Mietrechtsreform 2026: Was der Regierungsentwurf für Vermieter ändert – und wo das Verfahren im September 2026 steht

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Seit dem Frühjahr 2026 kursieren Schlagzeilen über schärfere Regeln für Vermieter – von gedeckelten Indexmieten bis zum Ende möblierter Kurzzeitverträge. Für Sie als Kapitalanleger stellen sich zwei Fragen: Was steht wirklich im Gesetzentwurf, und gilt davon schon etwas? Wir ordnen die fünf Kernpunkte der Mietrechtsreform ein, zeigen den aktuellen Stand des Gesetzgebungsverfahrens und sagen, was Sie jetzt tun sollten – und was nicht.

Was ändert die Mietrechtsreform 2026 für Vermieter?

Kurz gesagt: Die Reform zielt auf fünf Stellschrauben. Sie begrenzt Indexmieten in angespannten Märkten, regelt Möblierungszuschläge erstmals gesetzlich, deckelt Kurzzeitmietverträge auf höchstens sechs (in Ausnahmefällen acht) Monate, erweitert die Schonfristzahlung auf die ordentliche Kündigung und hebt – als Entlastung für Vermieter – die Wertgrenze für das vereinfachte Modernisierungsverfahren von 10.000 € auf 20.000 € an. Grundlage ist der Regierungsentwurf, den das Bundeskabinett am 29. April 2026 beschlossen hat (Bundestags-Drucksache 21/6807).

Entscheidend ist aber: Stand September 2026 ist nichts davon geltendes Recht. Der Entwurf befindet sich im parlamentarischen Verfahren, und die Regierungsfraktionen haben bereits Änderungswünsche angemeldet. Für Kapitalanleger geht es deshalb weniger um sofortigen Handlungsdruck als darum, Verträge und Kalkulationen so aufzustellen, dass sie mit dem neuen Recht funktionieren.

Wie sollen Indexmieten künftig begrenzt werden?

Bei der Indexmiete nach § 557b BGB folgt die Miete dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts. In den Inflationsjahren 2022 und 2023 führte das zu Mietsprüngen, die über die Kappungsgrenze einer normalen Vergleichsmietenerhöhung weit hinausgingen. Hier setzt der Entwurf an: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt soll gelten, dass von einer Indexsteigerung über 3 % pro Jahr nur die Hälfte des übersteigenden Teils mieterhöhend berücksichtigt wird. Die Gebiete bestimmen die Landesregierungen per Verordnung für höchstens fünf Jahre.

Wichtig für bestehende Verträge: Nach der Übergangsvorschrift im Entwurf soll die neue Begrenzung auch für laufende Indexmietverträge gelten, wenn die Wohnung bei Zugang der Änderungserklärung in einem Gebiet liegt, das die Landesregierung durch eine eigene Verordnung nach § 557b Abs. 4 BGB-E bestimmt hat. Für München bräuchte es also zusätzlich eine solche bayerische Verordnung; die Mieterschutzverordnung zur Mietpreisbremse genügt dafür nicht automatisch. Bei normaler Inflation um 2 % hat die Regel keine Auswirkung. Sie wirkt nur in Hochinflationsphasen – dann aber dauerhaft, weil jede nicht umgelegte Erhöhung auch die Basis für alle Folgejahre senkt.

Wie stark dieser Basiseffekt ist, zeigt ein Szenario: Steigt der Index zwei Jahre lang um 6 % und 5 % und danach drei Jahre lang um je 2 %, läge eine Ausgangsmiete von 1.200 € nach fünf Jahren nach heutigem Recht bei rund 1.417 €, nach dem Entwurf bei rund 1.384 € – eine Differenz von gut 33 € pro Monat, die sich über die gesamte restliche Mietdauer fortsetzt. Für die Gesamtrendite ist das spürbar, aber kein Grund, das Modell zu verwerfen. Zum Vergleich: Eine Vergleichsmietenerhöhung ist in München ohnehin auf 15 % in drei Jahren gekappt.

Was ist für möblierte Wohnungen geplant?

