten Fehler, die wir in Gesprächen immer wieder sehen, lassen sich in drei Gruppen einteilen: falsch eingekauft (zu teuer, nur wegen der Steuer, ohne Blick in die Unterlagen), falsch finanziert (keine Reserve, zu niedrige Tilgung, unterschätzte Nebenkosten) und falsch bewirtschaftet (Mietrecht, Steuerfristen, Verwaltung). Jeder Fehler ist unten mit einem vereinfachten Beispiel beziffert – die Rechnung legen wir jeweils offen, damit Sie sie mit Ihren eigenen Zahlen nachvollziehen können.
| Nr. | Fehler | Grober Schaden im Beispiel |
|---|---|---|
| 1 | Nur wegen des Steuervorteils kaufen | rund 60.000 € |
| 2 | Kaufpreisfaktor ignorieren | rund 84.000 € Mehrpreis |
| 3 | Rücklage und Protokolle nicht lesen | 20.000 € Sonderumlage |
| 4 | Keine Liquiditätsreserve | 1.250 € bis über 30.000 € |
| 5 | Zu niedrige Tilgung, falsche Zinsbindung | rund 1.800 € pro Jahr ab Jahr 11 |
| 6 | Nebenkosten unterschätzen | rund 19.500 € Finanzierungslücke |
| 7 | Mietpreisbremse übersehen | 5.940 € Rückforderung plus 2.376 € pro Jahr |
| 8 | 15-%-Grenze bei Renovierung reißen | rund 13.700 € (Barwert) |
| 9 | Verkauf vor Ablauf von 10 Jahren | rund 30.400 € Steuer |
| 10 | Selbstverwaltung ohne Know-how | rund 3.800 € in drei Jahren |
Alle Beispiele gehen von einem Grenzsteuersatz von 42 % aus; Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer sind vernachlässigt. Die Beträge sind Größenordnungen, keine Prognosen.
Warum ist der Steuervorteil allein ein schlechter Kaufgrund?
Fehler 1: Nur auf den Steuervorteil kaufen
Abschreibung und Werbungskosten senken die Steuer – aber nur auf Geld, das Sie vorher ausgegeben haben. Wird eine Wohnung mit dem Argument „Steuern sparen“ verkauft, ist der Kaufpreis häufig überhöht. Der Steuervorteil gleicht das nicht annähernd aus.
Annahmen: 80 % Gebäudeanteil, lineare AfA 2 % (40.000 € × 2 % × 42 % = 336 € pro Jahr), Zinsen endfällig gerechnet und zu 42 % steuerlich abzugsfähig. Der Mehrpreis ist beim Verkauf in der Regel nicht wieder zu erzielen.
Wie Abschreibungen tatsächlich wirken, erklären wir im Artikel Steuern sparen mit Immobilien. Die Faustregel: Die Wohnung muss sich auch ohne Steuervorteil vernünftig rechnen lassen.
Woran erkenne ich, dass der Kaufpreis nicht zur Miete passt?
Fehler 2: Den Kaufpreisfaktor ignorieren
Der Kaufpreisfaktor ist Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete. In München lag er nach den Angebotsdaten der Stadt für 2025 im Bestand je nach Stadtteil grob zwischen 28 und 50 – die Spanne ist groß, und genau darin liegt das Risiko. Wer nicht vergleicht, zahlt für dieselbe Miete deutlich mehr.
Ein höherer Faktor kann berechtigt sein (Neubau, Energieeffizienz, Toplage). Er muss sich aber begründen lassen.
Welche Faktoren in welchen Lagen üblich sind, zeigt unser Artikel zum Kaufpreisfaktor in München.
Fehler 3: Erhaltungsrücklage und Protokolle nicht lesen
Mit einer Eigentumswohnung kaufen Sie einen Anteil an der Gemeinschaft – inklusive anstehender Sanierungen. Steht in den Protokollen seit Jahren eine Dachsanierung, ist aber die Rücklage zu klein, folgt eine Sonderumlage.
Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen. Wer die Maßnahme vor dem Kauf kennt, kann sie im Preis verhandeln.
Welche Unterlagen Sie konkret anfordern sollten, steht in unserer Checkliste Wohnungskauf.
Welche Finanzierungsfehler kosten am meisten?
