Seriöse Immobilienberater erkennen: 12 Fragen, die Sie jedem Anbieter von Kapitalanlage-Immobilien stellen sollten

Teil unseres Leitfadens Immobilien als Kapitalanlage – dort finden Sie den Überblick über alle Bausteine.

Der Markt für Kapitalanlage-Immobilien ist unübersichtlich: Neben Maklern und Projektentwicklern gibt es Vertriebe, Finanzberater und Social-Media-Angebote, die mit Steuervorteilen werben. Für Käufer ist kaum erkennbar, wer solide berät und wer vor allem verkauft. Wir haben zwölf Fragen zusammengestellt, mit denen Sie jeden Anbieter prüfen können – und beantworten sie am Ende auch für uns selbst.

Wie erkenne ich einen seriösen Anbieter für Kapitalanlage-Immobilien?

Am zuverlässigsten an seinen Antworten auf konkrete Fragen. Ein seriöser Anbieter hat die nötige Gewerbeerlaubnis nach § 34c GewO, sagt offen, wie er verdient, legt eine schriftliche Kalkulation mit nachvollziehbaren Annahmen vor, belegt die angesetzte Miete, gibt Ihnen die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft vor der Entscheidung und lässt Ihnen Zeit – mindestens die zwei Wochen, die das Beurkundungsgesetz beim Kauf vom Unternehmer vorsieht. Unseriöse Angebote erkennen Sie umgekehrt an Zeitdruck, dem Steuervorteil als Hauptargument, unbelegten Mietansätzen und ausweichenden Antworten.

Die folgenden zwölf Fragen können Sie jedem Anbieter stellen – auch uns. Zu jeder Frage beschreiben wir, wie eine gute Antwort klingt und was ein Warnsignal ist.

Welche Arten von Anbietern gibt es – und was bedeutet das für Sie?

Bevor Sie Fragen stellen, lohnt ein Blick darauf, mit wem Sie es zu tun haben. Die Rolle bestimmt, welche Erlaubnis nötig ist und wessen Interessen der Anbieter vertritt.

Der letzte Punkt wird oft übersehen. Das Landgericht München I hat 2020 auf Klage des Verbraucherzentrale Bundesverbands entschieden, dass ein Anbieter irreführend geworben hatte – seit einem Urteil des Oberlandesgerichts München von 2021 rechtskräftig: Er hatte bei einer riskanten Inhaberschuldverschreibung den falschen Eindruck erweckt, die Anlage sei über eine Grundschuld vollständig abgesichert. Wer eine Wohnung als Kapitalanlage kaufen möchte, sollte deshalb immer prüfen, ob er am Ende tatsächlich im Grundbuch steht.

Keine dieser Rollen ist per se unseriös. Entscheidend ist, dass der Anbieter seine Rolle offen benennt und Ihre Fragen entsprechend beantwortet.

Welche 12 Fragen sollte ich jedem Anbieter stellen?

1. Haben Sie eine Erlaubnis nach § 34c GewO?

Wer gewerbsmäßig Immobilien vermittelt, braucht eine Erlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung, erteilt von der zuständigen Behörde – in München von der IHK für München und Oberbayern. Voraussetzung sind unter anderem Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse.

• Gute Antwort: „Ja, erteilt von …“ – mit Nennung der Behörde. Die Angabe steht in der Regel auch im Impressum.
• Warnsignal: Ausweichen, „brauchen wir nicht, wir beraten nur“, oder ein Impressum ohne Aufsichtsbehörde.

2. Welche Versicherungen und Registrierungen haben Sie?

Für reine Immobilienmakler schreibt das Gesetz keine Berufshaftpflichtversicherung vor, wohl aber für Wohnimmobilienverwalter (§ 15 MaBV). Wer zusätzlich Immobiliendarlehen vermittelt, braucht eine eigene Erlaubnis nach § 34i GewO, eine Berufshaftpflicht und eine Eintragung im öffentlichen Vermittlerregister.

• Gute Antwort: Klare Auskunft, welche Tätigkeiten das Unternehmen ausübt, welche Erlaubnisse und Versicherungen dafür bestehen, und die Bereitschaft, Nachweise zu zeigen.
• Warnsignal: Der Anbieter vermittelt nebenbei „die passende Finanzierung“, ist aber nirgends als Darlehensvermittler registriert.

3. Wie verdienen Sie Ihr Geld?

Beratung ist nie kostenlos – die Frage ist nur, wer sie bezahlt. Üblich ist eine Provision vom Verkäufer oder Bauträger, vergleichbar einer Maklercourtage.

