Kaufen oder mieten in München? Vergleichsrechnung für Eigennutzer – und warum Rentvesting oft die bessere Alternative ist

Teil unseres Leitfadens Immobilien als Kapitalanlage – dort finden Sie den Überblick über alle Bausteine.

Kaum eine Frage wird in München so emotional diskutiert wie diese. Die einen sagen, Miete sei verbranntes Geld; die anderen rechnen vor, dass Kaufen bei heutigen Preisen und Zinsen ein Verlustgeschäft sei. Beide Seiten haben unter bestimmten Annahmen recht. Wir rechnen den Vergleich mit aktuellen Münchner Zahlen transparent durch, zeigen, an welcher Stelle er kippt, und stellen eine dritte Option vor, die viele Angestellte in München wählen: Rentvesting.

Ist Kaufen oder Mieten in München günstiger?

Kurzfristig ist Mieten in München deutlich günstiger. Langfristig hängt die Antwort fast vollständig an einer Größe: der Wertentwicklung der Wohnung. In unserer Vergleichsrechnung für eine 75-m²-Bestandswohnung liegt der Käufer nach 20 Jahren erst dann vorn, wenn die Wohnung im Schnitt um mehr als rund 1,6 % pro Jahr an Wert gewinnt – vorausgesetzt, der Mieter legt sein Eigenkapital und die monatliche Ersparnis konsequent an. Ohne diese Disziplin kippt der Vergleich schnell zugunsten des Kaufs.

Die Belastung ist sehr unterschiedlich verteilt. Laut Postbank Wohnatlas 2026 müsste ein Durchschnittshaushalt in München für die Finanzierung einer 70-m²-Bestandswohnung 41,0 % seines Einkommens aufwenden, für die Miete einer vergleichbaren Wohnung 24,5 % – München ist damit die Region mit der höchsten Kaufbelastung in Deutschland.

Was kostet Kaufen im Vergleich zur Miete jeden Monat?

Unser vereinfachtes Beispiel: eine 3-Zimmer-Wohnung mit 75 m² im Bestand, bewertet mit dem durchschnittlichen Angebotspreis für Bestandswohnungen dieser Größenklasse (60 bis 80 m²) von 8.180 €/m² und der passenden Angebotsmiete bei Wiedervermietung von 20,83 €/m² (Wohnungsmarktbarometer 2025 der Stadt München).

Die reine Monatsbelastung ist allerdings nicht der richtige Vergleich, denn die Tilgung von 818 € ist Vermögensaufbau. Fairer ist der Blick auf die Kosten, die tatsächlich „weg“ sind: Beim Käufer sind das Zinsen (1.534 €), Instandhaltung und Verwaltung (127 €) und die entgangene Rendite auf das Eigenkapital. Legt man für die 178.344 € eine Rendite von 5 % vor Steuern an, sind das nach Abgeltungsteuer rund 600 € pro Monat. Zusammen rund 2.270 € – gegenüber 1.562 € Miete. Hinzu kommen die Kaufnebenkosten von rund 55.600 €, die beim Kauf sofort verloren sind.

Der Käufer beginnt also mit einem Kostennachteil von rund 700 € pro Monat. Aufholen kann er ihn nur über zwei Effekte: steigende Mieten, die ihn nicht betreffen, und die Wertsteigerung seiner Wohnung. Bei 1,5 % Wertsteigerung pro Jahr gewinnt die Wohnung im ersten Jahr rund 9.200 € an Wert – etwa 770 € pro Monat.

Was ergibt die Vergleichsrechnung über 20 Jahre?

Für den langfristigen Vergleich haben wir beide Wege über 20 Jahre fortgeschrieben. Der Mieter investiert sein Eigenkapital von 178.344 € und jeden Monat die Differenz zwischen der Belastung des Käufers und seiner Miete in einen breit gestreuten Aktien-ETF. Wird die Miete irgendwann teurer als die Belastung des Käufers, investiert umgekehrt der Käufer die Differenz.

Annahmen: Miete steigt um 2,5 % p. a., Zins bleibt 20 Jahre bei 3,75 % (Restschuld nach 20 Jahren rund 206.000 €), Instandhaltung und Verwaltung steigen um 2 % p. a., ETF-Rendite 5 % p. a. vor Steuern, Versteuerung der Gewinne am Ende mit Abgeltungsteuer und Solidaritätszuschlag unter Berücksichtigung der Teilfreistellung von 30 % für Aktienfonds, ohne Vorabpauschale und Kirchensteuer. Vermögen Käufer = Wohnungswert minus Restschuld. Vereinfachtes Beispiel, keine Prognose.

Wie empfindlich das Ergebnis reagiert, zeigt ein Blick auf die ETF-Annahme: Erzielt der Mieter 6 % statt 5 % pro Jahr, wächst sein Vermögen auf rund 737.000 € – der Käufer bräuchte dann mehr als 2 % Wertsteigerung, um gleichzuziehen. Bei 4 % ETF-Rendite sind es nur rund 540.000 €, und schon 1,5 % Wertsteigerung reichen dem Käufer für einen klaren Vorsprung. Im Beispiel ist die Miete nach 20 Jahren mit rund 2.500 € fast so hoch wie die Belastung des Käufers; danach dreht sich der laufende Vorteil zugunsten des Eigentümers, der zudem mietfrei wohnt, sobald der Kredit getilgt ist.

