Mieterhöhung in München: Kappungsgrenze, Mietspiegel 2025 und Fristen – um wie viel Sie die Miete erhöhen dürfen

Teil unseres Leitfadens Immobilien als Kapitalanlage – dort finden Sie den Überblick über alle Bausteine.

Ihre vermietete Wohnung in München liegt seit Jahren bei derselben Miete, während die Angebotsmieten steigen. Oder Sie prüfen den Kauf einer vermieteten Wohnung und fragen sich, wie schnell sich eine niedrige Bestandsmiete anpassen lässt. Die Antwort hängt an drei Größen: Mietspiegel, Kappungsgrenze und Fristen. Wir zeigen, wie sie zusammenspielen, rechnen ein Beispiel durch und vergleichen Staffel- und Indexmiete als Alternativen.

Um wie viel darf ich die Miete in München erhöhen?

Bei einem laufenden Mietverhältnis in München gelten zwei Obergrenzen gleichzeitig, und die niedrigere entscheidet: Die Miete darf höchstens bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete steigen (§ 558 Abs. 1 BGB), und sie darf sich innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 % erhöhen (Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB in Verbindung mit der bayerischen Mieterschutzverordnung). Außerhalb der per Verordnung bestimmten Gebiete läge die Kappungsgrenze bei 20 %.

Hinzu kommen zwei Fristen: Die Miete muss zum Zeitpunkt der Erhöhung seit 15 Monaten unverändert sein, und das Erhöhungsverlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung gestellt werden. Modernisierungsumlagen nach § 559 BGB und Betriebskostenanpassungen nach § 560 BGB bleiben bei beiden Grenzen außer Betracht.

Wie funktioniert die Mieterhöhung nach § 558 BGB?

Der Vermieter kann vom Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangen. Das ist ein wichtiger Unterschied zu anderen Vertragsarten: Sie können die Miete nicht einseitig festsetzen, sondern brauchen das Einverständnis des Mieters – oder ein Urteil, das es ersetzt. Die Voraussetzungen im Überblick:

Die Kappungsgrenze wird rückwärts betrachtet: Maßgeblich ist die Miete drei Jahre vor dem Zeitpunkt, zu dem die neue Erhöhung wirksam werden soll. Alle Erhöhungen nach § 558 BGB in diesem Zeitraum zusammen dürfen 15 % nicht übersteigen. Wer also vor 18 Monaten bereits um 8 % erhöht hat, hat im Dreijahreszeitraum nur noch rund 7 % Spielraum.

Wie begründe ich die Erhöhung mit dem Mietspiegel München 2025?

In München ist der qualifizierte Mietspiegel das naheliegende Begründungsmittel. Der Mietspiegel 2025 wurde am 26. März 2025 vom Stadtrat als qualifiziert anerkannt. Er weist eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 15,38 €/m² aus, 5,5 % mehr als der Mietspiegel 2023 mit 14,58 €/m². Ausgewertet wurden Mietverträge und Mietänderungen aus dem Zeitraum Februar 2018 bis Januar 2024. Der Mietspiegel erfasst rund 500.000 frei finanzierte Wohnungen.

Für die einzelne Wohnung zählt nicht der Durchschnitt, sondern der Wert, den der Online-Rechner für Wohnfläche, Baujahr, Lage und Ausstattungsmerkmale ergibt. Liegt die verlangte Miete innerhalb der dort ausgewiesenen Spanne, reicht das als Begründung aus (§ 558a Abs. 4 BGB). Zwei Punkte werden in der Praxis oft übersehen:

• Mitteilungspflicht: Enthält ein qualifizierter Mietspiegel Angaben für die Wohnung, müssen Sie diese auch dann nennen, wenn Sie die Erhöhung auf ein anderes Begründungsmittel stützen, etwa auf drei Vergleichswohnungen (§ 558a Abs. 3 BGB).
• Vermutungswirkung: Beim qualifizierten Mietspiegel wird vermutet, dass seine Werte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Wer mehr verlangen will, muss das im Streitfall widerlegen – in der Regel mit einem teuren Sachverständigengutachten.

Qualifizierte Mietspiegel sind nach zwei Jahren an die Marktentwicklung anzupassen; die Stadt München erstellt ihren Mietspiegel dafür neu. Für ein Erhöhungsverlangen sollten Sie immer die zum Zeitpunkt der Erklärung aktuelle Fassung verwenden.

Rechenbeispiel: Was bleibt von der Vergleichsmiete nach der Kappung?

Das folgende Beispiel zeigt, warum in München häufig die Kappungsgrenze und nicht der Mietspiegel die Erhöhung begrenzt – vor allem bei Wohnungen, deren Miete lange nicht angepasst wurde.

Der Zeitplan im Beispiel folgt direkt aus dem Gesetz: Das Verlangen geht im Oktober zu. Der Mieter kann bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats danach, also bis 31. Dezember, zustimmen. Stimmt er zu, schuldet er die neue Miete ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang, also ab 1. Januar 2027. Zu diesem Zeitpunkt ist die Miete seit mehr als 15 Monaten unverändert.

Was passiert, wenn der Mieter nicht zustimmt?

Schweigt der Mieter oder lehnt er ab, gilt das nicht als Zustimmung. Sie können dann innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Zustimmungsfrist auf Zustimmung klagen (§ 558b Abs. 2 BGB). Verpassen Sie diese Frist, ist das Verlangen verbraucht, und Sie müssen neu beginnen. Ein formell fehlerhaftes Verlangen kann im Prozess nachgebessert werden, dem Mieter steht dann aber erneut die volle Zustimmungsfrist zu (§ 558b Abs. 3 BGB).

