„Dafür braucht man doch viel Eigenkapital" ist der häufigste Satz, den wir im Erstgespräch hören, und einer der größten Irrtümer beim Immobilieninvestment. Bei unseren Kunden ist die 100-%-Finanzierung des Kaufpreises der Regelfall: Die Bank finanziert die Wohnung vollständig, das Eigenkapital deckt im Wesentlichen die Kaufnebenkosten. Dieser Beitrag erklärt, wie das funktioniert, was Banken sehen wollen und wann die Vollfinanzierung wirtschaftlich sinnvoll ist.
Was bedeutet 100-%-Finanzierung genau?
Bei der 100-%-Finanzierung (Banker sagen: 100 % Beleihungsauslauf) finanziert die Bank den kompletten Kaufpreis der Immobilie. Aus eigener Tasche zahlen Sie nur die Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer (in Bayern 3,5 %, der niedrigste Satz Deutschlands), Notar und Grundbuch (ca. 1,5 bis 2 %) sowie ggf. Vermittlungs- oder Beratungskosten. Bei einer 289.000-€-Wohnung sind das rund 15.000 bis 20.000 €. Zusammen mit einer Liquiditätsreserve planen wir in der Praxis mit rund 30.000 € Eigenkapital, statt 70.000 bis 80.000 €, wie viele annehmen.
Was Banken wirklich prüfen
Die Bank stellt bei einer Vollfinanzierung zwei Fragen: Trägt der Kunde die Rate? Und: Trägt das Objekt seinen Preis? Konkret heißt das:
- Einkommen: stabil und nachweisbar, typischerweise ab ca. 60.000 € brutto im Jahr, unbefristetes Arbeitsverhältnis oder belastbare Selbstständigen-Historie
- Haushaltsrechnung: Die Rate muss nach Lebenshaltung und bestehenden Verpflichtungen tragbar sein, wobei die Mieteinnahme angerechnet wird
- Schufa und Verbindlichkeiten: saubere Historie, keine teuren Konsumkredite
- Objektqualität: Lage, Zustand, Energieeffizienz und ein Kaufpreis, der dem Beleihungswert standhält. Hier entscheidet sich, ob die Bank 100 % mitgeht.
Die Objektqualität ist bei der Vollfinanzierung wichtiger als beim Eigenkapital-Kauf. Banken finanzieren 100 % nur, wenn die eigene Wertermittlung den Kaufpreis bestätigt. Ein durchgerechnetes, energieeffizientes Objekt in nachgefragter Lage ist deshalb nicht nur eine bessere Anlage, sondern auch leichter zu finanzieren. Beides gehört zusammen.
Warum die Vollfinanzierung für Kapitalanleger oft sinnvoll ist
1. Der Hebel-Effekt
Die Rendite auf Ihr eingesetztes Eigenkapital steigt, je weniger davon im Objekt gebunden ist. Wenn Mieteinnahmen und Steuervorteile den Großteil der Rate tragen, arbeitet fast ausschließlich das Geld der Bank für Ihren Vermögensaufbau.
2. Zinsen sind absetzbar, Tilgung nicht
Bei vermieteten Immobilien sind sämtliche Finanzierungszinsen Werbungskosten. Ein höherer Fremdkapitalanteil bedeutet mehr absetzbaren Zinsaufwand, was die Steuerersparnis in der Aufbauphase erhöht. Details dazu in unserem Beitrag Steuern sparen mit Immobilien.
3. Liquidität bleibt frei
Eigenkapital, das nicht im ersten Objekt steckt, bleibt verfügbar: als Sicherheitspuffer, oder als Nebenkosten-Budget für das zweite Objekt. Portfolio-Aufbau funktioniert über Liquidität, nicht über maximales Eigenkapital pro Wohnung.
Wann eine Vollfinanzierung nicht passt
Ehrlichkeit gehört dazu: Die 100-%-Finanzierung ist kein Dogma. Wer ein unsicheres Einkommen hat, keinerlei Rücklagen behält oder die Rate nur im Best Case tragen kann, sollte nicht voll finanzieren, oder noch nicht kaufen. Unsere Kalkulationen enthalten deshalb immer Stresstests: Was passiert bei Mietausfall, was bei höherem Zins nach der Zinsbindung? Wenn die Rechnung nur ohne Puffer aufgeht, raten wir ab.
So läuft es bei BM Property Partners
Finanzierung ist bei uns kein nachgelagerter Schritt, sondern Teil des Konzepts: Im Analysegespräch prüfen wir Ihre Ausgangslage, strukturieren die Finanzierung mit unseren Bankpartnern, inklusive KfW-Förderkrediten bis 150.000 € bei förderfähigen Objekten, und rechnen das Gesamtpaket konservativ durch, bevor Sie eine Entscheidung treffen. Sie sehen vorab schwarz auf weiß, was die Wohnung Sie im Monat wirklich kostet.
Fazit
Die 100-%-Finanzierung ist kein Trick, sondern solides Handwerk: stabile Bonität plus belastbares Objekt plus konservative Kalkulation. Wer diese drei Bausteine zusammenbringt, startet mit rund 30.000 € Eigenkapital in einen Vermögensaufbau, den Mieter und Finanzamt mittragen, und behält Liquidität für den nächsten Schritt.
Häufige Fragen
Kann ich eine Immobilie wirklich ganz ohne Eigenkapital kaufen?
Welche Voraussetzungen brauche ich für eine 100-%-Finanzierung?
Ist eine Vollfinanzierung nicht riskant?
Bekomme ich mit 100-%-Finanzierung auch KfW-Förderung?
Strukturiert Finanzierungen mit Bankpartnern, inklusive KfW-Förderung und 100-%-Finanzierung.