KfW-Förderung 2026 für Kapitalanleger: Welche Programme Vermieter nutzen können – und welche nicht

Teil unseres Leitfadens Immobilien als Kapitalanlage – dort finden Sie den Überblick über alle Bausteine.

KfW-Förderung klingt nach günstigem Geld – doch viele Programme sind für Selbstnutzer gedacht, und die Konditionen ändern sich 2026 laufend. Mit der BEG-Reform zum 21. Juli 2026 wurden die Zuschüsse für Sanierungen deutlich gekürzt, zum 17. September hat die KfW zudem mehrere Zinsen angehoben. Wir zeigen, welche Programme Sie als Kapitalanleger tatsächlich nutzen können, was sie aktuell kosten und wie der Antrag abläuft.

Welche KfW-Förderung bekommen Vermieter 2026?

Als Kapitalanleger können Sie 2026 vor allem drei Wege nutzen: den Klimafreundlichen Neubau (Kredit 298) mit bis zu 100.000 € je Wohnung beim Effizienzhaus 40 und bis zu 150.000 € mit QNG-Siegel, den Sanierungskredit 261 mit bis zu 150.000 € je Wohnung und einem Tilgungszuschuss von 0 bis 10 % plus Boni – auch beim Kauf einer frisch sanierten Wohnung – sowie Zuschüsse für Einzelmaßnahmen und Heizungstausch. Programme wie „Wohneigentum für Familien“ (300), „Jung kauft Alt“ (308) oder der Neubaukredit 297 sind dagegen Selbstnutzern vorbehalten.

Alle Zinsangaben in diesem Artikel stammen aus der Konditionenübersicht der KfW mit Stand 17.09.2026, die Programmbedingungen aus den aktuellen KfW-Merkblättern. KfW-Konditionen ändern sich oft kurzfristig – prüfen Sie vor einer Entscheidung immer den tagesaktuellen Stand.

Welche Programme gibt es für Kapitalanleger im Überblick?

Die Zinssätze sind die von der KfW veröffentlichten maximalen Zinssätze für Endkreditnehmer; weitere Laufzeitvarianten finden Sie in den Abschnitten unten. Die Übersicht ersetzt keine Prüfung im Einzelfall.

Was bietet der Klimafreundliche Neubau (297/298) für Vermieter?

Das Programm fördert den Bau oder den Ersterwerb neuer, besonders effizienter Wohnungen. Die Programmnummer richtet sich nach der Nutzung: Laut KfW-Merkblatt (gültig ab 30.07.2026) ist Kredit 297 für natürliche Personen, die die Wohnung selbst bewohnen, und Kredit 298 für natürliche Personen, die sie nicht selbst bewohnen, sowie für Unternehmen und andere Investoren. Als Kapitalanleger beantragen Sie also 298 – die Konditionen sind identisch.

• Klimafreundliches Wohngebäude: Effizienzhaus 40, Grenzwerte für Treibhausgasemissionen im Lebenszyklus, keine Heizung mit Öl, Gas oder Biomasse – bis 100.000 € je Wohneinheit.
• Mit QNG: zusätzlich Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG-PLUS oder QNG-PREMIUM) – bis 150.000 € je Wohneinheit.
• Effizienzhaus 55 (befristet): keine fossile Heizung, gültige Baugenehmigung bei Antragstellung – bis 100.000 € je Wohneinheit. Laut DZ Bank Förderwelt endet diese Stufe spätestens am 31.12.2026, sofern die Mittel nicht vorher ausgeschöpft sind.

Der Kredit läuft bis zu 35 Jahre mit bis zu zehn Jahren Zinsbindung und bis zu fünf tilgungsfreien Anlaufjahren. Ein Ersterwerb ist innerhalb von zwölf Monaten nach Bauabnahme förderfähig.

Sollzins (Effektivzins), maximale Zinssätze laut KfW-Konditionenübersicht; EH 40 gültig ab 17.09.2026, EH 55 ab 10.04.2026. Die KfW hat die EH-40-Zinsen zum 17.09.2026 angehoben, die EH-55-Konditionen blieben unverändert.

