Geerbte Immobilie verkaufen: Erbschein, Erbengemeinschaft, Steuern und der richtige Zeitpunkt

Teil unseres Leitfadens Immobilie verkaufen: der Ablauf in acht Schritten – dort finden Sie den Überblick über alle Stationen bis zum Notar.

Ein geerbtes Haus ist oft mit Erinnerungen, manchmal mit Streit und fast immer mit offenen Fragen verbunden: Wer entscheidet, wer zahlt, wann ist der richtige Zeitpunkt? Wir begleiten Erbengemeinschaften regelmäßig durch den Verkauf – ruhig, dokumentiert und mit einer Einwertung, auf die sich alle Miterben einigen können.

Was muss vor dem Verkauf geklärt sein?

1. Erbnachweis. Für den Verkauf müssen Sie als Erbe gegenüber Grundbuchamt und Notar legitimiert sein. Das geht mit einem Erbschein (Antrag beim Nachlassgericht, Kosten nach Nachlasswert, bei 500.000 € rund 1.900 € für Erbschein und eidesstattliche Versicherung) oder – günstiger und schneller – mit einem notariellen Testament oder Erbvertrag samt Eröffnungsprotokoll.
2. Grundbuchberichtigung. Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist die Umschreibung auf die Erben gebührenfrei. Sie ist für den Verkauf nicht zwingend – der Notar kann den Verkauf direkt aus dem Nachlass beurkunden –, vereinfacht aber alles Weitere.
3. Annahme oder Ausschlagung. Ist die Immobilie überschuldet, können Sie das Erbe innerhalb von sechs Wochen ausschlagen. Vorher: Grundbuch (Abteilung III: Grundschulden) und Kreditverträge prüfen.

Wie entscheidet eine Erbengemeinschaft?

Die Erbengemeinschaft ist eine Gesamthandsgemeinschaft: Der Verkauf braucht die Zustimmung aller Miterben, unabhängig von der Quote. Üblich sind drei Wege:

• Gemeinsamer Verkauf an einen Dritten – der Erlös wird nach Quoten geteilt. Der häufigste und meist beste Weg.
• Übernahme durch einen Miterben, der die anderen auszahlt. Hier ist eine neutrale Einwertung entscheidend, damit niemand benachteiligt wird.
• Teilungsversteigerung (§ 180 ZVG) als letzter Ausweg bei Blockade – mit meist deutlich niedrigerem Erlös als am freien Markt.

Unsere Erfahrung: Streit entsteht fast immer über den Preis. Eine schriftliche, begründete Einwertung mit Vergleichsverkäufen, die alle Miterben bekommen, löst mehr Konflikte als jede Mediation.

Welche Steuern fallen an?

Erbschaftsteuer: Ehegatten haben 500.000 € Freibetrag, Kinder 400.000 € je Elternteil, Enkel 200.000 €, Geschwister und andere 20.000 €. Das Finanzamt bewertet die Immobilie nach dem Bewertungsgesetz; liegt der tatsächliche Verkaufspreis innerhalb eines Jahres unter diesem Wert, kann er als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts dienen (§ 198 BewG). Das selbstgenutzte Familienheim bleibt für Ehegatten und Kinder (bis 200 m² Wohnfläche) steuerfrei, wenn sie es unverzüglich selbst beziehen und zehn Jahre bewohnen – ein Verkauf innerhalb dieser Frist lässt die Befreiung rückwirkend entfallen.

Spekulationssteuer: Erben treten in die Zehnjahresfrist des Erblassers ein. Hat er das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft oder selbst gebaut und bewohnt, ist der Verkauf einkommensteuerfrei. Hat er es vor sieben Jahren als Kapitalanlage gekauft, ist der Gewinn innerhalb der verbleibenden drei Jahre steuerpflichtig. Details in Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf.

Wann ist der richtige Zeitpunkt?

Nicht in den ersten Wochen. Sinnvoll ist: Erbnachweis beschaffen, Unterlagen sichten (Bauakte, Energieausweis, Grundbuch), Haushalt auflösen oder zumindest sortieren, Einwertung einholen, dann entscheiden. Ein leer geräumtes, gereinigtes Haus mit vollständigen Unterlagen verkauft sich spürbar besser als eines „im Zustand des Erbfalls“. Was Sie nicht tun sollten: aus Pietät renovieren. Käufer älterer Häuser planen ohnehin um.

Was ist mit laufenden Kosten und Mietern?

Ab dem Erbfall tragen die Erben Grundsteuer, Versicherung, Hausgeld und Kreditraten. Bei vermieteten Objekten treten sie in die Mietverträge ein; Mieter zahlen an die Erbengemeinschaft weiter. Ein bestehender Mietvertrag bleibt beim Verkauf erhalten (§ 566 BGB) – mehr dazu in Vermietete Wohnung verkaufen.

Wie läuft der Verkauf aus einer Erbengemeinschaft praktisch ab?

Wir nehmen die Immobilie auf, erstellen die Einwertung und schicken sie allen Miterben gleichzeitig. Der Maklervertrag wird von allen unterschrieben oder von einem bevollmächtigten Miterben. Beim Notartermin müssen alle Erben erscheinen oder sich notariell vertreten lassen – bei Erben im Ausland planen wir das frühzeitig. Der Erlös wird vom Notar auf ein von den Erben benanntes Konto ausgezahlt oder nach Quoten verteilt.

Stand: 1. Oktober 2026. Rechtsstand und Marktdaten werden regelmäßig geprüft; Gesetzesänderungen können die Angaben überholen.