Erhaltungssatzung München: Was sie bedeutet, wenn Sie eine Wohnung kaufen – Vorkaufsrecht, Genehmigungen und Folgen für Kapitalanleger

Teil unseres Leitfadens Immobilien als Kapitalanlage – dort finden Sie den Überblick über alle Bausteine.

Sie haben eine interessante Wohnung in einem gefragten Münchner Viertel gefunden, und im Exposé steht ein Hinweis auf eine Erhaltungssatzung. Kann die Stadt Ihnen die Wohnung wegkaufen? Dürfen Sie noch renovieren? Und rechnet sich die Kapitalanlage dann überhaupt? Wir erklären, was Milieuschutz in München rechtlich bedeutet, wie Vorkaufsrecht und Abwendungserklärung heute gehandhabt werden und was das für Ihre Rendite heißt.

Was bedeutet eine Erhaltungssatzung beim Wohnungskauf in München?

Eine Erhaltungssatzung zum Schutz der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung – umgangssprachlich Milieuschutzsatzung – bindet bauliche Veränderungen an eine Genehmigung der Stadt. Rechtsgrundlage ist § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB. In den betroffenen Gebieten brauchen Rückbau, Änderung und Nutzungsänderung von Gebäuden eine Genehmigung; die Begründung von Wohnungseigentum ist über eine bayerische Verordnung ebenfalls genehmigungspflichtig. München hat nach Angaben der Stadt 36 Erhaltungssatzungsgebiete mit rund 204.400 Wohnungen und etwa 340.500 Einwohnern.

Für Sie als Käufer einer einzelnen Eigentumswohnung sind drei Punkte entscheidend:

• Das Vorkaufsrecht der Stadt betrifft Sie in aller Regel nicht. Nach § 24 Abs. 2 BauGB steht der Gemeinde beim Kauf von Wohnungseigentum kein Vorkaufsrecht zu. Es greift beim Kauf ganzer, nicht aufgeteilter Grundstücke.
• Modernisierungen sind begrenzt. Maßnahmen, die über den durchschnittlichen Münchner Wohnungsstandard hinausgehen, sind grundsätzlich nicht genehmigungsfähig.
• Die Aufteilung in Eigentumswohnungen ist erschwert. Wer ein ganzes Haus kauft, um es aufzuteilen, braucht eine Genehmigung, die nur in engen Ausnahmefällen erteilt wird.

Was regelt § 172 BauGB genau?

§ 172 BauGB kennt drei Arten von Erhaltungssatzungen: zum Schutz der städtebaulichen Gestalt (Nr. 1), zum Schutz der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Nr. 2) und bei städtebaulichen Umstrukturierungen (Nr. 3). In München sind mit „Erhaltungssatzung“ meist die Milieuschutzsatzungen nach Nr. 2 gemeint. Ihr Zweck: Die Stadt soll verhindern können, dass Mieter durch Luxusmodernisierung, Umwandlung und die damit verbundenen Mietsteigerungen verdrängt werden.

Die Genehmigung darf nach § 172 Abs. 4 BauGB nur versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Sie ist zu erteilen, wenn die Erhaltung wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist, außerdem unter anderem dann, wenn eine Änderung

• der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient (§ 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB), oder
• der Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des Gebäudeenergierechts dient (§ 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1a BauGB).

Die Messlatte ist also nicht „Ist die Maßnahme sinnvoll?“, sondern „Geht sie über den Durchschnittsstandard hinaus?“. Verstöße können nach Angaben der Stadt mit einem Bußgeld von bis zu 30.000 € je Wohnung geahndet werden.

Welche Maßnahmen sind genehmigungspflichtig?

Das Sozialreferat der Stadt München, Fachbereich Bestandssicherung, unterscheidet in seinen Informationen zwischen genehmigungspflichtigen, genehmigungsfreien und grundsätzlich nicht genehmigungsfähigen Vorhaben:

Die Gebühren für eine Genehmigung liegen laut Stadt zwischen 15 € und 1.000 € (0,25 % der Baukosten). Praktisch wichtiger als die Gebühr ist die Zeit: Planen Sie Genehmigungen in Ihre Sanierungs- und Vermietungsplanung ein. Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum – etwa Aufzug oder Fassadendämmung – beschließt zudem die Eigentümergemeinschaft; auch sie braucht im Erhaltungsgebiet die Genehmigung.

Wann hat die Stadt ein Vorkaufsrecht – und was hat das BVerwG 2021 geändert?

Nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB hat die Gemeinde im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung ein Vorkaufsrecht. Der Kaufvertrag muss der Stadt mitgeteilt werden; sie kann das Vorkaufsrecht binnen drei Monaten nach Mitteilung ausüben (§ 28 Abs. 2 BauGB) und dabei den Preis auf den Verkehrswert begrenzen, wenn der vereinbarte Kaufpreis darüber liegt (§ 28 Abs. 3 BauGB). Das Grundbuchamt trägt den Käufer erst ein, wenn Nichtbestehen oder Nichtausübung des Vorkaufsrechts nachgewiesen sind. Wie gesagt: Beim Kauf von Wohnungseigentum besteht dieses Vorkaufsrecht nicht (§ 24 Abs. 2 BauGB).

Relevant ist es beim Kauf ganzer Mehrfamilienhäuser. Hier hat das Bundesverwaltungsgericht mit Urteil vom 9. November 2021 (Az. 4 C 1.20) die Praxis vieler Städte gestoppt: Nach § 26 Nr. 4 BauGB ist die Ausübung ausgeschlossen, wenn das Grundstück entsprechend den Zielen der städtebaulichen Maßnahme bebaut ist und genutzt wird und keine Missstände oder Mängel aufweist. Das Gericht entschied, dass dieser Ausschlussgrund auch in Erhaltungsgebieten gilt und es auf die tatsächlichen Verhältnisse zum Zeitpunkt der Entscheidung ankommt – die bloße Befürchtung, ein Käufer könnte Mieter künftig verdrängen, genügt nicht. Der Mieterverein München fasste die Folge so zusammen, dass die Stadt ihr Vorkaufsrecht in Erhaltungsgebieten im Wesentlichen nur noch bei verwahrlosten, kaum bewohnten Gebäuden ausüben kann.

Wie geht es weiter? Das Bundeskabinett hat am 27. Mai 2026 eine Novelle des Baugesetzbuchs beschlossen, die das Vorkaufsrecht in Milieuschutzgebieten wiederherstellen soll. Stand September 2026 befindet sie sich im parlamentarischen Verfahren und ist nicht in Kraft. Käufer ganzer Häuser sollten daher damit rechnen, dass die Stadt künftig wieder häufiger Vorkaufsrecht und Abwendungserklärung einsetzen kann.

Was ist eine Abwendungserklärung und wozu verpflichtet sie?

Nach § 27 BauGB kann der Käufer die Ausübung des Vorkaufsrechts abwenden, wenn er sich vor Ablauf der Dreimonatsfrist verpflichtet, das Grundstück entsprechend den Zielen der Satzung zu nutzen. In München geschieht das über eine standardisierte Abwendungserklärung, deren Inhalt der Stadtrat 2018 verschärft hat. Nach der Darstellung von Fachberatern umfasst sie im Kern:

• Verzicht auf Luxusmodernisierungen und auf die Begründung von Wohnungseigentum
• Neuvermietung nur an Haushalte innerhalb bestimmter Einkommensgrenzen
• Mieterhöhungen nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel, keine Staffelmieten
• begrenzte Umlage von Modernisierungskosten
• weitgehender Ausschluss von Eigenbedarfskündigungen gegenüber einkommensberechtigten Mietern
• Bindung für die Dauer der Erhaltungssatzung, die jeweils verlängert werden kann, abgesichert durch Vertragsstrafen von bis zu 250.000 € je Wohnung und Weitergabe an Rechtsnachfolger

Wirtschaftlich bedeutet eine solche Erklärung, dass das Mietsteigerungs- und Aufteilungspotenzial eines Hauses auf lange Sicht weitgehend eingefroren ist. Wer ein Mehrfamilienhaus in einem Erhaltungsgebiet kaufen will, sollte den Kaufpreis deshalb so kalkulieren, dass er auch mit einer Abwendungserklärung trägt – und den Wortlaut der aktuellen Münchner Fassung vorab anwaltlich prüfen lassen.

Darf ich eine Wohnung im Erhaltungsgebiet umwandeln oder aufteilen?

Nur mit Genehmigung – und die ist schwer zu bekommen. Zwei Rechtsgrundlagen greifen ineinander:

Innerhalb des Anwendungsbereichs einer § 250-Verordnung geht diese der Regelung nach § 172 vor (§ 250 Abs. 7 BauGB). Für Käufer bereits bestehender Eigentumswohnungen ist das Umwandlungsverbot vor allem aus einem Grund relevant: Wurde die Wohnung nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt, gilt in München nach der bayerischen Mieterschutzverordnung eine Kündigungssperrfrist von zehn Jahren für Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen. Wer also plant, eine umgewandelte, vermietete Wohnung später selbst zu nutzen, muss diese Frist kennen.

