Immobilie als Altersvorsorge: Wie viel eine abbezahlte Wohnung im Ruhestand wirklich bringt

Teil unseres Leitfadens Immobilien als Kapitalanlage – dort finden Sie den Überblick über alle Bausteine.

Die meisten Angestellten ahnen, dass die gesetzliche Rente nicht reichen wird – aber nicht, wie groß die Lücke konkret ist. Die vermietete Wohnung gilt vielen als naheliegende Lösung: Sachwert, Mieteinnahmen, Inflationsschutz. Doch was bleibt im Ruhestand nach Kosten und Steuern tatsächlich übrig, und welche Risiken bringt eine Immobilie im Alter mit? Wir rechnen es an einem Münchner Beispiel durch.

Ist eine vermietete Wohnung eine gute Altersvorsorge?

Sie kann ein sehr guter Baustein sein – unter einer Bedingung: Die Wohnung muss zum Renteneintritt schuldenfrei sein. Dann bleibt nach Kosten und Steuern ein monatliches Einkommen, das mit der Miete wächst, ohne dass Sie Vermögen aufzehren. In unserem vereinfachten Münchner Beispiel sind das rund 570 € netto im Monat in heutiger Kaufkraft – genug, um einen spürbaren Teil der typischen Rentenlücke eines Gutverdieners zu schließen, aber nicht die ganze. Eine einzelne Wohnung ist deshalb ein Baustein, kein vollständiger Ersatz für weitere Vorsorge.

Wie groß diese Lücke überhaupt ist, klären wir zuerst.

Wie groß ist die Rentenlücke bei 70.000 € brutto?

Die gesetzliche Rente berechnet sich über Entgeltpunkte. Wer genau das Durchschnittsentgelt verdient – vorläufig 51.944 € für 2026 –, erhält einen Entgeltpunkt pro Jahr. Ein Entgeltpunkt ist seit 1. Juli 2026 laut Deutscher Rentenversicherung 42,52 € Monatsrente wert; die Renten stiegen zu diesem Termin um 4,24 %. Das Rentenniveau (Sicherungsniveau vor Steuern) liegt bei 48,0 % und ist gesetzlich bis 1. Juli 2031 abgesichert. Wie es danach weitergeht, ist politisch offen.

Wichtig ist die Einordnung: Wer mehr als rund 101.400 € verdient (Beitragsbemessungsgrenze 2026), erwirbt keine zusätzlichen Entgeltpunkte mehr. Je höher das Gehalt, desto größer die relative Lücke. Und sinkt das Rentenniveau nach 2031, wird die Lücke größer, nicht kleiner.

Was bringt eine abbezahlte Münchner Wohnung im Ruhestand?

Entscheidend ist, was nach allen Kosten und Steuern tatsächlich übrig bleibt – nicht die Kaltmiete. Wir rechnen mit einer typischen Anlegerwohnung in München und heutigen Marktwerten. Laut Portaldaten lagen die Angebotsmieten in München im September 2026 grob bei 20–23 €/m², die Kaufpreise für Bestandswohnungen je nach Quelle grob zwischen 8.000 und 8.800 €/m² (Neubau deutlich darüber).

Rund 566 € netto schließen im Beispiel etwa 59 % der Lücke zu 80 % des letzten Nettos oder rund ein Drittel der Lücke zum vollen Nettogehalt. Wer zwei Wohnungen bis zur Rente entschuldet, kommt entsprechend weiter. Eine ausführliche Langfristrechnung mit Finanzierungsphase zeigt unser Artikel Wohnung München: 30 Jahre gerechnet.

Wie schneidet die Wohnung im Vergleich zu Rentenversicherung und ETF-Entnahme ab?

Jede Form der Altersvorsorge löst ein anderes Problem. Die ehrliche Antwort ist deshalb keine Rangliste, sondern eine Aufgabenteilung.

Zur Einordnung der Größenordnung: Unser Beispiel liefert rund 808 € vor Steuer im Monat, also etwa 2,5 % des heutigen Wohnungswerts von rund 382.500 € pro Jahr. Ein ETF-Entnahmeplan, der das Kapital über 25 Jahre aufzehrt, kann aus derselben Summe rechnerisch mehr auszahlen – danach ist das Vermögen aber verbraucht. Die Wohnung zahlt weniger, bleibt aber erhalten. Der eigentliche Vorteil der Immobilie liegt in der Ansparphase: Sie wird überwiegend mit Fremdkapital, Mieteinnahmen und Steuereffekten finanziert. Den ausführlichen Vergleich finden Sie unter ETF oder Immobilie.

Welche Risiken hat die Wohnung als Altersvorsorge?

• Klumpenrisiko. Eine einzelne Wohnung bedeutet: ein Standort, ein Gebäude, ein Mieter. Fällt der Mieter aus oder steht eine große Sanierung an, trifft das Ihr Alterseinkommen direkt. Streuung über mehrere Anlageformen – und idealerweise mehr als ein Objekt – reduziert das.
• Instandhaltung im Alter. Mit Mitte 60 ist ein 30 Jahre altes Gebäude fällig für größere Maßnahmen: Heizung, Fenster, Dach, Bad. Sonderumlagen treffen Sie dann, wenn Ihr Einkommen niedriger ist. Eine gut gefüllte Erhaltungsrücklage der Gemeinschaft und eine eigene Reserve sind Pflicht. Zu den energetischen Anforderungen siehe Gebäudemodernisierungsgesetz für Vermieter.
• Liquidität. Brauchen Sie plötzlich 50.000 € – etwa für Pflege –, können Sie keine halbe Wohnung verkaufen. Ein Verkauf dauert Monate, und eine vermietete Wohnung erzielt oft einen geringeren Preis als eine leere.
• Mietrecht und Politik. Mietpreisbremse und Kappungsgrenze begrenzen Mieterhöhungen; die laufende Mietrechtsreform soll unter anderem Indexmieten in angespannten Märkten begrenzen. Kalkulieren Sie Mietsteigerungen deshalb vorsichtig.
• Aufwand. Vermietung ist Arbeit. Wer sie im Alter nicht mehr selbst machen möchte, braucht eine Verwaltung und rechnet deren Kosten ein.

