Immobilienpreise München 2026: Was eine Eigentumswohnung pro Quadratmeter kostet – Zahlen aus allen wichtigen Quellen

Teil unseres Leitfadens Immobilien als Kapitalanlage – dort finden Sie den Überblick über alle Bausteine.

Wer in München eine Wohnung kaufen möchte, findet für dieselbe Frage fünf verschiedene Antworten: Portale, Makler, Banken und der Gutachterausschuss nennen teils Werte, die mehrere tausend Euro pro Quadratmeter auseinanderliegen. Das verunsichert – vor allem, wenn Sie einschätzen wollen, ob ein konkretes Angebot fair bepreist ist. Wir haben die wichtigsten Quellen nebeneinandergestellt, erklären, warum sie sich unterscheiden, und ordnen ein, was die Zahlen für Käufer und Kapitalanleger bedeuten.

Was kostet eine Eigentumswohnung in München 2026 pro Quadratmeter?

Für eine gebrauchte Eigentumswohnung zahlen Sie in München im Jahr 2026 im Durchschnitt rund 8.000 bis 8.800 €/m², für eine Neubauwohnung rund 9.800 bis 12.500 €/m². Die Spanne ist kein Zeichen von Ungenauigkeit, sondern Folge unterschiedlicher Datenquellen: Der Gutachterausschuss wertet tatsächlich beurkundete Kaufverträge aus, Portale und die Stadt werten Inserate aus, und Maklerhäuser rechnen teils mit Medianwerten.

Die wichtigste Nachricht für 2026: Der Markt ist stabil. Laut Halbjahresreport 2026 des Gutachterausschusses lagen Bestandswohnungen im ersten Halbjahr 2026 im Mittel 1 % über dem Vorjahr (Spanne je nach Baujahresgruppe minus 1 % bis plus 5 %). Neubauwohnungen in durchschnittlicher Wohnlage lagen 2 % darunter, in guter Wohnlage 4 % darüber.

Welche Quellen nennen welche Preise?

Die folgende Tabelle stellt die aktuellen Werte nebeneinander. Achten Sie auf die Spalte „Art“: Transaktionspreise und Angebotspreise sind nicht direkt vergleichbar.

Unsere Lesart: Für eine typische gebrauchte Wohnung in mittlerer Lage sind 8.000 bis 8.800 €/m² ein realistischer Rahmen. Der Neubaupreis des Gutachterausschusses (rund 9.800 bis 10.550 €/m²) ist aussagekräftiger als der Angebotswert der Stadt von rund 12.500 €/m², denn in den Inseraten sind die teuren Innenstadtprojekte überproportional vertreten. Das Wohnungsmarktbarometer weist selbst darauf hin, dass Portale „eher den teureren Teil des Marktgeschehens“ abbilden.

Wie haben sich die Preise seit 2022 entwickelt?

Nach dem Zinsanstieg 2022 sind die Münchner Wohnungspreise deutlich gefallen – am stärksten im Bestand. Seit 2024 hat sich der Markt gefangen, ohne die alten Höchststände wieder zu erreichen.

Quellen: Wohnungsmarktbarometer 2025 der Landeshauptstadt München (Angebotswerte, Jahresdurchschnitt); Halbjahresreporte 2024 bis 2026 des Gutachterausschusses München (Kaufverträge, jeweils vorläufige Preistendenz).

Die Bestandspreise lagen 2025 damit noch rund 8,8 % unter dem Niveau von 2022. Für das Gesamtjahr 2025 meldete der Gutachterausschuss im Frühjahrsticker 2026 für Eigentumswohnungen (Erst- und Wiederverkäufe, durchschnittliche und gute Lagen) im Mittel minus 2 % – bei gleichzeitig 15 % mehr Verträgen im Wohnungs- und Teileigentum. Mehr Käufer bei leicht nachgebenden Preisen: Das ist das typische Bild eines Marktes, der seinen Boden gefunden hat. Im ersten Halbjahr 2026 wurden rund 4.950 Eigentumswohnungen und Teileigentumsobjekte verkauft, darunter rund 650 Neubauobjekte; der Geldumsatz lag 4 % über dem Vorjahr.

Was kostet eine Wohnung in München konkret?

Umgerechnet auf typische Größen ergibt sich folgendes Bild. Die Werte sind gerundete Richtgrößen, keine Bewertung einzelner Objekte.

Innerhalb der Stadt ist die Spreizung enorm. Nach dem Wohnungsmarktbarometer reichen die Angebotspreise im Bestand von rund 7.000 €/m² in Feldmoching-Hasenbergl bis rund 14.900 €/m² in Altstadt-Lehel, im Neubau von rund 9.700 €/m² in Aubing-Lochhausen-Langwied bis rund 19.500 €/m² in Altstadt-Lehel. Eine vollständige Übersicht nach Lage finden Sie in unserem Vergleich der besten Stadtteile für eine Kapitalanlage.

Wie unterscheiden sich die Preise nach Wohnungsgröße?

Der Quadratmeterpreis hängt in München spürbar von der Größe ab – und zwar nicht linear. Kleine Apartments sind pro Quadratmeter teuer, weil Küche und Bad auf wenig Fläche verteilt werden und die Nachfrage von Singles, Studierenden und Pendlern hoch ist. Mittelgroße Wohnungen sind am günstigsten, sehr große Wohnungen wieder am teuersten, weil sie überwiegend in besten Lagen und mit hoher Ausstattung angeboten werden.

Quelle: Landeshauptstadt München, Wohnungsmarktbarometer 2025 (Angebotsdaten ImmoScout24, Jahr 2025).