Wie prüfe ich, ob eine Adresse betroffen ist?

1. Karte der Stadt: Die Stadt München stellt die Erhaltungssatzungsgebiete in einer interaktiven Karte im Geoportal dar und veröffentlicht die Satzungstexte auf stadt.muenchen.de.
2. Fachbereich Bestandssicherung: Im Zweifel beantwortet das Sozialreferat, ob ein Grundstück in einem Gebiet liegt und welche Maßnahmen genehmigungspflichtig sind.
3. Grundbuch und Teilungserklärung: Ist eine Genehmigungspflicht für Veräußerungen eingetragen, steht das im Wohnungsgrundbuch. Das Datum der Teilungserklärung zeigt, ob die Aufteilung vor oder nach Inkrafttreten der Satzung erfolgte.
4. Verwaltung und Protokolle: Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft zu Modernisierungen und erteilte oder abgelehnte Genehmigungen finden sich in den Versammlungsprotokollen.
5. Notar: Beim Kauf holt der Notar die erforderlichen Erklärungen zum Vorkaufsrecht ein. Bei Wohnungseigentum besteht das gemeindliche Vorkaufsrecht aus § 24 BauGB nicht; der Vorgang ist dann Formsache.

Diese Prüfungen gehören in jede Checkliste für den Wohnungskauf.

Was bedeutet die Erhaltungssatzung für Kapitalanleger?

Die Erhaltungssatzung wirkt in zwei Richtungen. Auf der Kostenseite begrenzt sie Ihre Möglichkeiten:

• Kein Aufwertungshebel: Luxusmodernisierung, Zusammenlegung oder aufwendige Grundrissänderungen, mit denen sich die Miete deutlich steigern ließe, sind in der Regel nicht genehmigungsfähig.
• Mieterhöhungen folgen dem Mietspiegel: Die Rendite entwickelt sich über die reguläre Mieterhöhung mit Kappungsgrenze, nicht über Modernisierungssprünge.
• Weniger Exit-Optionen bei ganzen Häusern: Aufteilen und einzeln verkaufen ist weitgehend ausgeschlossen, was den Wiederverkauf eines ungeteilten Hauses erschweren kann.

Auf der anderen Seite stehen Vorteile, die oft übersehen werden:

• Stabile, gefragte Lagen: Erhaltungssatzungen werden gerade dort erlassen, wo die Nachfrage hoch ist und Aufwertungsdruck besteht – also in attraktiven, meist innenstadtnahen Quartieren.
• Stabilität des Umfelds: Die Satzung bremst tiefgreifende Umbrüche in der Nachbarschaft, was die Vermietbarkeit langfristig stützt.
• Kein Vorkaufsrisiko beim Wohnungskauf: Wer eine einzelne, bereits aufgeteilte Wohnung kauft, muss nicht fürchten, dass die Stadt in den Vertrag eintritt.

Für die Strategie „kaufen, solide vermieten, lange halten“ passt eine Wohnung im Erhaltungsgebiet deshalb gut – vorausgesetzt, die Kalkulation setzt nicht auf spätere Aufwertung. Wie sich die Lagen innerhalb Münchens unterscheiden, beschreiben wir im Beitrag zu den besten Stadtteilen für die Kapitalanlage.

Fazit: Eine Erhaltungssatzung begrenzt Ihre Strategie, nicht den Kauf

Rund 204.400 Münchner Wohnungen liegen in einem der 36 Erhaltungssatzungsgebiete. Für Käufer einzelner Eigentumswohnungen heißt das vor allem: Modernisierungen nur bis zum Durchschnittsstandard und mit Genehmigung, dafür kein gemeindliches Vorkaufsrecht und meist gefragte Lagen. Käufer ganzer Häuser müssen dagegen mit Vorkaufsrecht, Abwendungserklärung und strengen Umwandlungsregeln rechnen – und damit, dass die laufende BauGB-Novelle das Vorkaufsrecht wieder stärkt. Wir prüfen bei jedem Objekt, ob eine Satzung greift, und rechnen konservativ ohne Aufwertungsfantasie. Wenn Sie ein konkretes Objekt einordnen möchten, sprechen Sie uns im kostenlosen Erstgespräch an.