Gebäudemodernisierungsgesetz 2026: Was das neue Heizungsgesetz für Vermieter und Wohnungseigentümer ändert

Teil unseres Leitfadens Immobilien als Kapitalanlage – dort finden Sie den Überblick über alle Bausteine.

Kaum ein Gesetz hat Eigentümer in den vergangenen Jahren so verunsichert wie das „Heizungsgesetz“. Jetzt ist es Geschichte – und durch ein neues ersetzt, das vieles lockert, an anderer Stelle aber neue Kosten für Vermieter schafft. Wer eine vermietete Wohnung besitzt oder kaufen möchte, fragt sich: Muss ich handeln? Wer zahlt die Heizkosten künftig? Und was passiert, wenn meine Eigentümergemeinschaft über die Zentralheizung abstimmt? Wir ordnen die Regeln mit Stand September 2026 ein.

Was ändert das neue Heizungsgesetz 2026 für Vermieter – kurz beantwortet?

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) hat am 29. Juli 2026 das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) abgelöst. Für Vermieter sind vier Punkte entscheidend:

1. Keine 65-%-Pflicht mehr: Wer eine Heizung ersetzt, darf wieder frei wählen – auch Gas oder Öl. Neue fossile Heizungen müssen aber schrittweise steigende Anteile biogener oder wasserstoffbasierter Brennstoffe nutzen (10 % ab 2029, 15 % ab 2030, 30 % ab 2035, 60 % ab 2040, § 43 GModG).
2. Bestandsschutz: Funktionierende Heizungen dürfen weiterlaufen. Die frühere Austauschpflicht für 30 Jahre alte Konstanttemperaturkessel (§ 72 GEG) ist weggefallen.
3. Kostenteilung: Wer nach dem 29. Juli 2026 eine neue Gas- oder Ölheizung einbaut, trägt ab 2028 die Hälfte der Gasnetzentgelte und CO2-Kosten, ab 2029 zusätzlich die Hälfte der Mehrkosten für den Bio-Anteil (bis 30 % des Brennstoffs).
4. Modernisierungsumlage: Heizungstausch bleibt umlagefähig, aber mit einer Kappung von 0,50 € je m² Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren.

Für die meisten Eigentümer einer vermieteten Wohnung heißt das: Akuter Handlungsdruck besteht nicht. Die Frage verschiebt sich vom „Muss ich?“ zum „Was rechnet sich langfristig?“ – und genau dort liegen die neuen Kostenrisiken.

Wie ist der Stand des Gesetzes – was gilt ab wann?

Das Gesetzgebungsverfahren ist abgeschlossen. Laut dem Infoportal des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) hat das Bundeskabinett den Entwurf am 13. Mai 2026 beschlossen, der Bundestag hat ihn am 10. Juli 2026 in zweiter und dritter Lesung verabschiedet, und der Bundesrat hat am selben Tag zugestimmt. Verkündet wurde das Gesetz am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt (BGBl. 2026 I Nr. 226). Die Regelungen zum Heizungstausch gelten seit dem 29. Juli 2026. Weitere Teile, vor allem zur Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie, folgen gestaffelt.

Den vollständigen Gesetzestext finden Sie inzwischen unter der bisherigen GEG-Adresse auf gesetze-im-internet.de. Stand aller Angaben: September 2026.

Was bedeutet der Stufenplan statt 65-%-Regel konkret?

Das GEG hatte seit 2024 verlangt, dass neue Heizungen – gekoppelt an die kommunale Wärmeplanung – zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Diese Pflicht ist gestrichen. Nach § 42 GModG darf der Eigentümer beim Heizungstausch zwischen zehn Optionen wählen, darunter Gas- und Ölheizung, Wärmepumpe, Fernwärme, Biomasse, Hybridheizungen und Solarthermie.

Wer sich für eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung entscheidet, übernimmt aber eine Pflicht für die Zukunft: Ab dem 1. Januar 2029 müssen mindestens 10 % der erzeugten Wärme aus Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder Wasserstoff stammen, ab 2030 15 %, ab 2035 30 % und ab 2040 60 % (§ 43 Abs. 1 GModG). Diese „Bio-Treppe“ kann bis Ende 2034 auch über eine ausreichend große Solarthermieanlage oder eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung erfüllt werden; eine Wärmepumpen-Hybridheizung mit ausreichend großem Wärmepumpenanteil gilt ebenfalls als konform (§ 43 Abs. 3–5).

Für die Kalkulation heißt das: Eine neue Gasheizung ist heute oft günstiger in der Anschaffung, ihre Betriebskosten werden aber durch teurere Bio-Brennstoffe, CO2-Preis und die neue Kostenteilung planbar steigen. Wie stark, hängt von Brennstoffpreisen ab, die heute niemand seriös für 2035 vorhersagen kann.

