Kurz gesagt
Eine Immobilie mit laufendem Kredit lässt sich jederzeit verkaufen: Der Notar sorgt dafür, dass die Restschuld direkt aus dem Kaufpreis an die Bank fließt und die Grundschuld gelöscht wird. Die Bank muss der vorzeitigen Rückzahlung bei Verkauf zustimmen (§ 490 Abs. 2 BGB), darf aber eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Vermeiden lässt sie sich durch Pfandtausch (Kredit auf die neue Immobilie übertragen), durch das Sonderkündigungsrecht zehn Jahre nach Vollauszahlung oder durch Übernahme des Kredits durch den Käufer.
Teil unseres Leitfadens Immobilie verkaufen: der Ablauf in acht Schritten – dort finden Sie den Überblick über alle Stationen bis zum Notar.
Die meisten Verkäufer in Bayern haben noch einen Kredit auf dem Objekt – das ist der Normalfall, nicht die Ausnahme. Was Sie wissen müssen: Wie die Ablösung technisch läuft, was die Bank verlangen darf und welche drei Wege die Vorfälligkeitsentschädigung sparen.
Wie läuft die Ablösung des Kredits beim Verkauf?
- Sie informieren Ihre Bank über den geplanten Verkauf und bitten um den Ablösebetrag zum voraussichtlichen Zahlungstermin.
- Der Notar fordert nach der Beurkundung die Löschungsbewilligung für die Grundschuld bei der Bank an – gegen Treuhandauflage: Die Bank gibt sie nur frei, wenn die Restschuld bezahlt wird.
- In der Fälligkeitsmitteilung weist der Notar den Käufer an, einen Teil des Kaufpreises direkt an Ihre Bank zu zahlen und den Rest an Sie.
- Nach Zahlung gibt die Bank die Löschung frei; die Grundschuld wird gelöscht (oder vom Käufer übernommen).
Sie müssen die Restschuld also nicht vorher aus eigener Tasche ablösen. Voraussetzung ist nur, dass der Kaufpreis die Restschuld deckt – sonst muss die Differenz vor der Fälligkeit nachgewiesen werden.
Darf die Bank den vorzeitigen Ausstieg verweigern?
Nein. Bei einem berechtigten Interesse – und der Verkauf der Immobilie ist eines – muss die Bank die vorzeitige Rückzahlung akzeptieren (§ 490 Abs. 2 BGB). Sie darf aber den Schaden ersetzt verlangen, der ihr durch die entgangenen Zinsen entsteht: die Vorfälligkeitsentschädigung.
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Einwertung anfragen → Oder direkt: +49 173 2511277 · info@bm-pp.comWie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung?
Die Bank berechnet die Differenz zwischen dem Zins, den Sie zahlen, und dem Zins, zu dem sie das Geld jetzt wieder anlegen kann (Aktiv-Passiv-Methode), über die Restlaufzeit der Zinsbindung, abgezinst, abzüglich ersparter Risiko- und Verwaltungskosten.
Beispiele (Restschuld 200.000 €, Restzinsbindung 5 Jahre)
- Vertragszins 1,2 % (2020), heutiger Wiederanlagezins ca. 2,5–3 %: Vorfälligkeitsentschädigung meist 0 € – die Bank kann das Geld besser anlegen, ein Schaden entsteht nicht. Einige Banken berechnen trotzdem ein Bearbeitungsentgelt.
- Vertragszins 4,0 % (2023), heutiger Wiederanlagezins ca. 2,5–3 %: Zinsdifferenz ca. 1–1,5 % × 5 Jahre × 200.000 € = grob 8.000–13.000 €, nach Abzinsung und Kostenabzug etwas weniger.
- Faustregel: Je älter der Kredit aus der Niedrigzinsphase, desto geringer die Entschädigung. Je jünger und höher verzinst, desto höher.
Die Berechnung muss nachvollziehbar sein; eine fehlerhafte Angabe zur Berechnungsmethode im Darlehensvertrag kann den Anspruch der Bank sogar ganz entfallen lassen (§ 502 Abs. 2 BGB). Verbraucherzentralen prüfen die Berechnung gegen eine Gebühr – bei fünfstelligen Beträgen lohnt das.
Wie vermeide ich die Vorfälligkeitsentschädigung?
- Pfandtausch / Objektwechsel: Sie kaufen eine neue Immobilie und übertragen den Kredit samt Zinsbindung dorthin. Die Bank prüft das neue Objekt als Sicherheit; bei vergleichbarem Wert stimmt sie meist zu. Besonders attraktiv bei Altkrediten mit 1 % Zins.
- Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB: Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung können Sie mit sechs Monaten Frist kündigen – ohne Entschädigung, egal wie lang die Zinsbindung noch läuft.
- Übernahme durch den Käufer: Der Käufer tritt in Ihren Kredit ein (Schuldübernahme). Die Bank muss zustimmen und prüft seine Bonität. Bei Niedrigzins-Krediten ist das für den Käufer ein Vorteil, den er mit einem höheren Kaufpreis bezahlen sollte.
- Ende der Zinsbindung abwarten: Läuft die Zinsbindung in 6–12 Monaten aus, kann Warten günstiger sein als die Entschädigung.
Was passiert mit der Grundschuld?
Entweder sie wird gelöscht (Kosten für Notar und Grundbuch ca. 0,2–0,4 % des Grundschuldbetrags, trägt der Verkäufer), oder der Käufer übernimmt sie für seine eigene Finanzierung – das spart beiden Seiten Geld, weil keine neue Grundschuld bestellt werden muss. Welche Variante sinnvoll ist, klärt der Notar mit beiden Banken.
Was ist, wenn der Kaufpreis die Restschuld nicht deckt?
Dann sprechen wir von einer Unterdeckung – in Bayern selten, aber bei Kauf 2021/2022 mit wenig Eigenkapital und Verkauf heute möglich. Die Bank gibt die Löschung erst frei, wenn die Differenz bezahlt ist; sie muss also aus Eigenmitteln oder einem Zusatzkredit vor der Fälligkeit nachgewiesen werden. In solchen Fällen rechnen wir mit Ihnen durch, ob Vermieten und Halten bis zur nächsten Zinsbindung die bessere Lösung ist – siehe Verkaufen oder vermieten?
Stand: 1. Oktober 2026. Rechtsstand und Marktdaten werden regelmäßig geprüft; Gesetzesänderungen können die Angaben überholen.
Häufige Fragen
Kann ich mein Haus verkaufen, wenn der Kredit noch läuft?
Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung bei einem Kredit aus 2020?
Was ist ein Pfandtausch?
Wann kann ich den Kredit ohne Entschädigung kündigen?
Führt bei BM Property Partners den Verkauf im Einzelmandat persönlich – vom ersten Termin bis zum Notar. Rund 12 Verkäufe pro Jahr, im Schnitt 60 Tage vom Auftrag bis zum Notartermin.