Pflegeimmobilie als Kapitalanlage: Wie sie funktioniert, was sie bringt und welche Risiken Sie kennen sollten

Teil unseres Leitfadens Immobilien als Kapitalanlage – dort finden Sie den Überblick über alle Bausteine.

Pflegeimmobilien werden oft als krisenfeste Kapitalanlage beworben: fester Pachtvertrag, kein Ärger mit Mietern, steigende Nachfrage durch eine alternde Gesellschaft. Gleichzeitig liest man von insolventen Heimbetreibern und Anlegern, die auf ihre Pacht warten. Wer mit dem Gedanken spielt, ein Pflegeapartment zu kaufen, braucht deshalb eine nüchterne Einordnung. Wir erklären, wie das Modell funktioniert, welche Renditen realistisch sind, welche Risiken dokumentiert sind und worauf Sie vor dem Kauf achten sollten.

Sind Pflegeimmobilien eine gute Kapitalanlage – die kurze Antwort

Pflegeimmobilien können eine solide Ergänzung sein, sind aber keine „sichere“ Anlage, wie sie manchmal beworben werden. Ihr Vorteil: ein langfristiger Pachtvertrag mit einem Betreiber, kaum Verwaltungsaufwand und eine demografisch steigende Nachfrage. Ihr zentraler Nachteil: Der gesamte Ertrag hängt an einem einzigen Betreiber und einem einzigen Gebäude. Stiftung Warentest nannte 2020 Renditeversprechen der Anbieter von 3,5 bis 4,5 % pro Jahr und eine durchschnittliche anfängliche Nettomietrendite von etwa 3,5 %. Die Insolvenzwelle großer Betreiber im Jahr 2023 hat gezeigt, dass dieses Klumpenrisiko real ist.

Verstehen Sie diesen Beitrag bitte als neutrale Einordnung: Wir wollen weder abraten noch werben, sondern die Mechanik und die Prüfpunkte erklären.

Wie funktioniert eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage?

Ein Pflegeheim wird nach dem Wohnungseigentumsgesetz in einzelne Einheiten aufgeteilt, meist als Teileigentum. Als Anleger kaufen Sie ein Pflegeapartment – laut Stiftung Warentest typischerweise 20 bis 30 m² groß – plus einen Miteigentumsanteil an Gemeinschaftsflächen wie Speisesaal, Küche, Fluren und Therapieräumen. Die Kaufpreise lagen in der Auswertung von 2020 zwischen etwa 150.000 und 300.000 €.

Anders als bei einer normalen Mietwohnung vermieten Sie nicht selbst an einen Bewohner. Stattdessen pachtet ein Betreiber das gesamte Haus über einen langen Zeitraum, häufig 20 bis 25 Jahre. Er zahlt die Pacht an die Eigentümergemeinschaft, die sie auf die einzelnen Eigentümer verteilt. Ob Ihr konkretes Apartment belegt ist, spielt für Ihre Einnahme in der Regel keine Rolle, solange der Betreiber zahlt. Genau das ist Stärke und Schwäche zugleich.

Welche Rendite wird versprochen – und was bleibt?

In Prospekten werden oft Mietrenditen um 4 % genannt, teils auch höher. Stiftung Warentest hat 2020 darauf hingewiesen, dass die Bruttorendite durch Nebenkosten um rund 0,5 Prozentpunkte sinkt. Zu den Kosten, die bei Ihnen bleiben, gehören je nach Vertrag:

• Verwaltung der Eigentümergemeinschaft (WEG-Verwaltung),
• Rücklage und Instandhaltung für „Dach und Fach“, also Tragwerk, Dach, Fassade und oft auch technische Anlagen,
• Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, die in Bayern schnell über 5 % des Kaufpreises liegen.

Die Pacht ist häufig an den Verbraucherpreisindex gekoppelt. Üblich sind Klauseln, bei denen die Pacht nur anteilig oder erst ab einer bestimmten Indexänderung steigt. Ob die Indexierung die Inflation tatsächlich ausgleicht, müssen Sie im Pachtvertrag nachlesen. Wie Indexmieten im Wohnbereich funktionieren und welche neuen Grenzen geplant sind, erklären wir im Beitrag zu Immobilien als Inflationsschutz.

Wie werden die Erträge versteuert?