Für Kapitalanleger ist die Kombination interessant: Bei kleinen Bestandswohnungen liegt die Angebotsmiete fast 30 % über der von 60- bis 80-m²-Wohnungen, der Kaufpreis je Quadratmeter aber nur rund 8 % darüber. Rechnerisch verbessert das den Faktor. Dem stehen höhere Fluktuation und ein größerer Anteil fester Kosten wie Verwaltung je Einheit gegenüber.

Warum weichen Kaufverträge und Inserate voneinander ab?

Der Gutachterausschuss erhält von den Notaren eine Kopie jedes Kaufvertrags über ein Münchner Grundstück oder eine Wohnung. Nur er verfügt deshalb über eine vollständige Kaufpreissammlung. Seine Auswertungen sind die verlässlichste Quelle, erscheinen aber mit Verzögerung: Die Werte für das erste Halbjahr 2026 wurden im August 2026 veröffentlicht, absolute Bestandspreise nach Baujahr enthält erst der kostenpflichtige Jahresbericht.

Inseratsdaten sind aktueller, zeigen aber Wunschpreise der Verkäufer. Gerade in einem Markt, in dem Käufer wieder verhandeln können, liegen die tatsächlich beurkundeten Preise häufig unter dem Angebot. Umgekehrt fehlen in den Portalen viele Verkäufe, die über persönliche Kontakte oder Off-Market zustande kommen. Unsere Faustregel: Inserate zeigen die Richtung und die Relationen zwischen Lagen, der Gutachterausschuss das Niveau.

Wie hoch sind die Mieten in München 2026?

Während die Kaufpreise seit 2022 gefallen oder stagniert sind, sind die Mieten kräftig gestiegen – ein Punkt, der für Kapitalanleger mindestens so wichtig ist wie der Kaufpreis.

Von 2022 bis 2025 stiegen die Angebotsmieten laut Stadt München bei Wiedervermietung um gut 17 % (von 19,20 auf 22,52 €/m²), im Erstbezug ebenfalls um knapp 18 %. Der Mietspiegel liegt deutlich darunter, weil er auch Bestandsmieten der letzten Jahre abbildet. Für Vermieter ist er trotzdem die entscheidende Größe: Bei Wiedervermietung im Bestand begrenzt die Mietpreisbremse die Miete auf höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete, und Mieterhöhungen im laufenden Vertrag sind in München auf 15 % in drei Jahren gekappt (Bayerische Mieterschutzverordnung, gültig 1. Januar 2026 bis 31. Dezember 2029).

Wie ordnen wir die Preisentwicklung ein?

Wir halten die Münchner Preise 2026 weder für eine Blase noch für ein Schnäppchen. Drei Punkte prägen unsere Einschätzung:

• Die Korrektur hat stattgefunden. Bestandswohnungen sind gegenüber 2022 günstiger, gleichzeitig verdienen Vermieter mehr Miete je Quadratmeter. Für Kapitalanleger ist das Einstiegsumfeld deshalb rechnerisch besser als in den Jahren des Niedrigzinses – nur eben mit Bauzinsen von rund 3,6 bis 3,9 % für zehn Jahre Zinsbindung statt 1 %.
• Das Angebot bleibt knapp. Laut Wohnungsmarktbarometer wurden 2025 Baugenehmigungen für rund 6.100 Wohnungen erteilt, in den beiden Vorjahren wurden im Schnitt rund 5.400 Wohnungen pro Jahr fertiggestellt. Gleichzeitig rechnet die Stadt in ihrer Planungsprognose bis 2045 mit weiter steigender Einwohnerzahl.
• Der Zins bleibt der wichtigste Hebel. Steigen die Bauzinsen deutlich, geraten die Preise erneut unter Druck; bleiben sie stabil, halten Stadt und Marktbeobachter moderate Preissteigerungen für plausibel. Eine belastbare Prognose kann niemand seriös abgeben – auch wir nicht.

Für Käufer heißt das: Nicht auf den perfekten Zeitpunkt warten, sondern auf die richtige Zahl. Ein Objekt, dessen Mietertrag die Finanzierung zu einem vertretbaren Teil trägt, ist auch bei stagnierenden Preisen eine solide Anlage. Ein Objekt, das nur mit Wertsteigerung aufgeht, bleibt eine Wette – egal, in welchem Jahr Sie kaufen. Wie Sie das prüfen, zeigt unser Leitfaden zur Kapitalanlage in München.

Wann wird dieser Artikel aktualisiert?

Wir aktualisieren diese Übersicht vierteljährlich, sobald neue Daten vorliegen: die Herbstanalyse des Gutachterausschusses (üblicherweise im Herbst), den Frühjahrsticker (Frühjahr), den Jahresbericht (Frühsommer) und den Halbjahresreport (Spätsommer) sowie die aktuellen Portalwerte. Der vorliegende Stand ist September 2026; die Neubauwerte des Gutachterausschusses beruhen auf dem Halbjahresreport vom August 2026 und sind dort ausdrücklich als vorläufige Preistendenz gekennzeichnet.

Fazit: Stabile Preise, steigende Mieten

Eine Eigentumswohnung kostet in München 2026 rund 8.000 bis 8.800 €/m² im Bestand und rund 9.800 bis 12.500 €/m² im Neubau – je nachdem, ob man Kaufverträge oder Inserate betrachtet. Die Preise haben sich nach dem Rückgang von 2023 stabilisiert, die Mieten steigen weiter, und das Verhältnis zwischen beiden ist für Kapitalanleger günstiger als vor drei Jahren. München bleibt trotzdem ein teurer Markt mit niedriger laufender Rendite. Ob ein konkretes Angebot zu diesen Zahlen passt, besprechen wir gern im kostenlosen Erstgespräch.