Muss ich meine alte Heizung jetzt austauschen?

Nein – solange sie funktioniert und die Emissionsgrenzwerte einhält, die der Schornsteinfeger prüft. Die frühere Regel, nach der Öl- und Gas-Konstanttemperaturkessel nach 30 Jahren außer Betrieb genommen werden mussten (§ 72 GEG), ist im GModG als „weggefallen“ gekennzeichnet. Reparaturen bleiben uneingeschränkt möglich.

Einige Pflichten bleiben dennoch bestehen, die auch vermietete Wohnungen in Mehrfamilienhäusern betreffen:

• Heizungsprüfung und -optimierung (§ 60b GModG): Wasserbasierte Heizungen (keine Wärmepumpe) in Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen, die vor dem 1. Oktober 2009 eingebaut wurden, müssen bis 30. September 2027 geprüft werden; neuere Anlagen innerhalb eines Jahres nach 15 Betriebsjahren. Das Ergebnis ist dem Mieter auf Verlangen vorzulegen.
• Nachrüstpflichten (§ 35 GModG): Ungedämmte oberste Geschossdecken, die den Mindestwärmeschutz nicht erfüllen, sind zu dämmen – in der Praxis ein Thema für die Eigentümergemeinschaft.
• Heizungstausch nach Defekt: Fällt eine Heizung irreparabel aus, gelten Übergangsfristen von zwölf Monaten (§ 43 Abs. 7 GModG).

Wer zahlt ab 2028 welche Heizkosten?

Hier liegt die wichtigste Neuerung für Vermieter. Das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) wurde um die §§ 5a bis 5d ergänzt. Die neue Regel greift nur für Heizungen, die nach § 43 GModG eingebaut wurden – also neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizungen, die nach dem 29. Juli 2026 in Bestandsgebäude kommen. Für diese Anlagen tragen Vermieter und Mieter jeweils die Hälfte der

• Gasnetzentgelte ab dem 1. Januar 2028,
• CO2-Kosten ab dem 1. Januar 2028 (statt des bisherigen Stufenmodells nach Effizienz des Gebäudes),
• Kosten des vorgeschriebenen Bio-Anteils ab dem 1. Januar 2029, bezogen auf maximal 30 % des verbrauchten Brennstoffs.

Für bestehende Heizungen bleibt es beim bisherigen Stufenmodell der CO2-Kostenaufteilung, das sich am CO2-Ausstoß je Quadratmeter orientiert. Für Neubauten gilt die hälftige Teilung, wenn der Bauantrag ab dem 13. Mai 2026 gestellt wurde und das Gebäude bis Ende 2029 fertig und erstmals genutzt wird (§ 5b CO2KostAufG).

Eine Härtefallregel (§ 5d) entlastet nur in engen Grenzen: unter anderem höchstens sechs vermietete Wohnungen, Effizienzklasse G oder H, eine Miete deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete (in angespannten Märkten wie München unter 70 %) und eine persönliche Härte. In angespannten Märkten muss zusätzlich entweder ein Wärmepumpeneinbau technisch unmöglich und kein Fernwärmeanschluss verfügbar sein, oder die Eigentümergemeinschaft hat die fossile Heizung beschlossen, obwohl der Vermieter für eine Alternative gestimmt hat. Für typische Münchner Kapitalanleger dürfte sie selten greifen.

Wie viel Miete darf ich nach einem Heizungstausch erhöhen?

Ein Heizungstausch kann eine Modernisierung sein, die eine Mieterhöhung erlaubt. Für den Einbau einer Heizungsanlage gilt § 559e BGB: Nimmt der Vermieter Fördermittel in Anspruch, darf er 10 % der Kosten (abzüglich Förderung) auf die Jahresmiete umlegen; ohne Förderung gilt die allgemeine Umlage von 8 % nach § 559 BGB. Kosten, die ohnehin für die Instandhaltung angefallen wären, werden pauschal mit 15 % abgezogen – das gilt allerdings nicht beim Einbau einer fossilen Heizung nach § 43 GModG. Entscheidend ist die Kappung: Die Monatsmiete darf wegen der Heizung um höchstens 0,50 € je m² innerhalb von sechs Jahren steigen (§ 559e Abs. 3 BGB).

Wichtig für Münchner Vermieter: Die Modernisierungsumlage steht neben der Mietpreisbremse und der Kappungsgrenze. Mehr dazu in unseren Beiträgen zur Mietpreisbremse in München und zur Mieterhöhung und Kappungsgrenze.

Was heißt das für Eigentümer einer Wohnung in einer WEG?