Wichtig für Anleger: Der Zinsvorteil ist spürbar, aber begrenzt. Er macht eine Wohnung mit überhöhtem Kaufpreis nicht zur guten Anlage. Neubauten mit QNG-Siegel können zusätzlich steuerlich interessant sein, etwa über die degressive AfA oder unter engen Voraussetzungen die Sonderabschreibung – dazu mehr unter degressive AfA und Sonder-AfA nach § 7b EStG.

Was hat sich bei der Sanierungsförderung 261 seit dem 21.07.2026 geändert?

Mit der BEG-Anpassung zum 21.07.2026 hat die KfW die Tilgungszuschüsse im Kredit 261 deutlich gekürzt. Laut aktuellem Merkblatt muss jedes geförderte Effizienzhaus nun die Erneuerbare-Energien-Klasse erfüllen, der Kredithöchstbetrag liegt einheitlich bei 150.000 € je Wohneinheit. Wer bis 20.07.2026 eine gültige Bestätigung zum Antrag hatte, konnte laut Fachberichten noch zu alten Bedingungen beantragen.

Quelle: KfW-Merkblatt 261, gültig ab 21.07.2026. Die Boni sind laut Merkblatt kumulierbar. Zinssätze laut Konditionenübersicht vom 17.09.2026: 2,82 % (2,86 %) bei 10 Jahren Laufzeit, 3,36 % (3,41 %) bei 20 Jahren und 3,49 % (3,55 %) bei 30 Jahren Laufzeit, jeweils zehn Jahre Zinsbindung – nach einer „kräftigen“ Zinserhöhung zum 17.09.2026, wie das Portal energie-fachberater.de berichtet.

Für Kapitalanleger besonders relevant: Auch der Ersterwerb einer frisch sanierten Wohnung ist förderfähig – innerhalb von zwölf Monaten nach Bauabnahme. Laut Merkblatt muss der Antrag vor Abschluss des Kauf- oder Bauträgervertrags gestellt werden, und im Vertrag müssen die förderfähigen Sanierungskosten ausgewiesen sein. Gefördert wird also nur der Sanierungsanteil, nicht der gesamte Kaufpreis. Die geförderte Wohnung muss mindestens zehn Jahre zu Wohnzwecken genutzt werden – Vermietung ist Wohnnutzung.

Welche Förderung gibt es für Einzelmaßnahmen und den Heizungstausch?

Wer als Vermieter einzelne Bauteile saniert, etwa Fenster, Dämmung oder Lüftung, kann beim BAFA einen Zuschuss beantragen. Laut Übersicht der Energieberatung Rose liegt der Fördersatz seit 21.07.2026 bei 15 %, mit individuellem Sanierungsfahrplan (iSFP) bei 20 %. Für den Heizungstausch gibt es die KfW-Heizungsförderung (458): Vermieter erhalten die Grundförderung von 30 %; den Klimageschwindigkeitsbonus und den Einkommensbonus bekommen nur selbstnutzende Eigentümer. Die förderfähigen Kosten für die erste Wohneinheit liegen nach der Reform bei 28.000 €. Bei 30 % Grundförderung sind das bis zu 8.400 €.

Zur Finanzierung von Einzelmaßnahmen gibt es den Ergänzungskredit 359 – mit 4,50 % (4,59 %) bei 25 Jahren Laufzeit ist er derzeit aber kaum günstiger als ein normales Bankdarlehen. Der zinsverbilligte Ergänzungskredit Plus (358) ist Selbstnutzern vorbehalten. In einer Eigentumswohnung betreffen Heizung, Fassade und Dach meist das Gemeinschaftseigentum – dann entscheidet und beantragt die Eigentümergemeinschaft. Was das neue Gebäudemodernisierungsgesetz für Heizungen bedeutet, lesen Sie unter Gebäudemodernisierungsgesetz für Vermieter.

Welche Programme gelten nur für Selbstnutzer?

