Kapitalanlage in Bayern: Warum München und Nürnberg zu den stärksten Immobilienmärkten Deutschlands zählen

Teil unseres Leitfadens Immobilien als Kapitalanlage – dort finden Sie den Überblick über alle Bausteine.

Wer in Deutschland nach dem richtigen Standort für eine Immobilien-Kapitalanlage sucht, landet schnell in Bayern, und das aus gutem Grund. Kein anderes Bundesland kombiniert wirtschaftliche Stärke, Bevölkerungswachstum und Wohnraumknappheit so konsequent. Wir investieren bewusst in zwei bayerische Märkte mit sehr unterschiedlichen Profilen: München und Nürnberg. Dieser Beitrag zeigt, was die beiden unterscheidet und wie Anleger davon profitieren.

Wie steht Bayern im Deutschland-Vergleich da?

Deutschland ist im Immobilienmarkt kein einheitliches Land, sondern ein Flickenteppich aus wachsenden und schrumpfenden Regionen. Für Kapitalanleger zählt am Ende eine Frage: Wird meine Wohnung in 10, 20, 30 Jahren noch nachgefragt sein? Bayern beantwortet diese Frage strukturell besser als die meisten Regionen: niedrigste Arbeitslosigkeit unter den Flächenländern, anhaltender Zuzug, starke Industrie- und Technologiebasis und chronischer Wohnungsmangel in den Ballungsräumen.

München: der Substanz-Markt

München ist der teuerste und zugleich stabilste Wohnungsmarkt Deutschlands. Leerstand existiert praktisch nicht, die Nachfrage übersteigt das Angebot seit Jahrzehnten. Dafür akzeptieren Anleger niedrigere Anfangsrenditen, typischerweise 3 bis 4 % Mietrendite. München ist die Wahl für maximale Sicherheit und Wertstabilität, besonders im S-Bahn-Umland (Freising, Eching & Co.), wo Einstiegspreise und Renditen attraktiver sind als im Zentrum. Mehr dazu in unserer München-Analyse.

Nürnberg: der Renditemarkt mit Substanz

Nürnberg ist der unterschätzte zweite Metropolraum Bayerns: rund 3,6 Millionen Menschen in der Metropolregion, eine diversifizierte Wirtschaft, Universitäten und ein Wohnungsmarkt, der deutlich günstigere Einstiegspreise bietet als München, bei solider Nachfrage. Für Kapitalanleger heißt das konkret:

• Einstiegspreise ab ca. 160.000 bis 250.000 € für durchgerechnete Apartments, statt 300.000+ in München
• Bessere Mietrenditen, in unseren Projekten typischerweise um die 3,8 % und mehr
• Starke Sanierungs- und Förderkulisse: KfW-Sanierungen mit Tilgungszuschüssen, wie unser Referenzprojekt in der Bulmannstraße

Was verbindet die beiden Märkte?

So unterschiedlich die Preisniveaus sind, die Investmentlogik ist dieselbe: Knappheit trifft Nachfrage. In beiden Städten entsteht zu wenig Neubau, in beiden wächst die Bevölkerung, in beiden sind energieeffiziente Wohnungen (QNG-Neubau, KfW-Sanierung) das knappste Segment, mit den besten Förderbedingungen: KfW-Kredite bis 150.000 € pro Einheit, degressive AfA von 5 % im Neubau, erhöhte Abschreibungen bei Sanierung.

Und der Rest Deutschlands?

Es gibt auch außerhalb Bayerns gute Mikrolagen. Aber als Kapitalanleger kaufen Sie nicht „Deutschland", Sie kaufen eine konkrete Wohnung in einer konkreten Straße. Unsere Antwort auf das Standortrisiko ist Fokus: Wir investieren dort, wo wir jedes Quartier, jeden Bauträger und jede Hausverwaltung kennen, in München, Nürnberg und Bayern. Tiefe schlägt Breite.

Fazit

Bayern bietet Kapitalanlegern die seltene Kombination aus Sicherheit und Auswahl: München für maximale Substanz, Nürnberg für den renditestärkeren Einstieg. Welche Mischung zu Ihnen passt, hängt von Einkommen, Eigenkapital und Zielen ab, und genau das klären wir im Analysegespräch, bevor wir über ein einziges Objekt sprechen.