Fehler 4: Keine Liquiditätsreserve
Mieterwechsel, eine defekte Therme, ein Wasserschaden im Bad – irgendwann kommt es. Ohne Reserve wird aus einem normalen Ereignis ein teures Problem.
Der eigentliche Schaden entsteht, wenn ein Notverkauf nötig wird: verlorene Kaufnebenkosten, Verkaufskosten und gegebenenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung summieren sich schnell auf über 30.000 €.
Wie hoch die Reserve sein sollte und wie wahrscheinlich Leerstand ist, beschreiben wir unter Mietausfall und Leerstandsrisiko. Als Orientierung: mehrere Monatsraten plus ein Puffer für Reparaturen, getrennt vom Notgroschen für das eigene Leben.
Fehler 5: Zu niedrige Tilgung und falsche Zinsbindung
Eine Tilgung von 1 % senkt die Monatsrate – und verschiebt das Zinsrisiko in die Zukunft. Nach zehn Jahren steht deutlich mehr Restschuld zur Anschlussfinanzierung an.
Annahmen: Annuitätendarlehen, monatliche Raten, keine Sondertilgungen. Der Anschlusszins von 5,0 % ist ein Szenario, keine Prognose. Jeder Prozentpunkt Zinsanstieg kostet bei 263.764 € Restschuld rund 2.640 € pro Jahr.
Die aktuellen Bauzinsen für zehn Jahre Zinsbindung liegen bei etwa 3,6–3,9 % (Stand September 2026). Eine längere Zinsbindung kostet etwas mehr Zins, kauft aber Planungssicherheit. Mehr zu Finanzierungsmodellen im Artikel Immobilie mit 100-%-Finanzierung.
Fehler 6: Nebenkosten unterschätzen
Zwei Arten von Nebenkosten werden unterschätzt: die einmaligen Kaufnebenkosten und die laufenden, nicht auf den Mieter umlegbaren Kosten.
Hinzu kommen laufende, nicht umlegbare Kosten (Verwaltung, Erhaltungsrücklage, Reparaturen im Sondereigentum). Werden etwa 110 € pro Monat vergessen, fehlen in zehn Jahren 13.200 € in der Kalkulation.
Die einzelnen Posten erläutern wir unter Kaufnebenkosten München.
Welche Fehler passieren bei Mietrecht und Steuern?
Fehler 7: Die Mietpreisbremse übersehen
In München gilt die Mietpreisbremse; sie wurde bundesweit bis Ende 2029 verlängert, Bayerns Mieterschutzverordnung gilt seit 1.1.2026 für 285 Städte und Gemeinden. Bei Neuvermietung darf die Miete grundsätzlich höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB). Ausnahmen gibt es unter anderem für Neubauten, die nach dem 1.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, und für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556f BGB). Rügt der Mieter innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn, kann er zu viel gezahlte Miete grundsätzlich auch rückwirkend zurückverlangen (§ 556g BGB).
Keine Vormiete über der Grenze, keine Ausnahme nach § 556f BGB. Wer eine vermietete Wohnung kauft, übernimmt dieses Risiko – deshalb gehört der Mietvertrag vor dem Kauf auf den Prüfstand.
Details unter Mietpreisbremse München für Vermieter.
Fehler 8: Die 15-%-Grenze bei der Renovierung reißen
Übersteigen Instandsetzungs- und Modernisierungskosten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten (ohne Umsatzsteuer), werden sie zu anschaffungsnahen Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Sie sind dann nicht sofort abziehbar, sondern nur über die AfA verteilt.
Annahmen: Gebäude Baujahr zwischen 1925 und 2022 (AfA 2 % nach § 7 Abs. 4 EStG), Abzinsung mit 3,7 %. Die Steuerersparnis geht nicht verloren, sie kommt nur über Jahrzehnte verteilt. Wer die Maßnahmen zeitlich streckt oder vor dem Kauf durch den Verkäufer erledigen lässt, kann das vermeiden – mit steuerlicher Beratung.
Fehler 9: Vor Ablauf von 10 Jahren verkaufen
Gewinne aus dem Verkauf vermieteter Immobilien sind nach § 23 EStG nur steuerfrei, wenn zwischen den notariellen Verträgen von Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen. Innerhalb der Frist wird der Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz besteuert – und die bereits genutzte AfA erhöht den Gewinn.
