Vermietete Wohnung verkaufen: Was Kapitalanleger zahlen, was der Mieter darf – und wann Sie besser warten

Teil unseres Leitfadens Immobilie verkaufen: der Ablauf in acht Schritten – dort finden Sie den Überblick über alle Stationen bis zum Notar.

Jede Woche verkaufen wir Wohnungen an Kapitalanleger. Deshalb wissen wir, wie ein Anleger auf Ihre vermietete Wohnung schaut: nicht auf den Ausblick, sondern auf Miete, Hausgeld, Rücklage und Mietvertrag. Hier steht, was das für Ihren Preis bedeutet und wie der Verkauf abläuft.

Wer kauft eine vermietete Wohnung – und wie rechnet er?

Eigennutzer scheiden aus, solange der Mietvertrag läuft; eine Eigenbedarfskündigung ist langwierig und in Gebieten mit Kündigungssperrfrist jahrelang ausgeschlossen. Bleibt der Kapitalanleger. Er rechnet so:

Die Zielrendite des Anlegers hängt von Lage, Zustand, Zinsniveau und Mietsteigerungspotenzial ab. In München-Innenstadtlagen akzeptieren Anleger niedrigere Renditen (höhere Preise) als in Augsburg oder Regensburg.

Was passiert mit dem Mietvertrag?

Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB): Der Käufer tritt in den bestehenden Mietvertrag ein – mit allen Rechten und Pflichten, zur gleichen Miete, mit derselben Kaution. Er kann den Vertrag nicht wegen des Eigentümerwechsels kündigen. Für den Mieter ändert sich nur die Kontonummer. Sie als Verkäufer haften nach § 566 Abs. 2 BGB subsidiär weiter, falls der Käufer seine Vermieterpflichten verletzt – ein Grund, Käufer sorgfältig auszuwählen.

Hat der Mieter ein Vorkaufsrecht?

Nur in einem Fall: Wenn die Wohnung nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt wurde und jetzt erstmals verkauft wird (§ 577 BGB). War die Wohnung schon vor Einzug des Mieters eine Eigentumswohnung, gibt es kein gesetzliches Vorkaufsrecht. Besteht es, muss der Mieter innerhalb von zwei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags entscheiden, ob er zu denselben Bedingungen kauft.

Kann der Käufer dem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen?

Grundsätzlich ja, aber mit Fristen. Bei umgewandelten Wohnungen gilt eine Kündigungssperrfrist von drei Jahren ab Verkauf (§ 577a BGB); in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt – dazu zählen in Bayern München, Nürnberg, Augsburg, Regensburg und viele weitere Gemeinden – verlängert die Landesverordnung diese Frist auf bis zu zehn Jahre. Für Käufer ist das ein Preisfaktor: Wer die Wohnung erst in zehn Jahren selbst nutzen kann, zahlt Anlegerpreis.

Wann sollten Sie nicht sofort verkaufen?

• Miete deutlich unter Markt: Jeder Euro Monatsmiete weniger kostet beim Faktor 30 rund 360 € Kaufpreis. Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB, max. 15 % in drei Jahren in Gebieten mit Kappungsgrenze) vor dem Verkauf kann den Preis fünfstellig verbessern.
• Zehnjahresfrist läuft noch: Innerhalb der Frist ist der Gewinn steuerpflichtig, und die bisherige AfA erhöht ihn. Rechenbeispiel in Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf.
• Auszug des Mieters steht bevor: Eine leere Wohnung erreicht Eigennutzerpreise. Wenn der Mieter ohnehin gekündigt hat, lohnt das Warten fast immer.

Welche Unterlagen erwartet ein Kapitalanleger?

Mietvertrag mit allen Nachträgen, Nachweis der Kaution, die letzten zwei Nebenkostenabrechnungen, Mieteingänge der letzten zwölf Monate, Teilungserklärung, Protokolle der letzten drei Jahre, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Höhe der Rücklage, Energieausweis. Anleger entscheiden am Schreibtisch, bevor sie besichtigen – ein vollständiger Datenraum ist hier wichtiger als Fotos.

Wie verkaufen wir vermietete Wohnungen?

Zuerst an die vorgemerkten Anleger aus dem laufenden Vertrieb – Käufer, deren Finanzierung und Suchprofil wir kennen. Ein großer Teil unserer Verkäufe vermieteter Wohnungen findet statt, bevor ein Portal-Inserat online geht. Erst wenn dieser Kreis nicht zum Preis führt, gehen wir an den breiten Markt. Für Sie heißt das: wenige, aber ernsthafte Interessenten, kaum Besichtigungen beim Mieter und ein Notartermin, der sich an der Finanzierung des Käufers orientiert, nicht an Hoffnungen.

Stand: 1. Oktober 2026. Rechtsstand und Marktdaten werden regelmäßig geprüft; Gesetzesänderungen können die Angaben überholen.