Immobilie privat oder über eine GmbH kaufen? Vorteile, Nachteile und für wen sich was lohnt

Teil unseres Leitfadens Immobilien als Kapitalanlage – dort finden Sie den Überblick über alle Bausteine.

„Kauf das doch über eine GmbH, da zahlst du nur 15 % Steuern.“ Diesen Rat hören viele angehende Kapitalanleger. Er ist nicht falsch, aber unvollständig. Denn eine GmbH senkt die Steuer nur auf Gewinne, die in der Gesellschaft bleiben – und sie bringt Nachteile mit, die gerade beim Einstieg schwer wiegen. Wir vergleichen beide Wege nüchtern und zeigen, für wen welche Variante passt.

Soll ich Immobilien privat oder über eine GmbH kaufen?

Für die typische Situation unserer Kunden – ein Angestellter kauft eine oder zwei vermietete Wohnungen, um langfristig Vermögen aufzubauen – ist der private Kauf meist die bessere Wahl. Die wichtigsten Gründe: Verluste der Anfangsjahre lassen sich privat mit dem Gehalt verrechnen, der Verkauf nach mehr als zehn Jahren ist grundsätzlich steuerfrei (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG), und es entstehen keine Kosten für Buchhaltung und Jahresabschluss einer Gesellschaft.

Eine vermögensverwaltende GmbH spielt ihre Stärke dagegen aus, wenn laufend Überschüsse entstehen, die nicht privat benötigt, sondern wieder in Immobilien investiert werden sollen. Dann werden die Mieterträge in der GmbH mit rund 15,8 % statt mit dem persönlichen Steuersatz von bis zu 45 % belastet. Das ist ein Modell für größere, bereits ertragsstarke Bestände – selten für den Einstieg. Wenn Sie noch am Anfang stehen, lesen Sie zunächst unseren Leitfaden Immobilien kaufen zur Kapitalanlage.

Wie wird eine vermögensverwaltende Immobilien-GmbH besteuert?

Die GmbH ist ein eigenes Steuersubjekt. Auf ihren Gewinn fallen an:

• Körperschaftsteuer: 15 % für Veranlagungszeiträume bis 2027. Nach § 23 Abs. 1 KStG sinkt der Satz danach schrittweise: 14 % (2028), 13 % (2029), 12 % (2030), 11 % (2031) und 10 % ab 2032.
• Solidaritätszuschlag: 5,5 % auf die Körperschaftsteuer (§ 4 SolZG), also derzeit zusammen 15,825 %.
• Gewerbesteuer: Eine GmbH ist kraft Rechtsform gewerbesteuerpflichtig. Verwaltet sie aber ausschließlich eigenen Grundbesitz, kann sie auf Antrag die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG nutzen. Dann wird der Teil des Gewerbeertrags, der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt, gekürzt – in der Regel fällt so praktisch keine Gewerbesteuer an.

Die erweiterte Kürzung ist allerdings streng. Schädlich sind grundsätzlich alle Tätigkeiten, die über die reine Verwaltung eigenen Grundbesitzes hinausgehen. Das Gesetz lässt nur eng begrenzte Ausnahmen zu, etwa Einnahmen aus Stromlieferung aus erneuerbaren Energien oder aus Ladestationen bis 20 % der Mieteinnahmen und sonstige Einnahmen aus Verträgen mit Mietern bis 5 % (§ 9 Nr. 1 Satz 3 GewStG). Ausgeschlossen ist die Kürzung zum Beispiel, wenn der Grundbesitz dem Gewerbebetrieb eines Gesellschafters dient (§ 9 Nr. 1 Satz 5 GewStG). Fehler hier können teuer werden: Ohne Kürzung fällt Gewerbesteuer an, in München bei einem Hebesatz von 490 % rund 17 % des Gewerbeertrags.

Was passiert bei der Ausschüttung an mich?