Für wen eine Kapitalanlage-Immobilie grundsätzlich nicht passt, beschreibt der Artikel Für wen eine Immobilie (noch) nicht passt.

Wie plane ich die Tilgung bis zum Renteneintritt?

Die wichtigste Stellschraube ist die Tilgung. Sie legt fest, ob die Wohnung zum Renteneintritt schuldenfrei ist – oder ob Sie im Alter noch eine Rate zahlen.

1. Zieldatum festlegen. Wer mit 35 kauft und mit 67 in Rente gehen will, hat 32 Jahre. Bei durchgehend 3,7 % Zins ist dafür eine anfängliche Tilgung von rund 1,64 % nötig; bei 30 Jahren sind es rund 1,82 %.
2. Zinsänderungsrisiko einplanen. Die Zinsbindung endet meist nach 10 bis 15 Jahren. Steigt der Anschlusszins, verlängert sich die Laufzeit – es sei denn, Sie erhöhen die Rate. Planen Sie deshalb lieber etwas mehr Tilgung ein, als rechnerisch nötig wäre.
3. Sondertilgungen nutzen. Vereinbaren Sie Sondertilgungsrechte und nutzen Sie Gehaltssteigerungen oder Boni, um die Laufzeit zu verkürzen.
4. Tilgung und Steuer zusammendenken. In der Ansparphase mindern Zinsen und Abschreibung die Steuer; mit sinkender Restschuld sinkt auch dieser Effekt. Das ist gewollt – im Alter zählt der Überschuss.
5. Zwischenziel mit 55 prüfen. Zehn Jahre vor der Rente sollten Restschuld und Plan noch einmal überprüft werden, solange noch Zeit zum Nachsteuern ist.

Was passiert, wenn zur Rente noch eine Restschuld besteht?

Dann kehrt sich die Rechnung um. Angenommen, bei Renteneintritt stehen noch 100.000 € offen, die in zehn Jahren zu 4,0 % getilgt werden sollen: Die Monatsrate liegt bei rund 1.012 € und damit über dem Überschuss der Wohnung von rund 808 € vor Steuer. Statt eines Zusatzeinkommens zahlen Sie im ersten Rentenjahrzehnt jeden Monat zu – genau in der Phase, in der Ihr Einkommen sinkt. Deshalb ist das Ziel „schuldenfrei zur Rente“ keine Kür, sondern der Kern des Konzepts.

Wer spät einsteigt, etwa mit Mitte 40, hat drei Möglichkeiten: höhere Tilgung und damit höhere Eigenleistung, mehr Eigenkapital beim Kauf oder ein bewusst geplanter Teilverkauf beziehungsweise eine Umschichtung kurz vor der Rente. Alle drei sind legitim – wichtig ist, dass die Entscheidung vorher getroffen wird und nicht erst, wenn die Anschlussfinanzierung ansteht.

Auch der Objekttyp spielt hinein. Ein Neubau mit hoher Energieeffizienz hat in den ersten Jahrzehnten meist geringere Instandhaltungskosten, ist aber pro Quadratmeter teurer. Ein Bestandsobjekt ist günstiger, bringt aber früher Sanierungen mit sich, die dann womöglich in Ihren Ruhestand fallen. Die Abwägung beschreiben wir im Artikel Neubau oder Bestand als Kapitalanlage.

Wie viel Eigenkapital dafür sinnvoll ist, klären die Artikel Eigenkapital für eine Wohnung in München und Welches Einkommen braucht man für eine Kapitalanlage-Immobilie?. Wir sehen den Einstieg typischerweise ab rund 30.000 € Eigenkapital, das im Wesentlichen die Kaufnebenkosten deckt.

Fazit: Wann ist die Wohnung eine gute Altersvorsorge?

Eine vermietete Wohnung ist dann eine gute Altersvorsorge, wenn drei Dinge zusammenkommen: ein Kaufpreis, der zur Miete passt, eine Finanzierung, die bis zum Renteneintritt abgeschlossen ist, und eine Reserve für Instandhaltung und Leerstand. Dann liefert sie ein Einkommen in heutiger Kaufkraft, ohne dass Sie Vermögen aufzehren. In unserem Beispiel schließt eine Münchner Wohnung mit 45 m² gut die Hälfte einer realistischen Rentenlücke von rund 960 € im Monat.

Als alleinige Vorsorge ist sie zu konzentriert. Sinnvoll ist sie als Baustein neben der gesetzlichen Rente und liquiden Anlagen wie ETFs. Wer mit Mitte 30 startet, hat den größten Hebel: Zeit für die Tilgung. Wenn Sie Ihre Zahlen durchrechnen möchten, sprechen Sie uns im kostenlosen Erstgespräch an.