Wichtig für Vermieter: Eine Kündigung, um eine höhere Miete durchzusetzen, ist ausgeschlossen. Stimmt der Mieter nur teilweise zu, gilt die Erhöhung in diesem Umfang; über den Rest entscheidet notfalls das Gericht. In der Praxis stimmen die meisten Mieter einer sauber begründeten, mietspiegelkonformen Erhöhung zu – gerade deshalb lohnt sich Sorgfalt bei Form und Begründung.

Welche Fehler machen ein Erhöhungsverlangen angreifbar?

Viele Mieterhöhungen scheitern nicht an der Höhe, sondern an Formalien. Die häufigsten Fehler aus der Praxis:

• Falscher Absender oder Empfänger: Das Verlangen muss von allen Vermietern ausgehen und an alle Mieter gerichtet sein, die im Vertrag stehen. Handelt eine Hausverwaltung, sollte sie ihre Vollmacht nachweisen.
• Fehlende oder unklare Einordnung: Die Wohnung muss im Mietspiegel nachvollziehbar eingeordnet werden, etwa über das Ergebnis des Online-Rechners mit den verwendeten Merkmalen.
• Kappungsgrenze übersehen: Frühere Erhöhungen im Dreijahreszeitraum werden nicht mitgerechnet, und die verlangte Miete überschreitet die 15 %.
• Fristen missachtet: Das Verlangen geht vor Ablauf der Jahressperrfrist zu oder die Klagefrist wird versäumt.
• Falsche Wohnfläche: Grundlage ist die tatsächliche Wohnfläche, nicht automatisch die im Vertrag angegebene.

Sind Staffelmiete und Indexmiete die besseren Alternativen?

Statt regelmäßiger Erhöhungen nach § 558 BGB können Vermieter und Mieter bei Vertragsschluss auch eine Staffelmiete oder eine Indexmiete vereinbaren. Beide schließen Vergleichsmietenerhöhungen während ihrer Laufzeit aus.

Staffelmiete nach § 557a BGB

Die künftigen Mieten oder Erhöhungsbeträge werden im Vertrag schriftlich in Euro festgelegt. Jede Staffel muss mindestens ein Jahr gelten. Die Kappungsgrenze gilt nicht, aber jede einzelne Staffel wird an der Mietpreisbremse gemessen, und zwar zum Zeitpunkt ihrer Fälligkeit (§ 557a Abs. 4 BGB). Der Vorteil: volle Planbarkeit. Der Nachteil: Steigt der Markt stärker als die Staffeln, bleiben Sie darunter. Das Kündigungsrecht des Mieters kann für höchstens vier Jahre ausgeschlossen werden.

Indexmiete nach § 557b BGB

Die Miete folgt dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts. Anpassungen sind frühestens nach einem Jahr möglich und müssen in Textform mit Angabe der Indexänderung erklärt werden; die neue Miete gilt ab dem übernächsten Monat nach Zugang. Die Mietpreisbremse gilt nur für die Ausgangsmiete. Einschränkung: Modernisierungsumlagen sind bei der Indexmiete nur sehr begrenzt möglich (§ 557b Abs. 2 BGB). Zudem sieht der Regierungsentwurf zur Mietrechtsreform 2026 vor, den Teil einer Indexsteigerung über 3 % pro Jahr in per Landesverordnung bestimmten angespannten Gebieten nur noch zur Hälfte zu berücksichtigen – Stand September 2026 ist das noch nicht beschlossen.

Welches Modell besser ist, hängt vom Objekt ab. Bei Neubauwohnungen, die zum Marktniveau vermietet werden, bietet die Indexmiete einen einfachen Inflationsschutz. Bei Bestandswohnungen mit Miete unter dem Mietspiegel kann die klassische Erhöhung nach § 558 BGB mehr Spielraum bieten. Wie Mieten und Inflation langfristig zusammenhängen, beleuchten wir im Beitrag Immobilie als Inflationsschutz.

Was bedeutet das für die Kalkulation einer Kapitalanlage?

Für Kapitalanleger in München ergeben sich drei Konsequenzen:

1. Mietsteigerungen realistisch annehmen: Die Kappungsgrenze erlaubt höchstens 15 % in drei Jahren, rechnerisch knapp 4,8 % pro Jahr. Das ist eine Obergrenze, kein Planwert. In unseren Kalkulationen rechnen wir mit deutlich vorsichtigeren Mietsteigerungen.
2. Bestandsmiete beim Kauf prüfen: Liegt die Miete einer vermieteten Wohnung deutlich unter dem Mietspiegel, lässt sich die Lücke nur schrittweise schließen – im Beispiel oben blieben nach der ersten Erhöhung noch rund 70 € offen.
3. Vertragsmodell bewusst wählen: Bei Neuvermietung entscheiden Sie zwischen Vergleichsmiete, Staffel- und Indexmiete. Diese Wahl prägt die Einnahmen für Jahre.

Wie sich solche Annahmen auf die Rendite auswirken, zeigen wir im Rechenbeispiel über 30 Jahre.

Fazit: In München begrenzt meist die Kappungsgrenze

Eine Mieterhöhung in München ist bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel 2025 möglich, aber höchstens um 15 % innerhalb von drei Jahren – bei 15 Monaten Wartefrist, Jahressperrfrist und zweimonatiger Zustimmungsfrist. Wer diese Regeln kennt, sauber begründet und die Fristen einhält, kann die Miete verlässlich an den Markt heranführen. Wer eine Kapitalanlage kauft, sollte Mietsteigerungen dagegen konservativ ansetzen und nicht die rechtliche Obergrenze als Planwert nehmen. Wenn Sie eine Wohnung mit bestehender Miete bewerten möchten, rechnen wir sie gern mit Ihnen im kostenlosen Erstgespräch durch.