Kaufvertrag beim Immobilienverkauf: Diese Klauseln sollten Verkäufer prüfen

Teil unseres Leitfadens Immobilie verkaufen: der Ablauf in acht Schritten – dort finden Sie den Überblick über alle Stationen bis zum Notar.

Der Vertragsentwurf kommt vom Notariat, meist zwei Wochen vor dem Termin. Er ist juristisch sauber – und trotzdem nicht automatisch in Ihrem Interesse, weil der Notar für beide Seiten arbeitet. Wir gehen den Entwurf mit Ihnen durch. Das sind die Punkte, auf die wir achten.

1. Wann wird der Kaufpreis fällig?

Richtig ist: erst wenn die Auflassungsvormerkung eingetragen ist, die Löschungsunterlagen Ihrer Bank vorliegen, die Gemeinde auf ihr Vorkaufsrecht verzichtet hat und – bei Wohnungen mit entsprechender Teilungserklärung – der Verwalter zugestimmt hat. Dann versendet der Notar die Fälligkeitsmitteilung, und der Käufer hat üblicherweise zwei Wochen zur Zahlung. Falsch wäre ein festes Datum: Verzögert sich etwas, geraten Sie in eine Situation, in der der Käufer zahlen müsste, aber nicht gesichert ist – oder umgekehrt.

2. Wann wird übergeben?

Mit vollständiger Kaufpreiszahlung – nicht vorher. Ein Käufer, der vor Zahlung einzieht oder renoviert, ist bei Scheitern der Finanzierung ein Problem, das Monate kostet. Wenn der Käufer früher Zugang braucht (Ausmessen, Handwerker), geht das als Besichtigung, nicht als Besitzübergabe.

3. Was steht zur Haftung für Mängel?

Üblich und für Sie wichtig: der Ausschluss der Haftung für Sachmängel („gekauft wie besichtigt“). Er greift nicht bei Arglist – also bei Mängeln, die Sie kannten und verschwiegen haben – und nicht bei zugesicherten Eigenschaften. Deshalb gehören bekannte Mängel in den Vertrag: feuchter Keller, Risse, alte Elektrik, Asbestverdacht, Hausschwamm in der Vergangenheit, Beschlüsse der Gemeinschaft über Sanierungen. Was im Vertrag steht, kann später nicht als arglistig verschwiegen gelten.

4. Welche Angaben sind Zusicherungen?

Vorsicht bei Formulierungen wie „Die Wohnfläche beträgt 92 m²“ – das kann als Beschaffenheitsgarantie gelesen werden, für die Sie trotz Haftungsausschluss haften. Besser: „ca. 92 m² laut Wohnflächenberechnung vom …, eine Gewähr wird nicht übernommen“. Gleiches gilt für Baujahr, Sanierungsjahre, Mieterträge: Angaben mit Quelle, nicht als Garantie.

5. Was ist mit Inventar?

Küche, Einbauschränke, Markisen, Sauna, Gartengeräte: Alles, was mitverkauft wird, mit einem eigenen, realistischen Preisanteil aufführen. Der Käufer spart darauf Grunderwerbsteuer (in Bayern 3,5 %), Sie haben Klarheit, was bleibt und was nicht. Zu hohe Inventarwerte prüft das Finanzamt.

6. Wie wird die Grundschuld abgelöst?

Der Vertrag sollte regeln, dass der Käufer den Ablösebetrag direkt an Ihre Bank zahlt und nur den Rest an Sie – nach Vorgabe des Notars. Soll der Käufer Ihre Grundschuld für seine Finanzierung übernehmen, muss auch das im Vertrag stehen. Wie die Ablösung technisch läuft: Verkauf mit laufendem Kredit.

7. Was gilt bei vermieteten Objekten?

Eintritt des Käufers in den Mietvertrag ab Besitzübergang, Übergabe der Kaution (mit Zinsen) an den Käufer, Abrechnung der Betriebskosten zum Stichtag, Übergabe der Mieterakte. Und eine Erklärung, dass keine Mietrückstände oder Streitigkeiten bestehen – oder welche. Siehe Vermietete Wohnung verkaufen.

8. Welche Sicherheiten habe ich als Verkäufer?

• Vollstreckungsunterwerfung des Käufers: Er unterwirft sich wegen des Kaufpreises der sofortigen Zwangsvollstreckung – Sie müssen bei Nichtzahlung nicht klagen.
• Rücktrittsrecht bei Zahlungsverzug: Zahlt der Käufer nach Fälligkeit und Nachfrist nicht, können Sie zurücktreten; die Vormerkung wird dann gelöscht.
• Verzugszinsen ab Fälligkeit.
• Keine Kaufpreisraten und keine Zahlung vor Sicherung – auch nicht „zur Reservierung“.

9. Was ist mit Kosten und Steuern?

Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer trägt der Käufer; die Löschung Ihrer Grundschuld tragen Sie. Beide haften dem Notar gegenüber gesamtschuldnerisch – ein weiterer Grund, die Finanzierung vorher zu prüfen. Nutzen und Lasten (Grundsteuer, Hausgeld, Versicherung) gehen mit Besitzübergang über; die Gebäudeversicherung geht automatisch auf den Käufer über und kann von ihm gekündigt werden.

10. Was sollte nicht im Vertrag stehen?

Zusagen über künftige Entwicklungen (Mieterhöhungen, Genehmigungen, Nachbarbebauung), Verpflichtungen zu Arbeiten nach Übergabe ohne klare Abnahme und Frist, pauschale Garantien („frei von Mängeln“), Übergabetermine vor Zahlung. Und: nichts, was nebenbei vereinbart wurde – mündliche Nebenabreden zu einem beurkundeten Vertrag sind unwirksam und machen im schlimmsten Fall den ganzen Vertrag nichtig. Was gelten soll, steht im Vertrag; was nicht drinsteht, gilt nicht.

Den Ablauf des Termins selbst beschreiben wir in Notartermin beim Immobilienverkauf.

Stand: 1. Oktober 2026. Rechtsstand und Marktdaten werden regelmäßig geprüft; Gesetzesänderungen können die Angaben überholen.