Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf: Zehnjahresfrist, Ausnahmen und ein Rechenbeispiel

Teil unseres Leitfadens Immobilie verkaufen: der Ablauf in acht Schritten – dort finden Sie den Überblick über alle Stationen bis zum Notar.

Die „Spekulationssteuer“ ist keine eigene Steuer, sondern die Einkommensteuer auf den Gewinn aus einem privaten Veräußerungsgeschäft. Sie entscheidet bei vermieteten Objekten oft darüber, ob ein Verkauf heute oder in 14 Monaten sinnvoll ist. Wir rechnen Ihnen das vor, bevor Sie sich festlegen.

Wann fällt Spekulationssteuer an?

Nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG ist der Gewinn steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Maßgeblich sind die Daten der notariellen Kaufverträge – nicht die Übergabe, nicht die Grundbucheintragung. Wer am 15. März 2017 gekauft hat, verkauft ab dem 16. März 2027 steuerfrei.

Wann ist der Verkauf trotz Zehnjahresfrist steuerfrei?

Zwei Ausnahmen:

• Die Immobilie wurde zwischen Anschaffung und Verkauf ausschließlich selbst bewohnt.
• Die Immobilie wurde im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt. Angefangene Jahre zählen: Einzug Dezember 2024, Verkauf Januar 2026 reicht formal aus (2024, 2025, 2026).

Eigennutzung heißt: Sie selbst oder Ihre Kinder, für die Sie Kindergeld erhalten, wohnen dort. Eine Vermietung an Dritte, auch an andere Verwandte, zählt nicht. Ein häusliches Arbeitszimmer ist nach aktueller Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs unschädlich.

Wie wird der Gewinn berechnet?

Gewinn = Verkaufspreis − Anschaffungskosten − Veräußerungskosten. Bei vermieteten Objekten werden die in Anspruch genommenen Abschreibungen (AfA) den Anschaffungskosten wieder hinzugerechnet – der steuerpflichtige Gewinn ist also höher als die reine Wertsteigerung.

In diesem Fall lohnt es sich fast immer, die 24 Monate bis zum Fristablauf abzuwarten – es sei denn, Mietsituation oder Marktumfeld sprechen eindeutig dagegen. Genau das ist eine der drei Situationen, in denen wir vom sofortigen Verkauf abraten.

Was gilt bei geerbten und geschenkten Immobilien?

Erben und Beschenkte treten in die Frist des Vorbesitzers ein. Hat der Erblasser die Immobilie 2012 gekauft, können die Erben 2026 steuerfrei verkaufen, obwohl sie selbst erst seit kurzem Eigentümer sind. Hat er sie 2020 gekauft, läuft die Frist bis 2030 weiter. Was die Erben als Erbschaftsteuer gezahlt haben, spielt für § 23 EStG keine Rolle. Mehr dazu in Geerbte Immobilie verkaufen.

Welche Fallstricke gibt es?

• Verkauf mehrerer Objekte: Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft, kann als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft werden – dann greift die Zehnjahresfrist nicht, und es fällt zusätzlich Gewerbesteuer an.
• Scheidung: Zieht ein Ehegatte aus und überträgt später seinen Anteil, endet seine Eigennutzung mit dem Auszug. Der Bundesfinanzhof hat 2023 entschieden, dass eine solche Übertragung innerhalb der Frist steuerpflichtig sein kann.
• Freigrenze: Bleibt der Gesamtgewinn aller privaten Veräußerungsgeschäfte im Jahr unter 1.000 €, bleibt er steuerfrei; ab 1.000 € ist der gesamte Betrag steuerpflichtig.
• Verluste: Ein Verlust aus dem Verkauf lässt sich nur mit Gewinnen aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften verrechnen, nicht mit dem Gehalt.

Was prüfen wir vor dem Verkauf?

Im ersten Termin fragen wir nach dem Datum des Kaufvertrags, der Nutzung seit dem Kauf und bei vermieteten Objekten nach der bisherigen Abschreibung. Daraus entsteht eine erste Einschätzung, ob und in welcher Höhe Steuer anfällt und ob ein späterer Verkaufstermin das Ergebnis verbessert. Die verbindliche Berechnung macht Ihr Steuerberater – wir liefern ihm die Zahlen.

Stand: 1. Oktober 2026. Rechtsstand und Marktdaten werden regelmäßig geprüft; Gesetzesänderungen können die Angaben überholen.