Kurz gesagt
Beim Verkauf einer Eigentumswohnung prüfen Käufer und Bank die Eigentümergemeinschaft: Teilungserklärung, Protokolle der letzten drei Jahre, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Rücklage und Beschlusssammlung. Beschlossene oder absehbare Sanierungen, niedrige Rücklagen und Sonderumlagen drücken den Preis; eine gut geführte Gemeinschaft stützt ihn. Sieht die Teilungserklärung eine Verwalterzustimmung vor, muss sie vor der Kaufpreisfälligkeit vorliegen.
Teil unseres Leitfadens Immobilie verkaufen: der Ablauf in acht Schritten – dort finden Sie den Überblick über alle Stationen bis zum Notar.
Eine Eigentumswohnung ist nie nur die Wohnung – es ist ein Anteil an einem Haus mit Nachbarn, Beschlüssen und einem Konto. Käufer wissen das inzwischen, und ihre Banken erst recht. Wer die Gemeinschaft sauber dokumentiert, verkauft schneller und besser.
Welche WEG-Unterlagen verlangen Käufer?
| Dokument | Was der Käufer darin sucht |
|---|---|
| Teilungserklärung mit Aufteilungsplan | Was gehört zum Sondereigentum, welche Sondernutzungsrechte (Stellplatz, Garten, Keller) bestehen, Kostenverteilung, Verwalterzustimmung, Vermietungsbeschränkungen |
| Protokolle der letzten 3 Versammlungen | Anstehende Sanierungen (Dach, Fassade, Heizung, Aufzug), Streit, abgelehnte Maßnahmen, Rechtsstreitigkeiten |
| Wirtschaftsplan | Monatliches Hausgeld, Anteil Rücklage, Anteil umlagefähig/nicht umlagefähig |
| Jahresabrechnungen (2 Jahre) | Nachzahlungen, Entwicklung der Kosten, Zahlungsrückstände anderer Eigentümer |
| Höhe der Rücklage | Gesamt und auf die Wohnung entfallend; Faustwert: über 1 % des Gebäudewerts pro Jahr angespart gilt als solide |
| Beschlusssammlung | Beschlüsse zu baulichen Veränderungen, Hausordnung, Tierhaltung, Kurzzeitvermietung |
| Energieausweis des Gebäudes | Pflichtangaben für das Inserat; Verwalter stellt ihn bereit |
| Verwaltervertrag | Laufzeit, Vergütung, Qualität der Verwaltung |
Was drückt den Preis – und was stützt ihn?
Drückend: beschlossene Sonderumlagen, erkennbar fällige Großmaßnahmen ohne Rücklage, hohe Hausgelder durch alte Heiztechnik, laufende Gerichtsverfahren, Zahlungsrückstände einzelner Eigentümer, Verwalterwechsel mit Chaos in den Unterlagen. Stützend: solide Rücklage, dokumentierte Sanierungshistorie (Dach 2019, Heizung 2022), ruhige Protokolle, ein professioneller Verwalter, klare Regelungen zu Stellplätzen und Gärten. Ein beschlossenes Dach für 80.000 €, von dem auf Ihre Wohnung 6.000 € entfallen, kostet im Verkauf eher 10.000 € – weil Käufer Unsicherheit teurer bewerten als die Maßnahme selbst.
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Gesetzlich der, der im Zeitpunkt der Fälligkeit Eigentümer ist – also meist Sie, weil die Eigentumsumschreibung Monate dauert. Im Kaufvertrag wird das üblicherweise anders geregelt: Beschlossene Maßnahmen trägt der Verkäufer, später beschlossene der Käufer, Stichtag ist der Besitzübergang. Deshalb gehören alle bekannten Beschlüsse in den Vertrag.
Was ist mit der Verwalterzustimmung?
Viele ältere Teilungserklärungen verlangen, dass der Verwalter dem Verkauf zustimmt (§ 12 WEG). Er prüft nur, ob ein wichtiger Grund gegen den Käufer spricht – zum Beispiel nachgewiesene Zahlungsunfähigkeit –, darf die Zustimmung also praktisch nie verweigern. Aber sie muss vorliegen, bevor der Kaufpreis fällig wird, und der Verwalter braucht dafür zwei bis vier Wochen und meist 100–300 € Gebühr. Wir fordern sie an, sobald der Käufer feststeht.
Was gehört zum Sondereigentum und was nicht?
Verkauft wird Ihr Sondereigentum (die Wohnung innen) plus Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Fenster, Außentüren, tragende Wände, Balkonplatte, Heizungsanlage gehören zur Gemeinschaft – auch wenn sie in Ihrer Wohnung liegen. Der Stellplatz ist entweder Sondereigentum (Tiefgaragenstellplatz mit eigener Nummer in der Teilungserklärung) oder ein Sondernutzungsrecht; beides muss im Kaufvertrag richtig bezeichnet sein. Ein als „Hobbyraum“ genutzter Keller, der laut Teilungserklärung Gemeinschaftseigentum ist, darf nicht als Wohnfläche verkauft werden.
Wie bereiten wir eine Eigentumswohnung auf?
- WEG-Unterlagen vollständig vom Verwalter anfordern und auf offene Punkte durchsehen – bevor das Inserat online geht.
- Rücklage, Hausgeld und beschlossene Maßnahmen im Exposé offen nennen. Was Käufer selbst entdecken, kostet mehr als das, was wir sagen.
- Käufergruppe festlegen: leer → Eigennutzer; vermietet → Kapitalanleger mit Rendite-Rechnung.
- Verwalter früh informieren; Zustimmung mit dem Kaufvertragsentwurf anfordern.
Die vollständige Unterlagenliste mit Bezugsquellen: Unterlagen-Checkliste.
Stand: 1. Oktober 2026. Rechtsstand und Marktdaten werden regelmäßig geprüft; Gesetzesänderungen können die Angaben überholen.
Häufige Fragen
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf einer Eigentumswohnung?
Kann der Verwalter den Verkauf verhindern?
Wer zahlt eine Sonderumlage beim Verkauf?
Senkt eine niedrige Rücklage den Verkaufspreis?
Führt bei BM Property Partners den Verkauf im Einzelmandat persönlich – vom ersten Termin bis zum Notar. Rund 12 Verkäufe pro Jahr, im Schnitt 60 Tage vom Auftrag bis zum Notartermin.