Möblierte Vermietung war in Großstädten ein verbreiteter Weg, die Mietpreisbremse zu umgehen, weil der Möblierungszuschlag bisher nicht gesetzlich geregelt ist. Der Entwurf ändert das:

• Obergrenze: Der Zuschlag darf monatlich höchstens 1 % des geschätzten Zeitwerts der Einrichtungsgegenstände bei Vertragsschluss betragen (§ 556d Abs. 1a BGB-E). Bei Möbeln mit einem Zeitwert von 8.000 € wären das höchstens 80 € pro Monat.
• Pauschale: Bei vollmöblierten Wohnungen wird ein Zuschlag von bis zu 10 % der Miete ohne Möblierung als angemessen vermutet. Im Referentenentwurf waren es noch 5 %.
• Offenlegung: Der Vermieter muss den Zuschlag vor Vertragsschluss unaufgefordert mitteilen. Unterbleibt das, soll die Wohnung für die Mietpreisbremse bis zwei Jahre nach Nachholung der Auskunft als unmöbliert gelten (§ 556g Abs. 1b BGB-E).

Für München mit seiner flächendeckenden Mietpreisbremse bedeutet das: Möblierung bleibt als Service für Zielgruppen wie Pendler oder Fachkräfte sinnvoll, als Renditehebel verliert sie an Wirkung. Wie die Mietpreisbremse in München im Detail wirkt, erklären wir im Beitrag zur Mietpreisbremse für Vermieter.

Was ändert sich bei Kurzzeitmietverträgen?

Wohnraum, der nur „zum vorübergehenden Gebrauch“ vermietet wird, ist nach § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB weitgehend vom sozialen Mietrecht ausgenommen – also auch von Mietpreisbremse und Kündigungsschutz. Bisher entschied der Einzelfall, was „vorübergehend“ ist. Der Entwurf zieht eine feste Grenze: grundsätzlich höchstens sechs Monate. Ergibt sich nach Mietbeginn ein längerer Bedarf, ist eine Verlängerung auf insgesamt bis zu acht Monate möglich. Danach gelten die normalen Schutzvorschriften.

CDU/CSU haben in der ersten Lesung Zweifel an einer starren Obergrenze angemeldet und eine flexiblere Regelung gefordert. Hier sind Änderungen im parlamentarischen Verfahren am wahrscheinlichsten.

Betroffen wären vor allem Konzepte, die gezielt auf wechselnde Mieter setzen: Apartments für Projektmitarbeiter, Pendler oder Fachkräfte in der Probezeit, die bisher mit Verträgen über neun oder zwölf Monate als „vorübergehend“ vermietet wurden. Solche Verträge fielen künftig voll unter Mietpreisbremse und Kündigungsschutz. Wer ein Apartment kauft, dessen Kalkulation auf Kurzzeitmieten beruht, sollte deshalb zusätzlich prüfen, ob die Zahlen auch bei einer regulären, unbefristeten Vermietung tragen. Für eine klassische Langzeitvermietung ändert sich durch diese Regel nichts.

Was bedeutet die erweiterte Schonfristzahlung?

Gerät ein Mieter mit zwei Monatsmieten in Verzug, kann der Vermieter fristlos nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB kündigen – und in der Praxis zusätzlich hilfsweise ordentlich. Bisher gilt: Zahlt der Mieter den Rückstand spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage nach, wird die fristlose Kündigung unwirksam (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Die hilfsweise ordentliche Kündigung blieb nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs davon unberührt.

Der Entwurf will diese Lücke schließen: Nach § 573 Abs. 4 BGB-E soll die Schonfristzahlung auch die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs heilen – allerdings nur einmal pro Mietverhältnis. Die Union möchte die Regel auf angespannte Wohnungsmärkte beschränken. Für Vermieter heißt das: Ein Mieter, der einmalig in Rückstand gerät und vollständig nachzahlt, kann die Wohnung behalten. Das Risiko liegt weniger im Mietausfall selbst als in längeren Verfahren. Wie Sie sich gegen Zahlungsausfälle absichern, lesen Sie im Beitrag zu Mietausfall und Leerstand.

Welche Erleichterung gibt es bei Kleinmodernisierungen?

