Steuern sparen mit Immobilien: AfA, degressive Abschreibung und KfW-Förderung richtig nutzen

Für Angestellte mit gutem Einkommen gibt es kaum noch legale Wege, die eigene Steuerlast strukturell zu senken. Die vermietete Immobilie ist einer davon, und zwar einer der wirkungsvollsten. Der Grund: Der Staat will privaten Wohnungsbau und behandelt Vermieter wie ein kleines Unternehmen. Dieser Beitrag erklärt die wichtigsten Hebel, von der AfA bis zur KfW-Förderung.

Das Grundprinzip: Ihre Immobilie ist steuerlich ein Geschäftsbetrieb

Wer vermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Von diesen Einnahmen dürfen Sie alle Kosten abziehen, die mit der Immobilie zusammenhängen: Zinsen der Finanzierung, Verwaltung, Instandhaltung, Fahrtkosten, und vor allem die Abschreibung (AfA). Liegt das steuerliche Ergebnis in den ersten Jahren im Minus, während die Immobilie wirtschaftlich läuft, verrechnet das Finanzamt diesen Verlust mit Ihrem Gehalt. Ihre Steuerlast sinkt, Monat für Monat.

Hebel 1: Die Abschreibung (AfA)

Lineare AfA: der Standard

Gebäude nutzen sich steuerlich ab. Für Wohngebäude mit Fertigstellung ab 2023 gilt eine lineare AfA von 3 % pro Jahr auf den Gebäudeanteil des Kaufpreises, bei Altbauten 2 bis 2,5 %. Bei einem Gebäudeanteil von 250.000 € sind das bis zu 7.500 € pro Jahr, die Ihr zu versteuerndes Einkommen mindern, ohne dass Sie dafür Geld ausgeben.

Degressive AfA: der Neubau-Turbo

Für neu gebaute Wohnungen (Baubeginn bzw. Kauf im Förderzeitraum des Wachstumschancengesetzes) gilt die degressive AfA von 5 % pro Jahr auf den jeweiligen Restwert. In den ersten Jahren schreiben Sie damit deutlich mehr ab als linear, genau dann, wenn die Zinslast am höchsten ist. Für gut verdienende Käufer ist das der stärkste Steuerhebel im Neubau.

Erhöhte AfA bei Sanierung und Renovierung

Bei Sanierungs- und Renovierungsobjekten sind je nach Konstellation erhöhte Abschreibungen von bis zu 6 % p.a. möglich; Sanierungskosten können unter Voraussetzungen über 12 Jahre abgeschrieben werden, Renovierungskosten bis 50.000 € unter Umständen bereits im Jahr des Kaufs. Welche Variante greift, hängt vom Objekt ab und gehört in die Beratung, nicht in die Bauchentscheidung.

Hebel 2: Zinsen und laufende Kosten

Sämtliche Finanzierungszinsen sind als Werbungskosten abzugsfähig. Das macht die 100-%-Finanzierung steuerlich interessant: Je höher der Fremdkapitalanteil, desto höher der absetzbare Zinsaufwand, während Ihr Eigenkapital für Nebenkosten oder das nächste Objekt frei bleibt. Dazu kommen Verwaltungskosten, Instandhaltung, Steuerberatung und Fahrten zum Objekt.

Hebel 3: KfW-Förderung

Energieeffizienter Neubau mit QNG-Siegel und qualifizierte Sanierungen werden über KfW-Programme gefördert: Förderkredite bis 150.000 € pro Wohneinheit, im Neubau aktuell ab etwa 2,52 % Zinsen p.a., bei Sanierungen zusätzlich mit Tilgungszuschüssen zwischen 5 und 45 %. Die Förderung senkt Ihre Rate und verbessert die Gesamtrechnung oft um mehrere zehntausend Euro über die Laufzeit.

Hebel 4: Steuerfreier Verkauf nach zehn Jahren

Verkaufen Sie eine privat gehaltene, vermietete Immobilie nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist, ist der Wertzuwachs komplett einkommensteuerfrei. Kaum eine andere Anlageklasse bietet diese Kombination aus laufender Steuerersparnis und steuerfreiem Exit.

Was das in Zahlen bedeutet

Fazit: Steuern sparen ist der Beschleuniger, nicht das Ziel

Eine Immobilie, die sich nur über den Steuereffekt rechnet, ist eine schlechte Immobilie. Richtig herum wird ein System daraus: Erst das solide Objekt in nachgefragter Lage, dann die Finanzierungs- und Steuerstruktur, die das Investment beschleunigt. In dieser Reihenfolge prüfen wir jedes Projekt, und rechnen es konservativ, gemeinsam mit Ihrem Steuerberater.