Kurz gesagt
Verkäufer tragen beim Immobilienverkauf typischerweise: Maklerprovision (bei uns 3,57 % inkl. MwSt.), Energieausweis (50–500 €), Löschung der Grundschuld (0,2–0,4 % des Grundschuldbetrags), bei laufendem Kredit die Vorfälligkeitsentschädigung und innerhalb der Zehnjahresfrist die Spekulationssteuer. Grunderwerbsteuer, Beurkundung und Grundbuchumschreibung zahlt der Käufer. Bei 500.000 € Kaufpreis ohne Kredit und ohne Steuer bleiben rund 480.000 € netto.
Teil unseres Leitfadens Immobilie verkaufen: der Ablauf in acht Schritten – dort finden Sie den Überblick über alle Stationen bis zum Notar.
Der Kaufpreis ist nicht der Betrag, der bei Ihnen ankommt. Dazwischen liegen Provision, Löschung, Energieausweis und – je nach Situation – Vorfälligkeitsentschädigung und Steuer. Hier ist die vollständige Rechnung, damit es nach dem Notartermin keine Überraschung gibt.
Welche Kosten trägt der Verkäufer?
| Position | Höhe | Wann fällig |
|---|---|---|
| Maklerprovision | bei uns 3,57 % inkl. MwSt. vom Kaufpreis | Nach Beurkundung |
| Energieausweis | 50–100 € (Verbrauch), 300–500 € (Bedarf) | Vor dem Inserat |
| Löschung der Grundschuld | ca. 0,2–0,4 % des Grundschuldbetrags (Notar + Grundbuch) | Mit Löschung |
| Vorfälligkeitsentschädigung | abhängig von Restlaufzeit und Zinsdifferenz; bei Altkrediten mit hohem Zins oft 0, bei Niedrigzinskrediten mehrere Prozent der Restschuld | Mit Ablösung |
| Unterlagen | Grundbuchauszug 10–20 €, Flurkarte 15–60 €, Bauakte 20–50 €, ggf. Wohnflächenberechnung 150–400 € | Vorbereitung |
| Verwalterzustimmung (ETW) | meist 100–300 €, nach Teilungserklärung oft vom Verkäufer | Vor Fälligkeit |
| Spekulationssteuer | persönlicher Steuersatz auf den Gewinn, nur innerhalb von 10 Jahren und ohne Eigennutzung | Mit Einkommensteuerbescheid |
| Räumung, Reinigung, kleine Reparaturen | je nach Zustand 500–5.000 € | Vorbereitung |
Was zahlt der Käufer?
Grunderwerbsteuer (Bayern 3,5 %), Notar und Grundbuch für Beurkundung und Umschreibung (ca. 1,5 %), seinen Provisionsanteil (3,57 %) und die Kosten seiner Finanzierungsgrundschuld. Zusammen rund 8,5 % – diese Summe muss er zusätzlich zum Kaufpreis aufbringen, was seine Preisvorstellung begrenzt. Ein Verkäufer, der das weiß, verhandelt realistischer.
Kostenfreie Einwertung – begründet, schriftlich, ohne Auftrag.
Wir sehen uns Lage, Zustand, Mietsituation und Vergleichsverkäufe an und sagen Ihnen 48 Stunden nach dem Termin, was Ihre Immobilie realistisch bringt. Verkauf in ganz Bayern, Ansprechpartner: Daniel Benker.
Einwertung anfragen → Oder direkt: +49 173 2511277 · info@bm-pp.comBeispielrechnung: Eigentumswohnung, 500.000 €
Fall A: kein Kredit, Eigennutzung seit 12 Jahren
- Kaufpreis: 500.000 €
- Provision 3,57 %: −17.850 €
- Energieausweis (über Verwalter), Grundbuchauszug, Unterlagen: −250 €
- Verwalterzustimmung: −200 €
- Reinigung, Kleinreparaturen: −1.200 €
- Spekulationssteuer: 0 € (außerhalb der Frist, Eigennutzung)
- Netto beim Verkäufer: rund 480.500 €
Fall B: Restschuld 180.000 €, Zinsbindung läuft noch 4 Jahre, vermietet seit Kauf vor 6 Jahren
- Kaufpreis: 500.000 €, davon Ablösung an die Bank: 180.000 €
- Provision 3,57 %: −17.850 €
- Löschung Grundschuld (200.000 € eingetragen): ca. −600 €
- Vorfälligkeitsentschädigung (Beispiel): −6.000 €
- Unterlagen, Verwalterzustimmung: −450 €
- Spekulationssteuer auf Gewinn (Beispiel: 90.000 € Gewinn inkl. AfA-Korrektur, 42 %): ca. −38.000 €
- Netto nach Ablösung und Steuer: rund 257.000 €
Fall B zeigt, warum der Zeitpunkt zählt: Vier Jahre später entfielen Vorfälligkeitsentschädigung und Steuer – zusammen über 40.000 €. Ob Warten sinnvoll ist, hängt von Mietsituation und Marktumfeld ab; wir rechnen beide Varianten mit Ihnen durch.
Welche Kosten lassen sich vermeiden oder senken?
- Vorfälligkeitsentschädigung: Zehn Jahre nach Vollauszahlung ist der Kredit mit sechs Monaten Frist entschädigungsfrei kündbar (§ 489 BGB). Alternativ den Kredit auf eine neue Immobilie übertragen (Pfandtausch). Details in Immobilie verkaufen mit laufendem Kredit.
- Spekulationssteuer: Fristablauf abwarten oder Eigennutzung im Verkaufsjahr und den zwei Vorjahren – siehe Spekulationssteuer.
- Grundschuld nicht löschen, sondern abtreten: Übernimmt der Käufer Ihre eingetragene Grundschuld für seine Finanzierung, sparen beide Seiten Löschungs- und Neueintragungskosten. Das klärt der Notar.
- Inventar separat ausweisen: Küche und Einbauten mit eigenem Preisanteil im Vertrag senken die Grunderwerbsteuer des Käufers – ein Verhandlungsargument.
Welche Kosten sind steuerlich absetzbar?
Ist der Gewinn steuerpflichtig, mindern Provision, Löschungskosten, Energieausweis, Inserate und Vorfälligkeitsentschädigung als Veräußerungskosten den Gewinn. Ist der Verkauf steuerfrei, sind die Kosten privat. Bei vermieteten Objekten können Kosten, die bis zum Verkauf anfallen (Reparaturen, Verwaltung), noch Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften sein – die Abgrenzung übernimmt Ihr Steuerberater.
Stand: 1. Oktober 2026. Rechtsstand und Marktdaten werden regelmäßig geprüft; Gesetzesänderungen können die Angaben überholen.
Häufige Fragen
Wer zahlt die Notarkosten beim Hausverkauf?
Zahlt der Verkäufer Grunderwerbsteuer?
Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung?
Was bleibt mir netto vom Kaufpreis?
Führt bei BM Property Partners den Verkauf im Einzelmandat persönlich – vom ersten Termin bis zum Notar. Rund 12 Verkäufe pro Jahr, im Schnitt 60 Tage vom Auftrag bis zum Notartermin.