Einige bekannte Programme sind für Kapitalanleger nicht nutzbar – das sorgt in Gesprächen immer wieder für Missverständnisse:

• 297 Klimafreundlicher Neubau – private Selbstnutzung: gleiche Konditionen wie 298, aber nur für selbst bewohnte Wohnungen.
• 300 Wohneigentum für Familien: zinsverbilligter Neubaukredit für Familien mit Kindern und Einkommensgrenze, ausschließlich zur Selbstnutzung.
• 308 Jung kauft Alt: Kauf eines älteren Hauses mit anschließender Sanierung durch Familien, ebenfalls nur zur Selbstnutzung.
• 124 Wohneigentumsprogramm: für Kauf oder Bau selbst genutzten Wohneigentums; mit 4,55 % (4,65 %) bei 25 Jahren derzeit ohnehin kaum günstiger als der Markt.
• 358 Ergänzungskredit Plus: zinsverbilligt, nur für Selbstnutzer mit Einkommensgrenze.

Wer eine Wohnung zunächst selbst nutzt und später vermietet, sollte die Nutzungsbindungen der jeweiligen Merkblätter vorab prüfen.

Wie läuft der KfW-Antrag als Kapitalanleger ab?

1. Energieeffizienz-Experten beauftragen: Er muss auf der Energieeffizienz-Expertenliste des Bundes stehen und erstellt die „Bestätigung zum Antrag“ (BzA). Beim Kauf vom Bauträger liefert dieser die Nachweise meist mit.
2. Finanzierungspartner wählen: KfW-Kredite werden über Ihre Bank oder einen Vermittler beantragt, nicht direkt bei der KfW.
3. Antrag vor Vorhabenbeginn: Beim Neubaukredit vor Baubeginn bzw. vor Abschluss des Kaufvertrags, beim Ersterwerb einer sanierten Wohnung vor Abschluss des Kauf- oder Bauträgervertrags. Bei der befristeten EH-55-Stufe ist ein Antrag nach Vertragsabschluss möglich, solange noch nicht gebaut wird.
4. Zusage abwarten: Erst mit der Zusage stehen Zinssatz und Förderung fest.
5. Nachweis nach Fertigstellung: Der Experte bestätigt die Umsetzung; bei 261 wird danach der Tilgungszuschuss gutgeschrieben.

Praktisch wichtig: Der KfW-Kredit deckt nur einen Teil der Finanzierung – den Rest stellt Ihre Bank als normales Darlehen. Nicht jede Bank reicht KfW-Kredite gern durch; fragen Sie früh danach. Außerdem verlangt die KfW laut Konditionenübersicht eine Bereitstellungsprovision von 0,15 % pro Monat, wenn der Kredit nach Ablauf der bereitstellungsfreien Zeit noch nicht abgerufen ist. Beim Kauf vom Bauträger mit Ratenzahlung nach Baufortschritt sollten Sie das einplanen.

Der häufigste Fehler: Kaufvertrag unterschreiben und danach an die Förderung denken. Dann ist sie in den meisten Programmen verloren. Mehr zu diesem und anderen Stolpersteinen im Artikel Fehler bei der Kapitalanlage-Immobilie.

Fazit: Lohnt sich KfW-Förderung für Kapitalanleger?

Für Kapitalanleger ist 2026 vor allem der Klimafreundliche Neubau (298) interessant: bis zu 150.000 € je Wohnung mit QNG-Siegel zu Zinsen, die rund einen Prozentpunkt unter dem Marktniveau liegen. Die Sanierungsförderung 261 bleibt auch beim Kauf einer frisch sanierten Wohnung nutzbar, ist seit dem 21.07.2026 mit Tilgungszuschüssen von 0 bis 10 % plus Boni aber deutlich weniger großzügig. Programme für Familien und Selbstnutzer sind für vermietete Wohnungen tabu. Entscheidend bleibt: Förderung ist ein Baustein, kein Kaufgrund – die Wohnung muss sich auch ohne sie tragen. Wie Förderung und Steuern zusammenspielen, zeigt der Artikel Steuern sparen mit Immobilien. Wenn Sie wissen möchten, welche Förderung bei einem konkreten Objekt möglich ist, sprechen Sie uns im kostenlosen Erstgespräch an.