Steuerlich erzielen Sie mit einem Pflegeapartment in der Regel Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Wie bei einer Mietwohnung können Sie Schuldzinsen, Verwaltungskosten und die Abschreibung auf den Gebäudeanteil als Werbungskosten abziehen. Für Gebäude, die zwischen 1925 und 2022 fertiggestellt wurden, beträgt die lineare AfA 2 %, für Gebäude mit Fertigstellung ab 2023 3 % (§ 7 Abs. 4 EStG). Ob für einen neuen Pflegeheimbau auch die degressive AfA von 5 % nach § 7 Abs. 5a EStG in Betracht kommt, hängt davon ab, ob das Gebäude steuerlich Wohnzwecken dient – das sollten Sie im Einzelfall mit einem Steuerberater klären. Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb, ist ein Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig (§ 23 EStG).

Ein weiterer Punkt ist die Finanzierung. Weil es sich um eine Spezialimmobilie handelt, prüfen Banken die Beleihung meist individuell; die Konditionen können von denen einer klassischen Eigentumswohnung abweichen. Holen Sie deshalb vor dem Kauf eine verbindliche Finanzierungszusage ein, statt sich auf Beispielrechnungen im Prospekt zu verlassen.

Welche Risiken haben Pflegeimmobilien?

Betreiberinsolvenz

Das wichtigste Risiko ist die Zahlungsunfähigkeit des Betreibers. Dass es sich nicht um ein theoretisches Szenario handelt, zeigt das Jahr 2023. Das Branchenportal pflegemarkt.com dokumentiert unter anderem folgende Insolvenzverfahren großer Betreibergruppen:

Als Ursachen nannten Betreiber unter anderem stark gestiegene Kosten für Energie, Personal und Sachmittel sowie – im Fall Convivo – eine gesunkene Auslastung. Nach Angaben von pflegemarkt.com wurden viele Convivo-Standorte von anderen Betreibern übernommen, einige Einrichtungen mussten schließen.

Was bedeutet das für Eigentümer? Nach Einschätzung der Kanzlei Heuking (hlc.com) bestehen Miet- und Pachtverträge in der Insolvenz grundsätzlich fort. Der Insolvenzverwalter kann sie aber nach § 109 InsO mit einer Frist von drei Monaten zum Monatsende kündigen und so Nachverhandlungen über die Pachthöhe erzwingen, vor allem bei defizitären Standorten. Rückstände aus der Zeit vor der Verfahrenseröffnung sind nur einfache Insolvenzforderungen. Für Anleger heißt das im ungünstigen Fall: Pachtausfall für einige Monate, danach ein neuer Betreiber zu schlechteren Konditionen – oder im Extremfall Leerstand eines Spezialgebäudes.

Instandhaltung und Modernisierung

Pflegeheime werden intensiv genutzt, und die baulichen Anforderungen der Länder – etwa an Einzelzimmerquoten oder Barrierefreiheit – können sich ändern. Liegt die Instandhaltung von „Dach und Fach“ bei den Eigentümern, können Sonderumlagen anfallen. Stiftung Warentest weist ausdrücklich auf diese Kosten hin.

Wiederverkauf

Der Kreis möglicher Käufer ist kleiner als bei einer normalen Wohnung, denn eine Selbstnutzung ist praktisch ausgeschlossen. Laut Stiftung Warentest wird der Verkauf umso schwieriger, je älter das Heim ist und je näher das Ende des Pachtvertrags rückt. Wie hoch der erzielbare Preis ist, hängt dann maßgeblich von der Anschlussverlängerung ab.

Wertentwicklung

Die Wertsteigerung einer Pflegeimmobilie folgt eher der Pacht als dem lokalen Wohnungsmarkt. Der Bodenwertanteil, der in guten Wohnlagen einen Teil der langfristigen Wertentwicklung erklärt, spielt meist eine geringere Rolle.

Was bringt das bevorzugte Belegungsrecht?

Viele Anbieter werben mit einem „bevorzugten Belegungsrecht“: Wird der Eigentümer oder ein naher Angehöriger pflegebedürftig, soll er bevorzugt einen Platz im Haus oder in einer anderen Einrichtung des Betreibers erhalten. Das kann ein angenehmer Zusatz sein. Prüfen Sie aber genau, was vertraglich geregelt ist: In der Regel ist es kein Anspruch auf einen Platz zu einem bestimmten Zeitpunkt, sondern ein Vorrang, wenn ein Platz frei ist. Die Pflegekosten zahlen Sie wie jeder andere Bewohner. Ein Belegungsrecht ersetzt keine Rendite und sollte nicht den Ausschlag für den Kauf geben.