Die meisten Kapitalanleger besitzen keine ganze Immobilie, sondern eine Eigentumswohnung. Hängt diese an einer Zentralheizung, entscheiden Sie nicht allein: Die Heizungsanlage gehört zum Gemeinschaftseigentum. Ob sie repariert, ersetzt oder durch eine Wärmepumpe oder Fernwärme abgelöst wird, beschließt die Eigentümerversammlung, in der Regel mit einfacher Mehrheit. Die Kosten werden grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen verteilt, sofern die Gemeinschaftsordnung oder ein Beschluss nichts anderes vorsieht.

Für Sie als vermietender Eigentümer ergeben sich daraus drei praktische Folgen:

• Sie tragen die Folgen der Mehrheitsentscheidung. Beschließt die WEG eine neue Gasheizung, gilt für Ihre vermietete Wohnung ab 2028 die hälftige Kostenteilung. Das Gesetz berücksichtigt das nur im Härtefall: Nach § 5d CO2KostAufG ist es ein Kriterium, ob Sie sich in der Beschlussfassung für eine Alternative ausgesprochen haben und überstimmt wurden – die übrigen engen Voraussetzungen (u. a. Miete unter 70 % der Vergleichsmiete in München) müssen aber ebenfalls erfüllt sein. Es lohnt sich deshalb, in der Versammlung Stellung zu beziehen und das im Protokoll festhalten zu lassen.
• Erhaltungsrücklage prüfen. Ein Heizungstausch im Mehrfamilienhaus kostet schnell einen sechsstelligen Betrag. Reicht die Rücklage nicht, droht eine Sonderumlage.
• Etagenheizungen gehören je nach Teilungserklärung oft zum Sondereigentum. Dann entscheiden Sie selbst, sind aber an die Regeln des § 43 GModG gebunden, wenn Sie wieder eine Gastherme einbauen.

Wie Sie Protokolle, Rücklage und Beschlüsse vor dem Kauf lesen, erklären wir in der Checkliste für den Wohnungskauf.

Was sollten Kapitalanleger beim Kauf jetzt prüfen?

Das GModG macht den Kauf einer Bestandswohnung nicht riskanter als zuvor – eher im Gegenteil, weil die harte Austauschpflicht entfallen ist. Die Heizung ist aber ein zentraler Kostenfaktor der nächsten 15 bis 20 Jahre geworden. Wir empfehlen, vor jedem Kauf folgende Punkte zu klären:

1. Heizungsart: Gas, Öl, Fernwärme, Wärmepumpe oder Hybrid? Fernwärme und Wärmepumpe fallen nicht unter die neue Kostenteilung.
2. Baujahr der Anlage: Eine 25 Jahre alte Gasheizung darf weiterlaufen, der Austausch rückt aber näher. Kalkulieren Sie Ihren Anteil an den Kosten ein.
3. Beschlüsse und Planungen der WEG: Gibt es ein Sanierungskonzept, einen individuellen Sanierungsfahrplan oder offene Anträge zur Heizung?
4. Höhe der Erhaltungsrücklage im Verhältnis zum Alter von Heizung, Dach und Fassade.
5. Energieausweis: Die Effizienzklasse (A+ bis H nach Anlage 10 GModG) beeinflusst CO2-Kosten, Vermietbarkeit und Wiederverkaufswert.
6. Heizungsprüfung nach § 60b: Ist sie bei großen Anlagen bereits erfolgt?

Beim Neubau entfällt der Großteil dieser Fragen, weil moderne Anlagen verbaut sind. Die Abwägung zwischen beiden Wegen beschreiben wir im Beitrag Neubau oder Bestand als Kapitalanlage, die Förderlandschaft im Überblick zur KfW-Förderung 2026. Wie die EU-Vorgaben dazu passen, lesen Sie im Faktencheck zur EU-Gebäuderichtlinie.

Fazit: Mehr Freiheit, aber die Kostenfrage wandert zum Vermieter

Das Gebäudemodernisierungsgesetz nimmt den Zeitdruck aus dem Heizungsthema: Keine 65-%-Pflicht, keine Zwangsausmusterung alter Kessel, freie Technologiewahl. Für Vermieter kommt die Rechnung aber auf anderem Weg: Wer ab jetzt eine neue fossile Heizung einbaut, beteiligt sich ab 2028 an Netzentgelten und CO2-Kosten und ab 2029 an teureren Bio-Brennstoffen, während die Umlage auf die Miete bei 0,50 €/m² gedeckelt ist. In einer WEG hängt vieles von der Mehrheit ab – umso wichtiger ist es, Heizungsart, Alter und Rücklage schon vor dem Kauf nüchtern zu bewerten. Wir rechnen diese Posten in jede Kalkulation ein, statt sie auszublenden. Wenn Sie eine konkrete Wohnung einordnen möchten, sprechen Sie uns gern im kostenlosen Erstgespräch an.