Zwei Jahre später wäre derselbe Gewinn steuerfrei gewesen (sofern kein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt). Mehr dazu unter Vermietete Wohnung verkaufen – wann?
Fehler 10: Selbstverwaltung ohne Know-how
Selbst verwalten kann sich lohnen – wenn man Fristen und Formalien kennt. Zwei typische Fehler: Die Nebenkostenabrechnung kommt zu spät (nach § 556 Abs. 3 BGB muss sie spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums beim Mieter sein, sonst sind Nachforderungen in der Regel ausgeschlossen), und zulässige Mieterhöhungen werden über Jahre nicht geltend gemacht.
Annahmen: Kaltmiete 900 €, Mieterhöhung um 10 % bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete wäre zulässig gewesen (Kappungsgrenze in München 15 % in drei Jahren).
Wie vermeide ich diese Fehler konkret?
- Vor dem Kauf: Kaufpreisfaktor mit dem Umfeld vergleichen, Protokolle und Rücklage lesen, Mietvertrag gegen Mietspiegel und Mietpreisbremse prüfen.
- Bei der Finanzierung: Kaufnebenkosten vollständig einplanen, Tilgung so wählen, dass die Restschuld nach der Zinsbindung tragbar bleibt, eine eigene Reserve aufbauen.
- Nach dem Kauf: Renovierungen in den ersten drei Jahren mit Blick auf die 15-%-Grenze planen, Verkaufspläne an die Zehn-Jahres-Frist koppeln, Verwaltung professionell organisieren oder sich das Wissen gezielt aneignen.
Die meisten dieser Fehler entstehen nicht aus Unwissen über Immobilien, sondern aus Zeitdruck. Wer sich zwei Wochen nimmt, um Unterlagen zu lesen und die Rechnung ohne Steuervorteil und ohne Mietsteigerung aufzustellen, vermeidet einen Großteil davon.
Fazit: Welcher Fehler ist der teuerste?
In unseren Beispielen kosten die Einkaufsfehler am meisten: ein zu hoher Kaufpreis – ob wegen des Steuerarguments oder eines ignorierten Kaufpreisfaktors – schlägt schnell mit 50.000 bis 85.000 € zu Buche und lässt sich später kaum korrigieren. Finanzierungs- und Verwaltungsfehler sind kleiner, summieren sich aber über die Jahre. Steuerfristen wie die Zehn-Jahres-Frist und die 15-%-Grenze sind vermeidbar, wenn man sie kennt.
Unsere Haltung dazu ist einfach: Wir rechnen nichts schön und sagen lieber ehrlich Nein als schöngerechnet Ja. Ob eine Immobilie überhaupt zu Ihrer Situation passt, klärt der Artikel Für wen eine Immobilie als Kapitalanlage (noch) nicht passt. Ihre eigenen Zahlen können Sie mit uns im kostenlosen Erstgespräch durchgehen.
Häufige Fragen
Was ist der häufigste Fehler beim ersten Immobilienkauf als Kapitalanlage?
Wie viel Rücklage sollte ich als Vermieter haben?
Wie berechnet sich die 15-%-Grenze bei anschaffungsnahen Herstellungskosten?
Kann ein Mieter zu viel gezahlte Miete zurückfordern?
Ist 1 % Tilgung bei einer vermieteten Wohnung sinnvoll?
Verantwortet Strategie, Einkauf und Projektentwicklung bei BM Property Partners.
Quellen
- Stiftung Warentest: Eigentumswohnung für Anleger – So erkennen Sie unseriöse Angebote
- Juraforum: Mietpreisbremse-Rüge – Frist und Rückzahlung (§ 556g BGB)
- NWB Experten-Blog: Anschaffungsnahe Herstellungskosten – 15-Prozent-Grenze
- Emundts & Stoffels Steuerberater: Immobilie nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen (§ 23 EStG)
- Verbraucherzentrale: Immobilienfinanzierung – so berechnen Sie, was Sie sich leisten können
- Bayerisches Landesportal: Neufassung der Mieterschutzverordnung – Mietpreisbremse ab Januar 2026 in 285 Städten und Gemeinden