Pflegeapartment oder klassische Mietwohnung – der Vergleich

Die höhere Anfangsrendite des Pflegeapartments ist also keine Gratisleistung, sondern die Prämie für ein konzentrierteres Risiko und eine eingeschränkte Handelbarkeit. Wie die Rendite einer klassischen Wohnung in München realistisch aussieht, zeigen wir im Beitrag zur Mietrendite in München.

Wie groß ist der Bedarf an Pflegeplätzen?

Das Hauptargument der Anbieter ist die Demografie – und es ist durch Daten gedeckt. Laut Statistischem Bundesamt waren Ende 2023 rund 5,7 Millionen Menschen in Deutschland pflegebedürftig; davon wurden 86 % zu Hause versorgt und 14 %, rund 800.000 Menschen, vollstationär in Heimen. Allein durch die Alterung der Bevölkerung könnte die Zahl nach einer Vorausberechnung des Amtes von 5,0 Millionen Ende 2021 auf 5,6 Millionen Ende 2035 und 6,8 Millionen Ende 2055 steigen.

Wichtig ist aber die Unterscheidung: Ein steigender Bedarf an Pflege bedeutet nicht automatisch, dass jeder Betreiber wirtschaftlich stabil ist. Die Insolvenzen 2023 fielen in eine Phase hoher Nachfrage – sie hatten ihre Ursache in Kosten, Personalmangel und Finanzierungsstrukturen. Der Standort, die Versorgungslage vor Ort und die Qualität des Betreibers sind deshalb entscheidend.

Checkliste: Wie prüfe ich eine Pflegeimmobilie?

1. Betreiber: Wie lange am Markt, wie viele Einrichtungen, wie sieht die wirtschaftliche Lage aus (Jahresabschlüsse im Unternehmensregister)? Gibt es eine Patronatserklärung oder Bürgschaft einer finanzstarken Muttergesellschaft?
2. Pachtvertrag: Laufzeit, Verlängerungsoptionen, Höhe der Pacht im Verhältnis zum Umsatz des Hauses, Indexierungsklausel, Sonderkündigungsrechte.
3. Kostenverteilung: Wer trägt Instandhaltung von Dach und Fach, wer technische Anlagen, wer Schönheitsreparaturen? Wie hoch ist die Rücklage?
4. Standort: Wie ist die Versorgungsquote mit Pflegeplätzen in der Region, gibt es geplante Konkurrenzprojekte? Wie ist die Belegungsquote des Hauses?
5. Bauqualität und Vorgaben: Erfüllt das Gebäude die aktuellen landesrechtlichen Anforderungen, etwa zu Einzelzimmern? Wann stehen größere Modernisierungen an?
6. Kaufpreis: Welcher Vervielfältiger der Jahrespacht wird bezahlt, und wie wurde er begründet? Gibt es ein unabhängiges Gutachten?
7. Anbieter und Vertrieb: Wer verkauft, wie hoch ist die Provision, und wer hat den Prospekt erstellt? Hinweise dazu gibt unser Beitrag Seriöse Immobilienberater erkennen.
8. Exit: Was passiert zum Ende des Pachtvertrags? Wie wurden vergleichbare Apartments zuletzt weiterverkauft?

Viele der Punkte gelten auch für klassische Wohnungen. Die allgemeine Prüfliste finden Sie in unserer Checkliste für den Wohnungskauf.

Fazit: Eine Spezialimmobilie mit eigenem Risikoprofil

Pflegeimmobilien sind weder die „sorgenfreie“ Anlage aus manchem Prospekt noch grundsätzlich unseriös. Sie bieten einen langfristigen Pachtvertrag, wenig Aufwand und eine demografisch gestützte Nachfrage. Im Gegenzug bündeln sie das Risiko auf einen Betreiber, ein Gebäude und eine Branche, deren Kosten- und Personalprobleme sich 2023 in mehreren großen Insolvenzen gezeigt haben. Wer investiert, sollte Betreiber, Pachtvertrag, Kostenverteilung und Standort gründlich prüfen und eine Pflegeimmobilie eher als Beimischung denn als einzige Kapitalanlage sehen. Wenn Sie eine klassische Mietwohnung als Alternative oder Ergänzung durchrechnen möchten, sprechen Sie uns gern im kostenlosen Erstgespräch an.