Der niedrige Steuersatz gilt nur, solange das Geld in der GmbH bleibt (Thesaurierung). Sobald Sie Gewinne privat entnehmen, fällt eine zweite Steuerebene an: Dividenden werden grundsätzlich mit der Abgeltungsteuer von 25 % zuzüglich Solidaritätszuschlag (zusammen 26,375 %) und ggf. Kirchensteuer besteuert. Unter bestimmten Voraussetzungen können Sie stattdessen das Teileinkünfteverfahren wählen (§ 32d Abs. 2 Nr. 3 EStG); dann sind 60 % der Dividende mit dem persönlichen Steuersatz zu versteuern.

Die Rechnung zeigt: Wer alles ausschüttet, spart gegenüber dem privaten Spitzensteuersatz nur wenige Prozentpunkte – die dann oft von den Mehrkosten der GmbH aufgezehrt werden. Der eigentliche Vorteil entsteht durch das Reinvestieren der niedrig besteuerten Überschüsse über viele Jahre.

Warum gibt es in der GmbH keinen steuerfreien Verkauf nach zehn Jahren?

Privat gehaltene Immobilien können nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist grundsätzlich steuerfrei verkauft werden (§ 23 EStG). Diese Regel gilt nur für das Privatvermögen. In der GmbH ist jeder Veräußerungsgewinn steuerpflichtig – unabhängig von der Haltedauer. Er unterliegt der Körperschaftsteuer und dem Solidaritätszuschlag; ob und in welchem Umfang auch Gewerbesteuer anfällt, hängt von der konkreten Konstellation ab. Und wer den Erlös anschließend ausschüttet, zahlt erneut Abgeltungsteuer.

Gerade in München, wo ein großer Teil der Rendite in der Vergangenheit aus der Wertentwicklung kam, ist das ein gewichtiges Argument für den Privatkauf. Wann ein Verkauf sinnvoll ist, erklären wir im Beitrag Vermietete Wohnung verkaufen: der richtige Zeitpunkt.

Welche Kosten und Pflichten bringt eine GmbH mit sich?

Eine GmbH braucht ein Stammkapital von mindestens 25.000 €, einen Notartermin, eine Eintragung ins Handelsregister, eine doppelte Buchführung, einen Jahresabschluss mit Offenlegung, eigene Steuererklärungen und ein Geschäftskonto. Eine Kostenaufstellung des Portals steuerbildung.de beziffert die Gründung auf rund 1.340 € bis 3.480 €, die laufenden Beratungskosten bei einer kleinen Immobilien-GmbH auf etwa 1.760 € bis 8.260 € pro Jahr zuzüglich weiterer Fixkosten (Register, Offenlegung, IHK, Bank) von rund 950 € jährlich. Diese Kosten fallen unabhängig davon an, ob die GmbH eine oder zehn Wohnungen hält.

Hinzu kommen Punkte, die bei der Finanzierung eine Rolle spielen: Banken bewerten eine frisch gegründete GmbH ohne Historie vorsichtiger als einen angestellten Privatkunden mit festem Gehalt. In der Praxis werden häufig persönliche Bürgschaften der Gesellschafter und mehr Eigenkapital verlangt. Modelle wie eine hohe Finanzierungsquote, die wir bei ausgewählten Projekten und guter Bonität für Privatkäufer darstellen können, sind in der GmbH nicht ohne Weiteres übertragbar. Mehr zu Finanzierungsmodellen lesen Sie im Beitrag Immobilie mit 100-%-Finanzierung kaufen.

Warum kann ich Verluste der GmbH nicht mit meinem Gehalt verrechnen?

Das ist für Einsteiger der wichtigste Nachteil. Privat werden Verluste aus Vermietung und Verpachtung – etwa durch Zinsen und AfA in den ersten Jahren – mit dem Gehalt verrechnet und senken die Lohn- bzw. Einkommensteuer. Mit einem Freibetrag kommt der Vorteil sogar monatlich an (Lohnsteuerermäßigung bei Vermietungsverlusten). In der GmbH bleiben Verluste in der Gesellschaft. Sie können nur als Verlustvortrag mit späteren Gewinnen der GmbH verrechnet werden – Ihr Gehalt bleibt voll steuerpflichtig.

