Kurz gesagt
München bleibt der teuerste Wohnungsmarkt Deutschlands, aber seit 2022 hat sich der Markt normalisiert: Preise liegen unter dem Hoch von 2022, Käufer verhandeln, Finanzierung und Effizienzklasse entscheiden mit. Gefragte Wohnungen in guten Lagen mit realistischem Preis verkaufen sich weiter in wenigen Wochen; überteuerte und energetisch schwache Objekte stehen lange. Wer heute verkauft, braucht eine belastbare Einwertung, vollständige Unterlagen und Zugang zu beiden Käufergruppen – Eigennutzer und Kapitalanleger.
Teil unseres Leitfadens Immobilie verkaufen: der Ablauf in acht Schritten – dort finden Sie den Überblick über alle Stationen bis zum Notar.
Wir verkaufen in München seit über zehn Jahren – zuerst als BM Property Partners, heute als BM Property Partners. Der Markt hat sich seit 2022 verändert, aber nicht so, wie viele Eigentümer befürchten. Hier ist unser Bild, Stand Herbst 2026.
Wie haben sich die Preise entwickelt?
Nach dem Hoch im Frühjahr 2022 sind die Preise für Eigentumswohnungen in München bis 2023 je nach Lage und Zustand um 10–15 % gefallen und haben sich seit 2024 stabilisiert; seit 2025 sehen wir in guten Lagen wieder leicht steigende Abschlüsse. Die Spreizung ist größer geworden: Sanierte Wohnungen in Schwabing, Haidhausen, Neuhausen oder Bogenhausen erzielen weiterhin 9.000–12.000 €/m² und mehr, unsanierte Wohnungen in Randlagen oder in energetisch schwachen Gebäuden liegen teils unter 6.000 €/m². Die eine Münchner Preisentwicklung gibt es nicht mehr – die Mikrolage und der Zustand entscheiden.
Einordnung aus eigenen Abschlüssen und den Berichten des Gutachterausschusses München; konkrete Werte für Ihr Objekt nennen wir nur nach Besichtigung.
Wer kauft heute in München?
- Eigennutzer mit Eigenkapital: Paare und Familien mit hohem Einkommen, oft mit Unterstützung aus der Familie. Sie kaufen leere Wohnungen in guten Lagen und zahlen für Zustand und Grundriss.
- Kapitalanleger: Ärzte, Ingenieure, Unternehmer, leitende Angestellte – unsere Kernkundschaft. Sie kaufen vermietete und leere Wohnungen, rechnen mit Rendite und Steuer und entscheiden auf Basis von Zahlen.
- Aufstocker: Eigentümer, die eine größere Wohnung suchen und die alte verkaufen – häufig unsere Verkäufer und Käufer zugleich.
Was weniger geworden ist: Käufer ohne Eigenkapital und Käufer, die „irgendetwas“ suchen. Was mehr geworden ist: Käufer, die Unterlagen lesen, bevor sie besichtigen.
Kostenfreie Einwertung – begründet, schriftlich, ohne Auftrag.
Wir sehen uns Lage, Zustand, Mietsituation und Vergleichsverkäufe an und sagen Ihnen 48 Stunden nach dem Termin, was Ihre Immobilie realistisch bringt. Verkauf in ganz Bayern, Ansprechpartner: Daniel Benker.
Einwertung anfragen → Oder direkt: +49 173 2511277 · info@bm-pp.comWas macht in München den Preisunterschied?
- Lage innerhalb des Viertels: Ruhige Seitenstraße vs. Mittlerer Ring, Altbau-Block vs. 70er-Jahre-Zeile – 10–25 % Unterschied bei gleicher Adresse im weiteren Sinn.
- Effizienzklasse und Heizung: Gas- oder Ölheizung im Altbau ohne Sanierungskonzept kostet heute Abschlag; eine Gemeinschaft mit beschlossenem Fernwärmeanschluss stützt den Preis.
- Mietsituation: Vermietete Wohnungen mit Altmietvertrag erzielen 15–25 % weniger als leere – in München wegen der langen Kündigungssperrfrist (bis zehn Jahre nach Umwandlung) besonders ausgeprägt.
- Grundriss und Außenbereich: Balkon oder Terrasse nach Süden/Westen, abgeschlossene Zimmer, Abstellraum, Stellplatz oder Tiefgarage.
- Gemeinschaft: Rücklage, Sanierungshistorie, Hausgeld – siehe Eigentumswohnung verkaufen.
Wie lange dauert ein Verkauf in München?
Bei marktgerechtem Preis und vollständigen Unterlagen: vom Auftrag bis zum Notartermin im Schnitt 60 Tage, bei gefragten Wohnungen schneller. Objekte mit Angebotspreisen auf dem Niveau von 2022 stehen dagegen sechs Monate und länger – und werden am Ende unter dem Preis verkauft, den ein realistischer Einstieg gebracht hätte. Mehr zum Zeitplan: Wie lange dauert ein Immobilienverkauf?
Was ist in München rechtlich besonders?
- Erhaltungssatzungsgebiete: In vielen Innenstadtvierteln gilt eine Erhaltungssatzung; die Stadt hat dort ein Vorkaufsrecht und kann Umwandlungen und bestimmte Modernisierungen genehmigungspflichtig machen. Der Notar fragt das Vorkaufsrecht ab – rechnen Sie mit vier bis acht Wochen.
- Kündigungssperrfrist: Nach Umwandlung in Eigentumswohnungen gilt in München eine Sperrfrist für Eigenbedarfskündigungen von zehn Jahren. Für Käufer vermieteter Wohnungen ein Preisfaktor.
- Mietpreisbremse und Kappungsgrenze: Mieterhöhungen sind auf 15 % in drei Jahren begrenzt; Anleger rechnen mit der Ist-Miete, nicht mit der Marktmiete.
Wie verkaufen wir Wohnungen in München?
Mit einer Einwertung aus Vergleichsverkäufen, die wir selbst begleitet haben, mit einer Entscheidung für die passende Käufergruppe vor dem Inserat und mit Zugang zu vorgemerkten Kapitalanlegern, die vermietete Wohnungen ohne Portal kaufen. Besichtigungen führt Daniel Benker persönlich. Rund 12 Verkäufe pro Jahr im Einzelmandat, 60 Tage bis zum Notar, rund 5 % Abweichung zwischen Einwertung und erzieltem Preis. Unser Büro ist in der Kaufingerstraße; die Einwertung ist kostenfrei und schriftlich.
Stand: 1. Oktober 2026. Rechtsstand und Marktdaten werden regelmäßig geprüft; Gesetzesänderungen können die Angaben überholen.
Häufige Fragen
Ist jetzt ein guter Zeitpunkt, in München zu verkaufen?
Was kostet eine Wohnung in München pro Quadratmeter?
Wie lange dauert ein Wohnungsverkauf in München?
Welchen Einfluss hat die Erhaltungssatzung auf den Verkauf?
Führt bei BM Property Partners den Verkauf im Einzelmandat persönlich – vom ersten Termin bis zum Notar. Rund 12 Verkäufe pro Jahr, im Schnitt 60 Tage vom Auftrag bis zum Notartermin.