Vermietete Wohnung verkaufen: Wann der richtige Zeitpunkt ist – und welche Alternativen es gibt

Teil unseres Leitfadens Immobilien als Kapitalanlage – dort finden Sie den Überblick über alle Bausteine.

Nach einigen Jahren stellt sich fast jedem Kapitalanleger die Frage: Wohnung behalten oder verkaufen? Die Wertsteigerung ist sichtbar, gleichzeitig laufen Zinsbindung und Mietvertrag, und die Steuer spielt eine große Rolle. Wer zum falschen Zeitpunkt verkauft, verschenkt schnell einen fünfstelligen Betrag. Wir zeigen, welche Fristen zählen und welche Alternativen zum Verkauf es gibt.

Wann ist der beste Zeitpunkt, eine vermietete Wohnung zu verkaufen?

Steuerlich gilt eine klare Grenze: frühestens nach Ablauf der Zehn-Jahres-Frist nach § 23 EStG. Vorher wird der Gewinn mit Ihrem persönlichen Steuersatz besteuert, danach ist er für Privatpersonen steuerfrei. Finanziell sind zwei weitere Termine entscheidend: das Ende der Zinsbindung (sonst droht eine Vorfälligkeitsentschädigung) und ein Mieterwechsel (leere Wohnungen erzielen in der Regel höhere Preise). Der beste Zeitpunkt liegt also meist dort, wo sich diese drei Fenster überschneiden – vorausgesetzt, ein Verkauf ist überhaupt die bessere Option als Halten, Beleihen oder Verschenken.

Wie berechnet sich die Spekulationsfrist nach § 23 EStG?

Die Frist beträgt zehn Jahre. Maßgeblich sind die Daten der notariellen Kaufverträge – beim Kauf und beim Verkauf. Nicht entscheidend sind Grundbucheintragung, Kaufpreiszahlung oder Schlüsselübergabe. Wer am 15. Mai 2016 beim Notar gekauft hat, kann nach dem 15. Mai 2026 steuerfrei verkaufen; der Verkaufsvertrag sollte also frühestens am 16. Mai 2026 beurkundet werden. Wer ganz sicher gehen will, plant einige Tage Puffer ein.

Verkaufen Sie innerhalb der Frist, wird der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft besteuert. Dabei erhöht die bereits genutzte Abschreibung den Gewinn, weil sie die Anschaffungskosten mindert (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften bleiben nur steuerfrei, wenn sie im Kalenderjahr insgesamt weniger als 1.000 € betragen – bei einer Wohnung praktisch nie der Fall.

Die Ausnahme für selbst genutzte Wohnungen (ausschließliche Nutzung zu eigenen Wohnzwecken seit Anschaffung oder im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren) hilft Kapitalanlegern nicht, weil die Wohnung vermietet war. Weitere typische Steuerfallen fassen wir unter Fehler bei der Kapitalanlage-Immobilie zusammen.

Was ist die Drei-Objekt-Grenze?

Wer innerhalb von fünf Jahren zwischen Anschaffung und Verkauf mehr als drei Objekte verkauft, kann nach Auffassung der Finanzverwaltung einen gewerblichen Grundstückshandel betreiben (BMF-Schreiben vom 26.03.2004). Jede Eigentumswohnung zählt dabei als eigenes Objekt. Die Folge: Die Gewinne sind unabhängig von der Zehn-Jahres-Frist einkommensteuerpflichtig und zusätzlich gewerbesteuerpflichtig. Für die meisten Kapitalanleger mit ein bis drei Wohnungen, die sie langfristig halten, ist das kein Thema – wer aber mehrere Wohnungen kurz nacheinander verkaufen möchte, sollte das vorher mit einem Steuerberater klären.

Welche Rolle spielen Zinsbindung und Vorfälligkeitsentschädigung?

Wer eine Wohnung während der Zinsbindung verkauft und das Darlehen ablösen muss, schuldet der Bank in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung. Der Verkauf ist zwar ein berechtigtes Interesse, das eine vorzeitige Kündigung erlaubt (§ 490 Abs. 2 BGB) – die Bank darf aber ihren Zinsschaden in Rechnung stellen.

• Nach Ende der Zinsbindung fällt keine Entschädigung an.
• Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung können Sie ein Darlehen mit langer Zinsbindung nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB mit sechs Monaten Frist kündigen – ebenfalls ohne Entschädigung. Bei Kaufverträgen, die länger als zehn Jahre zurückliegen, ist das oft schon möglich.
• Die Höhe hängt vom Zinsniveau ab. Liegt Ihr alter Vertragszins deutlich unter den heutigen Zinsen, ist der Zinsschaden der Bank klein – die Entschädigung fällt dann entsprechend gering aus oder entfällt fast. Teuer wird es vor allem bei Darlehen, deren Zins über dem aktuellen Niveau liegt.
• Alternativen: Manche Banken erlauben einen Pfandtausch, also die Übertragung des Darlehens auf ein neues Objekt. Das kann sich lohnen, wenn Sie ohnehin wieder kaufen wollen.

Lassen Sie sich die Entschädigung vor einer Verkaufsentscheidung von der Bank schriftlich berechnen – und prüfen Sie die Berechnung.

