Kurz gesagt
Für den Verkauf brauchen Sie Unterlagen für drei Adressaten: den Käufer (Grundrisse, Wohnfläche, Energieausweis, Zustand), seine Bank (Grundbuch, Flurkarte, Baubeschreibung, bei Wohnungen Teilungserklärung und Abrechnungen) und den Notar (Grundbuch, Grundschuldunterlagen, Personalien). Vollständige Unterlagen verkürzen den Verkauf um Wochen – unvollständige kosten Käufer.
Teil unseres Leitfadens Immobilie verkaufen: der Ablauf in acht Schritten – dort finden Sie den Überblick über alle Stationen bis zum Notar.
Die meisten Verzögerungen im Verkauf entstehen nicht beim Käufer, sondern bei seiner Bank: Sie prüft die Immobilie anhand von Dokumenten, und jede fehlende Seite verschiebt die Finanzierungszusage. Diese Checkliste sagt, was Sie brauchen, wo Sie es bekommen und was es kostet.
Welche Unterlagen brauche ich für jede Immobilie?
| Dokument | Wo bekomme ich es? | Kosten / Hinweis |
|---|---|---|
| Aktueller Grundbuchauszug | Grundbuchamt (Amtsgericht), für Eigentümer auch online über das Justizportal | ca. 10–20 €; nicht älter als 3 Monate |
| Flurkarte / Liegenschaftskarte | Vermessungsamt, in Bayern über den BayernAtlas | ca. 15–60 € |
| Energieausweis | Energieberater, Schornsteinfeger, Online-Anbieter (nur Verbrauchsausweis) | 50–100 € (Verbrauch), 300–500 € (Bedarf); Pflicht bei Besichtigung |
| Grundrisse, Schnitte, Ansichten | Eigene Bauunterlagen, Bauamt (Bauakte einsehen), Architekt | Bauakteneinsicht meist 20–50 € |
| Wohnflächenberechnung | Bauunterlagen oder neu nach WoFlV durch Architekt/Vermesser | ca. 150–400 €; vermeidet spätere Preisnachlässe |
| Baubeschreibung, Baugenehmigung | Eigene Unterlagen, Bauamt | Bank fragt bei Neubauten und Anbauten danach |
| Nachweise über Modernisierungen | Rechnungen von Heizung, Fenstern, Dach, Bad, Elektrik | Werterhöhend; Belege ersetzen Behauptungen |
| Gebäudeversicherung | Versicherungsschein | Geht auf den Käufer über (§ 95 VVG), Kündigung möglich |
| Grundsteuerbescheid | Finanzamt/Gemeinde | Zeigt laufende Lasten |
Welche Unterlagen kommen bei einer Eigentumswohnung dazu?
Hier prüfen Käufer und Bank nicht nur Ihre Wohnung, sondern die ganze Gemeinschaft. Nötig sind:
- Teilungserklärung mit Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung – regelt Sondereigentum, Sondernutzungsrechte (Stellplatz, Garten), Verwalterzustimmung beim Verkauf.
- Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre – Käufer lesen sie auf anstehende Sanierungen und Streit.
- Aktueller Wirtschaftsplan und die letzten zwei Jahresabrechnungen – Hausgeld, Rücklage, Nachzahlungen.
- Beschlusssammlung und Höhe der Instandhaltungsrücklage (Anteil Ihrer Wohnung).
- Verwaltervertrag und Kontakt des Verwalters – er stellt bei Bedarf die Verwalterzustimmung aus (Kosten meist 100–300 €, nach Gemeinschaftsordnung).
- Energieausweis des Gebäudes – er wird für das Haus ausgestellt, nicht für die Wohnung; der Verwalter hat ihn.
Was Käufer in Protokollen und Abrechnungen suchen, erklären wir in Eigentumswohnung verkaufen.
Kostenfreie Einwertung – begründet, schriftlich, ohne Auftrag.
Wir sehen uns Lage, Zustand, Mietsituation und Vergleichsverkäufe an und sagen Ihnen 48 Stunden nach dem Termin, was Ihre Immobilie realistisch bringt. Verkauf in ganz Bayern, Ansprechpartner: Daniel Benker.
Einwertung anfragen → Oder direkt: +49 173 2511277 · info@bm-pp.comWelche Unterlagen kommen bei vermieteten Objekten dazu?
- Alle Mietverträge inklusive Nachträgen und Staffel-/Indexvereinbarungen.
- Die letzten Nebenkostenabrechnungen und Nachweis der Kaution (Konto, Höhe).
- Übersicht über Mieteingänge der letzten 12 Monate und ggf. Mieterhöhungen.
- Bei Mehrfamilienhäusern: Mieterliste mit Fläche, Miete, Vertragsbeginn.
Kapitalanleger rechnen mit diesen Zahlen; ohne sie gibt es kein Angebot. Mehr in Vermietete Wohnung verkaufen.
Was braucht der Notar?
Für den Vertragsentwurf: Grundbuchauszug, Personalien beider Seiten (Ausweis, Steuer-ID, Güterstand), Angaben zur laufenden Grundschuld (Bank, Darlehensnummer, Restschuld) und – falls zutreffend – Erbschein, Vollmachten oder Betreuerausweis. Die Löschungsbewilligung für Ihre Grundschuld holt der Notar direkt bei der Bank ein.
Welche Reihenfolge ist sinnvoll?
- Grundbuchauszug und Energieausweis besorgen – beides dauert, und ohne Energieausweis dürfen Sie nicht inserieren.
- Bauakte prüfen: Stimmen Grundrisse mit dem Bestand überein? Nicht genehmigte Anbauten vorher klären.
- Wohnfläche nachmessen oder berechnen lassen, wenn die Angabe aus alten Unterlagen stammt.
- Bei Wohnungen den Verwalter frühzeitig informieren und die WEG-Unterlagen anfordern.
- Alles in einem digitalen Ordner – Käufer und Bank erwarten Unterlagen heute als PDF.
Wir stellen den Ordner mit Ihnen zusammen, prüfen jede Unterlage auf Vollständigkeit und sagen Ihnen, was fehlt – das ist Teil der Aufbereitung, nicht Ihre Hausaufgabe.
Stand: 1. Oktober 2026. Rechtsstand und Marktdaten werden regelmäßig geprüft; Gesetzesänderungen können die Angaben überholen.
Häufige Fragen
Wie bekomme ich einen Grundbuchauszug?
Ist der Energieausweis beim Verkauf Pflicht?
Was passiert, wenn Unterlagen fehlen?
Brauche ich eine neue Wohnflächenberechnung?
Führt bei BM Property Partners den Verkauf im Einzelmandat persönlich – vom ersten Termin bis zum Notar. Rund 12 Verkäufe pro Jahr, im Schnitt 60 Tage vom Auftrag bis zum Notartermin.