Was spricht außerhalb der Zahlen für Kaufen oder Mieten?

Für den Kauf zur Eigennutzung sprechen Sicherheit vor Eigenbedarfskündigung und Mieterhöhungen, freie Gestaltung, mietfreies Wohnen im Alter und die Steuerfreiheit eines späteren Verkaufsgewinns. Für die Miete sprechen Flexibilität bei Jobwechsel oder Familienplanung, kein Klumpenrisiko – bei einer finanzierten Wohnung steckt oft fast das gesamte Vermögen in einem einzigen Objekt – und kein Instandhaltungsrisiko.

In München kommt ein praktischer Punkt hinzu: Wer mit etwa 60.000 bis 150.000 € Bruttoeinkommen eine Familienwohnung kaufen will, braucht in der Regel ein Eigenkapital im höheren sechsstelligen Bereich und eine monatliche Belastung, die viele Haushalte an ihre Grenze bringt. Genau hier setzt eine dritte Option an.

Was ist Rentvesting – und wie funktioniert es?

Beim Rentvesting wohnen Sie weiter zur Miete und kaufen stattdessen eine kleinere Wohnung, die Sie vermieten. Sie trennen also die Frage „Wo will ich wohnen?“ von der Frage „Wie baue ich Immobilienvermögen auf?“. Die Kapitalanlage kann dabei in einer Lage liegen, die sich rechnet, auch wenn Sie selbst dort nicht wohnen möchten.

Der Rentvestor braucht in diesem Beispiel rund ein Drittel des Eigenkapitals, trägt rund 390 € weniger monatliche Last und nutzt steuerliche Vorteile, die der Selbstnutzer nicht hat. Dafür zahlt er weiter Miete, trägt das Vermietungsrisiko und profitiert von der Wertsteigerung nur einer kleineren Wohnung.

Wie unterscheidet sich die steuerliche Behandlung?

Der größte Unterschied zwischen beiden Wegen liegt im Steuerrecht. Eine selbst genutzte Wohnung ist steuerlich Privatvermögen ohne Einkünfte – Kosten wirken sich nicht aus. Eine vermietete Wohnung erzeugt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG, bei denen Werbungskosten abgezogen werden.

Für Angestellte mit einem Grenzsteuersatz von 35 bis 42 % ist dieser Unterschied erheblich: Jeder Euro Zinsen und Abschreibung kostet bei der Vermietung effektiv nur 58 bis 65 Cent. Den steuerlichen Verlust können Sie sich über einen Freibetrag bereits monatlich mit dem Gehalt auszahlen lassen (siehe Lohnsteuerermäßigung bei Vermietung). Umgekehrt ist der Verkaufsgewinn bei der Kapitalanlage erst nach zehn Jahren steuerfrei, bei der selbst genutzten Wohnung dagegen schon nach kurzer Zeit.

Welche Vor- und Nachteile hat Rentvesting?

• Vorteil – geringerer Kapitaleinsatz: Der Einstieg gelingt oft mit rund 30.000 bis 60.000 € Eigenkapital, das im Wesentlichen die Kaufnebenkosten deckt.
• Vorteil – freie Wohnortwahl: Sie wohnen, wo es für Ihr Leben passt, und investieren, wo die Zahlen passen – etwa in einem Stadtteil mit günstigem Kaufpreisfaktor oder im S-Bahn-Umland.
• Vorteil – Steuerwirkung und Streuung: Zinsen und AfA mindern die Steuerlast, und mehrere kleinere Objekte über die Jahre verteilen das Risiko besser als eine große Wohnung.
• Nachteil – keine Wohnsicherheit: Sie bleiben Mieter, mit dem Risiko von Mieterhöhungen und Eigenbedarfskündigung.
• Nachteil – Vermietungsrisiko: Mietausfall, Mieterwechsel, Reparaturen. Eine professionelle Verwaltung reduziert den Aufwand, nicht das Risiko.
• Nachteil – späterer Selbstbezug ist nicht einfach: Wer die Kapitalanlage irgendwann selbst beziehen möchte, braucht einen berechtigten Eigenbedarf; wurde die Wohnung erst nach der Vermietung in Eigentum umgewandelt, gilt in München für den Erwerber eine Kündigungssperrfrist von zehn Jahren ab der Veräußerung (§ 577a BGB in Verbindung mit der Bayerischen Mieterschutzverordnung).

Fazit: Erst die Wohnfrage, dann die Vermögensfrage

Ob Kaufen oder Mieten in München besser ist, entscheidet sich weniger an der Monatsrate als an Wertentwicklung, Anlagedisziplin und Lebensplanung. In unserem Beispiel ist Kaufen zur Selbstnutzung erst ab rund 1,6 % Wertsteigerung pro Jahr im Vorteil und bindet knapp 180.000 € Eigenkapital. Rentvesting ist für viele Angestellte in München der realistischere Weg zum Immobilienvermögen: weniger Kapitaleinsatz, steuerlich wirksam, aber ohne die Sicherheit der eigenen vier Wände. Welcher Weg zu Ihnen passt, klären wir gern im kostenlosen Erstgespräch – ergebnisoffen. Einen umfassenderen Vergleich mit anderen Anlageformen finden Sie im Artikel ETF oder Immobilie.