Gerade bei Neubauwohnungen mit degressiver AfA, deren Anfangsjahre steuerlich oft negativ sind, wiegt das schwer. Die Abschreibungsregeln selbst gelten zwar auch in der GmbH, die Wirkung verpufft aber zunächst. Bei der Sonder-AfA nach § 7b ist in der GmbH außerdem die De-minimis-Grenze des EU-Beihilferechts zu beachten, weil die GmbH gewerbliche Einkünfte erzielt (§ 7b Abs. 5 EStG).

Privat oder GmbH: Der Vergleich auf einen Blick

Wann spielt die GmbH ihre Stärke aus?

Die GmbH wird interessant, wenn drei Bedingungen zusammenkommen: Die Immobilien erwirtschaften nach Zinsen und Kosten dauerhaft positive Überschüsse, Sie benötigen diese Überschüsse privat nicht, und Sie wollen damit über viele Jahre weitere Objekte finanzieren. Dann arbeitet in der GmbH mehr Kapital für Sie, weil auf jeden reinvestierten Euro nur rund 15,8 % statt 42 % oder mehr Steuer anfallen. Dieser Zinseszinseffekt wächst mit der Zeit und dem Volumen. Für die Nachfolgeplanung kann eine Gesellschaft ebenfalls Vorteile haben, etwa weil sich Geschäftsanteile schrittweise übertragen lassen – das ist aber ein Thema für eine gesonderte Beratung. Wer dagegen mit seiner Kapitalanlage in erster Linie für den Ruhestand vorsorgt und die Wohnung später schuldenfrei selbst nutzen oder die Mieteinnahmen privat verwenden möchte, fährt privat meist besser. Mehr dazu im Beitrag Immobilie als Altersvorsorge.

Und wann lohnt sich eine Holding-Struktur?

Oft wird die Immobilien-GmbH nicht direkt, sondern über eine zwischengeschaltete Holding-GmbH gehalten. Der Vorteil: Gewinnausschüttungen der Immobilien-GmbH an die Holding sind bei einer Beteiligung von mindestens 10 % zu Beginn des Kalenderjahres körperschaftsteuerlich weitgehend freigestellt (§ 8b KStG, im Ergebnis sind 5 % steuerpflichtig), gewerbesteuerlich greift ab 15 % Beteiligung das Schachtelprivileg. So kann Geld innerhalb der Unternehmensgruppe umgeschichtet werden, ohne dass privat Abgeltungsteuer anfällt. Eine Holding verursacht aber zusätzliche Gründungs- und laufende Kosten und lohnt sich in der Regel erst bei größeren Vermögen oder mehreren Gesellschaften. Für eine einzelne Kapitalanlage-Wohnung ist sie überdimensioniert.

Fazit: Für wen passt welche Variante?

Für den Einstieg in die Kapitalanlage mit einer oder wenigen Wohnungen ist der private Kauf fast immer die passendere Lösung: Verluste mindern die Steuer auf das Gehalt, nach zehn Jahren ist ein Verkauf grundsätzlich steuerfrei, und es gibt keine Kosten für die Gesellschaft. Die vermögensverwaltende GmbH lohnt sich eher bei größeren Beständen mit laufenden Überschüssen, die langfristig reinvestiert werden sollen – idealerweise mit sauber gesicherter erweiterter Kürzung und einem Steuerberater, der Immobilien-GmbHs regelmäßig betreut. Eine Pauschalantwort gibt es nicht; die Entscheidung hängt von Einkommen, Planungshorizont, Finanzierung und Nachfolgeplanung ab. Wichtig ist nur, sie vor dem Kauf zu treffen. Wenn Sie wissen möchten, wie eine konkrete Wohnung privat gerechnet aussieht, sprechen Sie uns im kostenlosen Erstgespräch an.