Kurz gesagt
Der Wert einer Immobilie wird nach drei Verfahren ermittelt: Vergleichswert (Eigentumswohnungen, Reihenhäuser), Sachwert (Einfamilienhäuser) und Ertragswert (vermietete Objekte). Der erzielbare Preis hängt zusätzlich von Nachfrage, Zeitpunkt und Käufergruppe ab. Eine belastbare Einwertung braucht Besichtigung, Unterlagen und aktuelle Vergleichsverkäufe – bei uns kostenfrei, schriftlich und innerhalb von 48 Stunden nach dem Termin.
Teil unseres Leitfadens Immobilie verkaufen: der Ablauf in acht Schritten – dort finden Sie den Überblick über alle Stationen bis zum Notar.
„Was ist meine Immobilie wert?“ ist die erste Frage jedes Verkäufers – und die, bei der am meisten geschönt wird. Wir erklären, wie eine Einwertung entsteht, welche Faktoren den Preis in München, Nürnberg und Bayern bewegen und woran Sie eine Zahl erkennen, der Sie vertrauen können.
Wert, Preis und Angebotspreis sind drei verschiedene Zahlen
Der Verkehrswert (§ 194 BauGB) ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am Bewertungsstichtag zu erzielen wäre – eine Modellgröße. Der Verkaufspreis ist das, was ein konkreter Käufer an einem konkreten Tag zahlt. Der Angebotspreis ist die Zahl im Inserat, die Spielraum lassen soll, ohne Käufer zu verlieren. Eine gute Einwertung nennt alle drei – und erklärt, warum sie auseinanderliegen.
Welches Verfahren passt zu welcher Immobilie?
| Verfahren | Geeignet für | Kern der Rechnung |
|---|---|---|
| Vergleichswert | Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, Doppelhaushälften | Tatsächlich erzielte Preise vergleichbarer Objekte, angepasst um Lage, Baujahr, Zustand, Etage, Ausstattung |
| Sachwert | Einfamilienhäuser, Villen, Objekte ohne Vergleichsverkäufe | Bodenwert (Bodenrichtwert × Fläche) + Herstellungskosten des Gebäudes abzüglich Alterswertminderung, angepasst mit dem Sachwertfaktor |
| Ertragswert | Vermietete Wohnungen, Mehrfamilienhäuser, Gewerbe | Jahresreinertrag (Miete abzüglich nicht umlagefähiger Kosten) kapitalisiert mit dem Liegenschaftszins, plus Bodenwert |
Die Verfahren sind in der ImmoWertV geregelt; die Daten dafür – Bodenrichtwerte, Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren – veröffentlichen die Gutachterausschüsse, in Bayern über das Portal BORIS Bayern. Wir nutzen diese Daten als Grundlage und ergänzen sie um das, was in keiner Statistik steht: die Vergleichsverkäufe, die wir selbst begleitet haben.
Kostenfreie Einwertung – begründet, schriftlich, ohne Auftrag.
Wir sehen uns Lage, Zustand, Mietsituation und Vergleichsverkäufe an und sagen Ihnen 48 Stunden nach dem Termin, was Ihre Immobilie realistisch bringt. Verkauf in ganz Bayern, Ansprechpartner: Daniel Benker.
Einwertung anfragen → Oder direkt: +49 173 2511277 · info@bm-pp.comWelche Faktoren bewegen den Preis am stärksten?
- Mikrolage: Nicht der Stadtteil, sondern die Straße. Lärm, Ausrichtung, Blick, Entfernung zu U-Bahn und Nahversorgung machen innerhalb eines Viertels 10–20 % Unterschied.
- Energetischer Zustand: Seit 2023 der am stärksten gewachsene Preisfaktor. Zwischen Effizienzklasse B und G liegen bei älteren Häusern in Bayern häufig 20–30 % Preisunterschied, weil Käufer Sanierungskosten und Finanzierungsauflagen einpreisen.
- Mietsituation: Eine vermietete Wohnung ist für Eigennutzer nicht interessant; ihr Preis richtet sich nach der Ist-Miete. Liegt sie deutlich unter Markt, kostet das Abschlag.
- Grundriss und Wohnfläche: Zwei getrennte Schlafzimmer verkaufen sich besser als ein großer Raum. Die Wohnfläche muss nach WoFlV berechnet sein – Abweichungen zur Angabe im Exposé führen später zu Preisnachlässen.
- Eigentümergemeinschaft: Rücklage, anstehende Beschlüsse, Sonderumlagen. Ein beschlossenes Dach für 80.000 € ist ein Preisfaktor, kein Detail.
- Zeitpunkt und Finanzierungsumfeld: Steigen die Bauzinsen um einen Prozentpunkt, sinkt die Kaufkraft vieler Käufer um rund 10 %. Der Markt reagiert mit Verzögerung.
Warum reicht eine Online-Bewertung nicht?
Online-Rechner arbeiten mit Angebotspreisen aus Inseraten, nicht mit erzielten Kaufpreisen, und sie kennen weder den Zustand noch die Eigentümergemeinschaft. Sie liefern eine Spanne, die oft 15–25 % breit ist – zu breit, um einen Angebotspreis festzulegen. Als erste Orientierung sind sie in Ordnung. Als Grundlage für eine Entscheidung über mehrere hunderttausend Euro nicht. Mehr dazu in Online-Immobilienbewertung: Was die Zahl taugt.
Wie läuft eine Einwertung bei uns ab?
- Termin vor Ort (ca. 45 Minuten): Zustand, Grundriss, Ausstattung, Umfeld, bei Wohnungen Gemeinschaftseigentum.
- Unterlagen: Grundbuch, Energieausweis, Wohnflächenberechnung, bei Wohnungen Protokolle und Abrechnung, bei vermieteten Objekten Mietvertrag.
- Vergleichsverkäufe: Was wurde in den letzten 6–12 Monaten in der Umgebung tatsächlich bezahlt – aus Gutachterausschuss-Daten und unseren eigenen Abschlüssen.
- Schriftliche Einschätzung 48 Stunden nach dem Termin: realistischer Verkaufspreis, empfohlener Angebotspreis, passende Käufergruppe, begründet.
Die Einwertung ist kostenfrei und verpflichtet Sie zu nichts. Unsere Einwertungen weichen im Schnitt um rund 5 % vom später erzielten Preis ab – das ist die Zahl, an der wir uns messen lassen.
Wann brauche ich ein Verkehrswertgutachten?
Für den Verkauf selbst nicht. Ein Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen (1.500–3.000 € oder mehr) ist sinnvoll bei Erbauseinandersetzungen, Scheidung, Streit mit dem Finanzamt über die Erbschaftsteuer oder bei Teilungsversteigerungen – also immer dann, wenn eine Zahl vor Gericht oder Behörden Bestand haben muss.
Stand: 1. Oktober 2026. Rechtsstand und Marktdaten werden regelmäßig geprüft; Gesetzesänderungen können die Angaben überholen.
Häufige Fragen
Was kostet eine Immobilienbewertung?
Wie genau ist eine Einwertung?
Welche Unterlagen brauche ich für die Einwertung?
Zählt der Bodenrichtwert als Immobilienwert?
Führt bei BM Property Partners den Verkauf im Einzelmandat persönlich – vom ersten Termin bis zum Notar. Rund 12 Verkäufe pro Jahr, im Schnitt 60 Tage vom Auftrag bis zum Notartermin.