• Gute Antwort: Offene Auskunft, wer zahlt und dass sich dadurch am Kaufpreis nichts ändert – bzw. wie hoch eine Käuferprovision ist.
• Warnsignal: „Das kostet Sie gar nichts“ ohne weitere Erklärung. Stiftung Warentest berichtete von einem Anbieter, laut dessen Verkaufsunterlagen die Vertriebskosten „zirka 20 Prozent vom Kaufpreis zuzüglich Mehrwertsteuer“ betrugen.

4. Bekomme ich die Kalkulation schriftlich – mit allen Annahmen?

• Gute Antwort: Ja. Die Rechnung zeigt Kaufpreis, Nebenkosten, Zins, Tilgung, Miete, nicht umlegbare Kosten, Rücklage, Mietausfall, Steuersatz und Wertentwicklung – jeweils mit Begründung. Sie funktioniert auch ohne Mietsteigerung und ohne Wertzuwachs noch vertretbar.
• Warnsignal: Nur eine Zahl („Sie zahlen nur 150 € im Monat“), keine Unterlagen zum Mitnehmen oder Annahmen, die man nicht ändern darf.

5. Woher kommt der Mietansatz?

• Gute Antwort: Beleg über Mietspiegel, aktuelle Vergleichsangebote oder den bestehenden Mietvertrag, mit Einordnung zur Mietpreisbremse. In München gilt sie weiterhin; Details unter Mietpreisbremse München für Vermieter.
• Warnsignal: Eine Miete deutlich über dem Mietspiegel, eine „Mietgarantie“ statt eines echten Mieters oder eine Miete, die nur für eine befristete Zeit abgesichert ist.

6. Wie hoch ist die Erhaltungsrücklage, und bekomme ich die WEG-Unterlagen?

• Gute Antwort: Sie erhalten Teilungserklärung, Protokolle der letzten Jahre, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Stand der Rücklage – vor der Reservierung. Anstehende Maßnahmen werden offen angesprochen.
• Warnsignal: „Die Unterlagen kommen mit dem Notarvertrag“ oder eine auffällig niedrige Rücklage, die nicht erklärt wird. Welche Unterlagen Sie brauchen, steht in unserer Checkliste Wohnungskauf.

7. Wie ordnen Sie den Kaufpreis im Vergleich ein?

• Gute Antwort: Vergleichspreise im Umfeld und der Kaufpreisfaktor werden offen genannt; ein höherer Preis wird begründet (Neubau, Effizienz, Lage). Mehr unter Kaufpreisfaktor München.
• Warnsignal: Keine Vergleichswerte, oder der Faktor liegt weit über dem Umfeld, ohne dass es dafür einen Grund gibt.

8. Welche Referenzen und Bewertungen gibt es?

• Gute Antwort: Konkrete, überprüfbare Projekte und öffentliche Bewertungen auf unabhängigen Plattformen, idealerweise mit Kontakt zu früheren Käufern.
• Warnsignal: Nur anonyme Erfolgsgeschichten, keine auffindbaren Bewertungen oder ein Firmenname, der häufig wechselt.

9. Wer kümmert sich nach dem Kauf um Vermietung und Verwaltung?

• Gute Antwort: Eine klare Lösung für Mietersuche, Mietverwaltung und Kommunikation mit der WEG-Verwaltung – mit Kosten, die in der Kalkulation stehen.
• Warnsignal: Nach dem Notartermin ist niemand mehr erreichbar, oder die Verwaltungskosten fehlen in der Rechnung.

10. Wie viel Zeit habe ich für die Entscheidung?

Beim Kauf vom Unternehmer soll der Vertragsentwurf nach § 17 Abs. 2a BeurkG in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen. Diese Zeit dient Ihrem Schutz.

• Gute Antwort: „So viel, wie Sie brauchen.“ Reservierungen mit fairen Bedingungen, Notartermin erst nach Prüfung und Finanzierungszusage.
• Warnsignal: „Nur noch heute“, ein Notartermin am selben oder nächsten Tag, Druck auf eine Reservierungsgebühr oder die Bitte, beim Notar zu bestätigen, Sie hätten den Entwurf schon lange gehabt.

11. Kann ich die Finanzierung selbst wählen?

• Gute Antwort: Ja. Sie können eigene Banken anfragen; Finanzierungsvorschläge sind ein Angebot, keine Bedingung.
• Warnsignal: Kauf und Kredit gibt es nur im Paket, Sie haben keinen Kontakt zur Bank, oder die Finanzierung wird ohne echte Prüfung Ihrer Einnahmen und Ausgaben zugesagt.

