Notartermin beim Immobilienverkauf: Ablauf, Kosten, Fristen und was Sie vorher prüfen sollten

Teil unseres Leitfadens Immobilie verkaufen: der Ablauf in acht Schritten – dort finden Sie den Überblick über alle Stationen bis zum Notar.

Der Notartermin ist der Moment, in dem aus einer Einigung ein Vertrag wird. Der Notar ist dabei neutral – er berät beide Seiten, vertritt aber keine. Was Sie als Verkäufer vorher prüfen sollten und was danach passiert, lesen Sie hier.

Wer wählt den Notar und wer zahlt ihn?

Üblich ist: Der Käufer wählt, weil er die Notar- und Grundbuchkosten trägt (in Bayern rund 1,5 % des Kaufpreises nach GNotKG). Der Verkäufer zahlt nur die Kosten für die Löschung seiner eigenen Grundschuld – Notar und Grundbuch zusammen meist 0,2–0,4 % des Grundschuldbetrags. Beide Seiten haften gegenüber dem Notar als Gesamtschuldner; fällt der Käufer aus, kann der Notar sich an den Verkäufer wenden. Deshalb prüfen wir die Finanzierung vor der Beurkundung.

Was steht im Kaufvertrag?

• Kaufgegenstand: Grundbuchdaten, bei Wohnungen Miteigentumsanteil und Sondernutzungsrechte, mitverkauftes Inventar (Küche, Einbauschränke) mit eigenem Kaufpreisanteil – das spart dem Käufer Grunderwerbsteuer.
• Kaufpreis und Fälligkeit: Zahlung direkt an den Verkäufer (Regelfall) nach Fälligkeitsmitteilung des Notars; ein Notaranderkonto ist nur in Sonderfällen sinnvoll und kostet extra.
• Fälligkeitsvoraussetzungen: Eintragung der Auflassungsvormerkung, Vorliegen der Löschungsunterlagen, Verzicht der Gemeinde auf das Vorkaufsrecht, bei Wohnungen ggf. Verwalterzustimmung.
• Besitzübergang: Mit vollständiger Kaufpreiszahlung gehen Nutzen, Lasten und Gefahr über.
• Sachmängel: Üblich ist der Ausschluss der Haftung für Sachmängel – er gilt nicht für arglistig verschwiegene Mängel. Bekannte Mängel gehören deshalb in den Vertrag.
• Grundschuld des Käufers: Eine Belastungsvollmacht erlaubt dem Käufer, seine Finanzierungsgrundschuld schon vor Eigentumsübergang eintragen zu lassen.
• Bei vermieteten Objekten: Eintritt in den Mietvertrag, Übergabe der Kaution, Abrechnung der Nebenkosten zum Stichtag.

Welche Fristen gelten?

Ist eine Seite Verbraucher und die andere Unternehmer (zum Beispiel ein Bauträger), muss der Entwurf zwei Wochen vor Beurkundung vorliegen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Zwischen Privatpersonen ist das keine Pflicht, aber Praxis seriöser Notare – und sinnvoll, weil beide Seiten den Vertrag in Ruhe lesen sollen. Wir gehen den Entwurf mit Ihnen vorher durch und klären Fragen mit dem Notariat, damit beim Termin nichts Neues auftaucht.

Wie läuft die Beurkundung ab?

Der Notar prüft die Ausweise, stellt fest, wer handelt (bei Vollmachten: Vorlage im Original), und verliest den gesamten Vertrag. Er muss das vollständig tun – ein Vertrag über 25 Seiten dauert gut eine Stunde. Fragen werden währenddessen geklärt, Änderungen handschriftlich aufgenommen. Am Ende unterschreiben beide Seiten und der Notar. Erst damit ist der Kaufvertrag wirksam; vorher sind alle Absprachen unverbindlich.

Was passiert nach dem Termin?

1. Auflassungsvormerkung: Der Notar beantragt sie beim Grundbuchamt – sie sichert den Käufer gegen weitere Verfügungen.
2. Löschungsunterlagen: Der Notar fordert bei Ihrer Bank die Löschungsbewilligung und den Ablösebetrag an.
3. Vorkaufsrecht: Anfrage bei der Gemeinde nach §§ 24 ff. BauGB; Antwort meist in 2–6 Wochen.
4. Grunderwerbsteuer: Das Finanzamt erhält die Anzeige; die Unbedenklichkeitsbescheinigung kommt nach Zahlung durch den Käufer.
5. Fälligkeitsmitteilung: Liegen alle Voraussetzungen vor, fordert der Notar den Kaufpreis an – in der Regel vier bis acht Wochen nach dem Termin.
6. Zahlung und Übergabe: Mit Eingang des Kaufpreises (ein Teil geht direkt an Ihre Bank zur Ablösung) wird übergeben.
7. Eigentumsumschreibung: Nach Zahlung und Unbedenklichkeitsbescheinigung wird der Käufer eingetragen – oft Monate später, für Sie ohne Bedeutung.

Was sollten Verkäufer im Entwurf besonders prüfen?

• Stimmen Kaufpreis, Inventarliste und Übergabetermin mit der Einigung überein?
• Ist die Fälligkeit an die Voraussetzungen gekoppelt – nicht an ein festes Datum?
• Steht der Sachmängelausschluss drin, und sind bekannte Mängel aufgeführt?
• Ist bei laufendem Kredit die Ablösung direkt aus dem Kaufpreis geregelt?
• Bei Erbengemeinschaften und Scheidung: Auf welches Konto wird gezahlt, mit welcher Verteilung?

Mehr dazu in Kaufvertrag: Diese Klauseln sollten Verkäufer prüfen.

Stand: 1. Oktober 2026. Rechtsstand und Marktdaten werden regelmäßig geprüft; Gesetzesänderungen können die Angaben überholen.