Welche Optionen habe ich nach mehr als zehn Jahren?

Ist die Frist abgelaufen, haben Sie vier grundsätzliche Wege. Wir vergleichen sie an einem vereinfachten Beispiel.

1. Halten

Sie behalten die Miete als laufendes Einkommen, die Restschuld sinkt weiter, und der Wert bleibt investiert. Halten ist sinnvoll, wenn Kaufpreis und Lage gut waren, die Gemeinschaft solide ist und keine großen Sanierungen anstehen. Für viele ist die abbezahlte Wohnung ein Baustein der Altersvorsorge.

2. Verkaufen

Sie realisieren den Wertzuwachs steuerfrei und machen das Kapital flexibel – etwa für eine Tilgung der eigenen Wohnung, eine breitere Streuung oder einen Entnahmeplan. Sinnvoll ist das, wenn größere Sanierungen oder Sonderumlagen anstehen, die Rendite auf den heutigen Marktwert niedrig ist oder die Gemeinschaft Probleme macht.

3. Beleihen für ein Zweitobjekt

Die Wohnung bleibt in Ihrem Besitz, der gestiegene Wert dient als zusätzliche Sicherheit für eine neue Finanzierung. Wie viel die Bank anrechnet, hängt vom Beleihungswert und ihrer Beleihungsgrenze ab; bei einer Grenze von 60 % des vermieteten Werts wären es in unserem Beispiel rund 200.000 €, abzüglich 150.000 € Restschuld also rund 50.000 € zusätzlicher Spielraum. So lässt sich die Nebenkosten- und Eigenkapitalfrage beim nächsten Kauf lösen, siehe Eigenkapital für eine Wohnung in München. Der Preis: mehr Schulden, mehr Zinsrisiko.

4. Verschenken

Eltern können ihren Kindern je Elternteil bis zu 400.000 € alle zehn Jahre schenkungsteuerfrei übertragen (§ 16 ErbStG). Behält sich der Schenker einen Nießbrauch vor, bleibt ihm die Miete, und der steuerliche Wert der Schenkung sinkt. Wichtig: Übernimmt das Kind dabei Schulden, kann das steuerlich als teilentgeltlicher Erwerb gelten – innerhalb der Zehn-Jahres-Frist ein Risiko. Der Beschenkte tritt bei unentgeltlicher Übertragung in die laufende Frist des Schenkers ein.

Sollte ich vermietet oder leer verkaufen?

Leere Wohnungen erzielen meist höhere Preise, weil auch Eigennutzer kaufen können. ImmoScout24 hat im November 2025 für 42 Städte Preisabschläge für vermietete Eigentumswohnungen zwischen 0,5 und 33 % ermittelt; in München lag der Abschlag bei 12 %, im Schnitt der A-Städte bei 21 %.

Liegt die Bestandsmiete deutlich unter dem Markt, ist der Abschlag größer; liegt sie nahe an der ortsüblichen Vergleichsmiete, kleiner. Wie Mieterhöhungen in München begrenzt sind, zeigt der Artikel Mieterhöhung München und Kappungsgrenze.

Wie finde ich meinen persönlichen Verkaufszeitpunkt?

1. Datum des notariellen Kaufvertrags nachschlagen und das früheste steuerfreie Verkaufsdatum notieren.
2. Darlehensunterlagen prüfen: Ende der Zinsbindung, Datum der Vollauszahlung, Sondertilgungsrechte.
3. Protokolle der Eigentümergemeinschaft lesen: Stehen Sanierungen an, die den Wert oder Ihre Liquidität belasten?
4. Mietvertrag und Miethöhe einordnen: Wie weit liegt die Miete unter dem Markt, ist ein Mieterwechsel absehbar?
5. Die vier Optionen gegenüberstellen – mit Ihren Zahlen, nicht mit den Zahlen des Nachbarn.
6. Zahl der geplanten Verkäufe prüfen, damit keine Drei-Objekt-Grenze überschritten wird.

Der Immobilienmarkt selbst ist dagegen ein schlechter Taktgeber. Wer auf den perfekten Preiszeitpunkt wartet, verpasst oft die sicheren Fenster aus Steuer, Zinsbindung und Mieterwechsel. Einen Überblick über die aktuelle Preisentwicklung finden Sie unter Immobilienpreise München 2026.

Fazit: Wann lohnt sich der Verkauf?

Vor Ablauf von zehn Jahren seit dem notariellen Kaufvertrag lohnt sich ein Verkauf steuerlich fast nie. Danach ist er eine von vier gleichwertigen Optionen: Halten, wenn Objekt und Gemeinschaft solide sind; Verkaufen, wenn größere Sanierungen anstehen oder das Kapital anderswo besser arbeitet; Beleihen, wenn ein zweites Objekt geplant ist; Verschenken, wenn Vermögen früh übergehen soll. Den konkreten Termin bestimmen Zinsbindung und Mieterwechsel stärker als die Marktstimmung.

Wir helfen Ihnen gern, die Optionen mit Ihren Zahlen durchzugehen – nüchtern und ohne Verkaufsdruck, im kostenlosen Erstgespräch. Für Schenkung und Nießbrauch gehört zusätzlich ein Steuerberater oder Notar an den Tisch.