12. Für wen passt diese Wohnung nicht?

• Gute Antwort: Der Anbieter nennt Risiken und Ausschlussgründe – etwa unsicheres Einkommen, fehlende Reserve oder einen kurzen Anlagehorizont – und rät im Zweifel ab. Siehe auch Für wen eine Immobilie (noch) nicht passt.
• Warnsignal: Die Wohnung passt angeblich für jeden, Risiken werden kleingeredet, der Steuervorteil steht im Mittelpunkt.

Woran erkenne ich das Muster einer Schrottimmobilie?

Schrottimmobilien sind überteuerte, oft mangelhafte Wohnungen, die mit Steuerargumenten und aggressivem Vertrieb verkauft werden. Die Polizei Berlin, Stiftung Warentest und die Verbraucherzentralen beschreiben seit Jahren sehr ähnliche Muster:

Die Verbraucherzentralen raten bei Zweifeln zu einer unabhängigen Beratung vor der Unterschrift; auch ein Anwalt für Immobilienrecht oder ein Steuerberater kann den Vertragsentwurf in den zwei Wochen vor dem Notartermin prüfen. Wer bereits unter Druck gesetzt wurde, kann sich an die Verbraucherzentrale wenden, bei Verdacht auf Betrug auch an die Polizei. Ergänzend empfehlen wir unseren Überblick über typische Fehler bei der Kapitalanlage-Immobilie.

Wie beantwortet BM Property Partners diese Fragen?

Wir halten es für fair, uns an denselben Maßstäben messen zu lassen. Hier unsere Antworten – bewusst knapp und nur mit Angaben, die wir belegen können.

• Erlaubnis: Die Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GewO liegt vor; zuständige Aufsichtsbehörde ist die IHK für München und Oberbayern. Beides steht in unserem Impressum.
• Versicherungen und Registrierungen: Fragen Sie uns im Gespräch konkret danach, welche Erlaubnisse und Nachweise für welche unserer Tätigkeiten bestehen.
• Vergütung: Wir werden vom Verkäufer bzw. Bauträger vergütet, vergleichbar einer Maklercourtage. Für Sie ist die Beratung kostenlos; am Kaufpreis ändert das nichts.
• Kalkulation: Unser Grundsatz: Wir rechnen nichts schön und kalkulieren konservativ.
• Verwaltung nach dem Kauf: Wir haben über 250 Einheiten in der eigenen Sondereigentumsverwaltung; der Leerstand über den verwalteten Bestand lag nach eigener Erhebung unter 4 % (Stand September 2026).
• Erfahrung und Bewertungen: 70 Mio. € vermitteltes Immobilienvolumen, über 200 vermittelte Einheiten, über 120 Käufer; 5,0 von 5 Sternen bei Google aus 57 Rezensionen.
• Referenzen: unter anderem QNG-Apartments nahe dem TU-Campus in Eching (57 Einheiten, KfW 40 QNG), eine Denkmal-Immobilie in Fürth (11 Einheiten) und ein Mehrfamilienhaus in Nürnberg (10 Wohnungen, Faktor 22,8) – alle verkauft.
• Zeit: Vom Erstgespräch bis zum Notartermin vergehen bei uns im Schnitt rund acht Wochen.
• Für wen es nicht passt: Wir sagen lieber ehrlich Nein als schöngerechnet Ja – etwa, wenn Reserve oder Einkommenssicherheit fehlen.

Prüfen Sie diese Angaben ruhig nach. Genau darum geht es in diesem Artikel.

Fazit: Worauf kommt es am Ende an?

Seriosität zeigt sich nicht an Hochglanzbroschüren, sondern an Transparenz: Erlaubnis nachweisen, Vergütung offenlegen, Kalkulation schriftlich mit Annahmen, belegte Miete, vollständige Unterlagen und genug Zeit. Wer eine dieser Fragen nicht klar beantwortet, disqualifiziert sich selbst – unabhängig davon, wie attraktiv das Objekt wirkt. Drei Warnsignale sollten Sie immer stoppen lassen: Zeitdruck beim Notartermin, der Steuervorteil als Hauptargument und eine Miete, die niemand belegen kann.

Einen strukturierten Einstieg in das Thema bietet unser Leitfaden Immobilien als Kapitalanlage. Wenn Sie uns die zwölf Fragen persönlich stellen möchten, nutzen Sie das kostenlose Erstgespräch.