Kurz gesagt
Eine vermietete Immobilie wird steuerlich wie ein kleines Unternehmen behandelt: Abschreibung, Zinsen und laufende Kosten mindern Ihr zu versteuerndes Einkommen. Die vier Hebel sind die AfA (linear 3 % bei Fertigstellung ab 2023, 2 bis 2,5 % im Altbau, degressiv 5 % im geförderten Neubau, bis zu 6 % bei Sanierung), der Zinsaufwand, die KfW-Förderung mit Tilgungszuschüssen zwischen 5 und 45 % und der nach zehn Jahren steuerfreie Verkauf.
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Für Angestellte mit gutem Einkommen gibt es kaum noch legale Wege, die eigene Steuerlast strukturell zu senken. Die vermietete Immobilie ist einer davon, und zwar einer der wirkungsvollsten. Der Grund: Der Staat will privaten Wohnungsbau und behandelt Vermieter wie ein kleines Unternehmen. Dieser Beitrag erklärt die wichtigsten Hebel, von der AfA bis zur KfW-Förderung.
Wie behandelt das Finanzamt eine vermietete Immobilie?
Wer vermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Von diesen Einnahmen dürfen Sie alle Kosten abziehen, die mit der Immobilie zusammenhängen: Zinsen der Finanzierung, Verwaltung, Instandhaltung, Fahrtkosten, und vor allem die Abschreibung (AfA). Liegt das steuerliche Ergebnis in den ersten Jahren im Minus, während die Immobilie wirtschaftlich läuft, verrechnet das Finanzamt diesen Verlust mit Ihrem Gehalt. Ihre Steuerlast sinkt, Monat für Monat.
Hebel 1: Wie hoch ist die AfA?
Lineare AfA: der Standard
Gebäude nutzen sich steuerlich ab. Für Wohngebäude mit Fertigstellung ab 2023 gilt eine lineare AfA von 3 % pro Jahr auf den Gebäudeanteil des Kaufpreises, bei Altbauten 2 bis 2,5 %. Bei einem Gebäudeanteil von 250.000 € sind das bis zu 7.500 € pro Jahr, die Ihr zu versteuerndes Einkommen mindern, ohne dass Sie dafür Geld ausgeben.
Degressive AfA: der Neubau-Turbo
Für neu gebaute Wohnungen (Baubeginn bzw. Kauf im Förderzeitraum des Wachstumschancengesetzes) gilt die degressive AfA von 5 % pro Jahr auf den jeweiligen Restwert. In den ersten Jahren schreiben Sie damit deutlich mehr ab als linear, genau dann, wenn die Zinslast am höchsten ist. Für gut verdienende Käufer ist das der stärkste Steuerhebel im Neubau.
Erhöhte AfA bei Sanierung und Renovierung
Bei Sanierungs- und Renovierungsobjekten sind je nach Konstellation erhöhte Abschreibungen von bis zu 6 % p.a. möglich; Sanierungskosten können unter Voraussetzungen über 12 Jahre abgeschrieben werden, Renovierungskosten bis 50.000 € unter Umständen bereits im Jahr des Kaufs. Welche Variante greift, hängt vom Objekt ab und gehört in die Beratung, nicht in die Bauchentscheidung.
Die AfA ist kein Geschenk, sondern eine Verschiebung: Sie senkt heute Ihre Steuerlast, während die Immobilie über Miete und Wertentwicklung Vermögen aufbaut. Genau diese Kombination, Steuerersparnis in der Aufbauphase plus Tilgung durch den Mieter, macht die vermietete Immobilie für Angestellte so effizient.
Hebel 2: Welche laufenden Kosten sind absetzbar?
Sämtliche Finanzierungszinsen sind als Werbungskosten abzugsfähig. Das macht die 100-%-Finanzierung steuerlich interessant: Je höher der Fremdkapitalanteil, desto höher der absetzbare Zinsaufwand, während Ihr Eigenkapital für Nebenkosten oder das nächste Objekt frei bleibt. Dazu kommen Verwaltungskosten, Instandhaltung, Steuerberatung und Fahrten zum Objekt.
Hebel 3: Was bringt die KfW-Förderung?
Energieeffizienter Neubau mit QNG-Siegel und qualifizierte Sanierungen werden über KfW-Programme gefördert: Förderkredite bis 150.000 € pro Wohneinheit, im Neubau aktuell ab etwa 2,52 % Zinsen p.a., bei Sanierungen zusätzlich mit Tilgungszuschüssen zwischen 5 und 45 %. Die Förderung senkt Ihre Rate und verbessert die Gesamtrechnung oft um mehrere zehntausend Euro über die Laufzeit.
Hebel 4: Wann ist der Verkauf steuerfrei?
Verkaufen Sie eine privat gehaltene, vermietete Immobilie nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist, ist der Wertzuwachs komplett einkommensteuerfrei. Kaum eine andere Anlageklasse bietet diese Kombination aus laufender Steuerersparnis und steuerfreiem Exit.
Was bedeutet das in Zahlen?
Stark vereinfachte Darstellung ohne weitere Werbungskosten. Die tatsächliche Wirkung hängt von Objekt, Gebäudewertanteil und Ihrer persönlichen Steuersituation ab.
Selbst nachrechnen: Wie viel Steuereffekt bei Ihrem Einkommen tatsächlich entsteht, zeigt der Kapitalanlage-Rechner München – mit Münchner Durchschnittswerten vorbelegt, live und ohne Anmeldung.
Fazit: Steuern sparen ist der Beschleuniger, nicht das Ziel
Eine Immobilie, die sich nur über den Steuereffekt rechnet, ist eine schlechte Immobilie. Richtig herum wird ein System daraus: Erst das solide Objekt in nachgefragter Lage, dann die Finanzierungs- und Steuerstruktur, die das Investment beschleunigt. In dieser Reihenfolge prüfen wir jedes Projekt, und rechnen es konservativ, gemeinsam mit Ihrem Steuerberater.
Häufige Fragen
Wie viel Steuern kann ich mit einer vermieteten Immobilie sparen?
Was ist der Unterschied zwischen linearer und degressiver AfA?
Kann ich als normaler Angestellter diese Steuervorteile nutzen?
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