Das vereinfachte Verfahren nach § 559c BGB erlaubt es, Modernisierungskosten ohne aufwendige Herausrechnung des Erhaltungsanteils umzulegen: Pauschal werden 30 % als Instandhaltung abgezogen, vom Rest dürfen jährlich 8 % auf die Miete aufgeschlagen werden. Heute gilt das nur bis 10.000 € Kosten je Wohnung. Der Entwurf verdoppelt die Grenze auf 20.000 €.

Zu beachten: Wer das vereinfachte Verfahren nutzt, kann danach grundsätzlich fünf Jahre lang keine weiteren Modernisierungsmieterhöhungen verlangen (§ 559c Abs. 4 BGB). Für vor Inkrafttreten angekündigte Maßnahmen soll die alte Grenze von 10.000 € gelten.

Welche Punkte sind im Entwurf noch enthalten?

Der Bundesrat hat in seiner Stellungnahme vom 12. Juni 2026 bemängelt, dass der Ausgleich zwischen Mieter- und Vermieterinteressen nicht ausreichend gewahrt sei, und Anreize zur Vermietung leerstehender Wohnungen sowie weniger Bürokratie angemahnt. Die Bundesregierung hat am Entwurf festgehalten. Eigentümerverbände warnen vor sinkender Investitionsbereitschaft, Mieterverbände fordern dagegen weitergehende Regeln.

Nicht Teil dieses Entwurfs sind die Regeln zur hälftigen Teilung von CO2-Kosten und Gasnetzentgelten; sie stammen aus dem Gebäudemodernisierungsgesetz. Details dazu finden Sie in unserem Beitrag zum Gebäudemodernisierungsgesetz für Vermieter.

Was sollten Kapitalanleger jetzt tun?

1. Nicht in Aktionismus verfallen. Das Gesetz ist nicht verabschiedet. Inhalte können sich noch ändern, vor allem bei Kurzzeitmiete und Schonfrist.
2. Indexmietverträge prüfen. Wer auf Indexmiete setzt, sollte mit einer Kappung in Hochinflationsjahren rechnen. In normalen Jahren bleibt die Indexmiete ein einfaches, planbares Modell. Die Alternativen vergleichen wir in Mieterhöhung in München und Kappungsgrenze.
3. Möblierte Konzepte neu rechnen. Rendite, die nur über einen hohen Möblierungszuschlag entsteht, ist nach der Reform kaum haltbar. Kalkulieren Sie mit der Miete ohne Zuschlag plus einem am Zeitwert orientierten Aufschlag.
4. Keine Kurzzeitmodelle als Renditebasis. Wohnungen, deren Wirtschaftlichkeit auf wiederkehrenden Kurzzeitverträgen beruht, tragen ein erhöhtes Regulierungsrisiko.
5. Modernisierungen planen. Kleinere Maßnahmen zwischen 10.000 € und 20.000 € je Wohnung können sich lohnen, nach Inkrafttreten angekündigt zu werden.
6. Mieterauswahl ernst nehmen. Wenn Zahlungsverzug seltener zur Beendigung führt, wird die Bonitätsprüfung vor Vertragsschluss noch wichtiger.

Fazit: Mehr Regulierung, aber kein Grund, die Anlage infrage zu stellen

Die Mietrechtsreform 2026 verschärft vor allem Randbereiche, die bisher Spielraum boten: möblierte Vermietung, Kurzzeitverträge und Indexmieten in Hochinflationsjahren. Für die klassische, langfristig vermietete Wohnung ändert sich wenig – und bei Kleinmodernisierungen gibt es sogar eine Erleichterung. Stand September 2026 ist das Verfahren nicht abgeschlossen; wir aktualisieren diesen Beitrag, sobald Bundestag und Bundesrat entschieden haben. Unsere Haltung bleibt dieselbe: konservativ kalkulieren, mit der zulässigen Miete rechnen und keine Rendite auf regulatorische Lücken bauen. Grundlagen dazu finden Sie in unserem Leitfaden Immobilien als Kapitalanlage. Wenn Sie wissen möchten, was die Reform für Ihre Wohnung oder Ihren geplanten Kauf bedeutet, sprechen Sie uns im kostenlosen Erstgespräch an.