Online-Immobilienbewertung: Was die Zahl taugt – und was sie nicht weiß

Teil unseres Leitfadens Immobilie verkaufen: der Ablauf in acht Schritten – dort finden Sie den Überblick über alle Stationen bis zum Notar.

Sie geben Adresse, Baujahr und Quadratmeter ein und bekommen eine Zahl. Das ist bequem, und deshalb beginnt fast jeder Verkauf heute so. Wir erklären, was hinter der Zahl steckt – und warum wir bewusst keinen Online-Rechner anbieten, sondern eine Einwertung vor Ort.

Wie rechnet ein Online-Bewertungstool?

Die meisten Tools arbeiten mit einem hedonischen Modell: Aus tausenden Inseraten wird abgeleitet, wie viel Lage, Baujahr, Fläche und Objekttyp im Schnitt kosten. Ihre Eingaben werden in dieses Modell eingesetzt. Die Datenbasis sind überwiegend Angebotspreise von Portalen – nicht die Preise, die am Ende beim Notar standen. Angebotspreise liegen in Bayern typischerweise 5–10 % über den erzielten Preisen, bei lange inserierten Objekten mehr. Einige Anbieter ergänzen Gutachterausschuss-Daten, die aber mit Verzögerung und nur aggregiert vorliegen.

Was weiß der Rechner nicht?

• Zustand: Ob das Bad aus 1985 oder 2022 ist, ob die Heizung 25 Jahre alt ist, ob die Fassade saniert wurde.
• Grundriss und Ausrichtung: Ob die 80 m² als drei Zimmer oder als zwei nutzbar sind, ob der Balkon nach Süden oder zur Straße zeigt.
• Mikrolage: Hauptstraße oder Seitenstraße, Erdgeschoss oder Dachgeschoss, Blick auf Hof oder Hinterhaus.
• Eigentümergemeinschaft: Rücklage, beschlossene Sanierungen, Streit, Verwalterqualität – bei Wohnungen oft 5–10 % Preisfaktor.
• Mietsituation: Ob die Wohnung leer, vermietet oder mit Altmietvertrag weit unter Markt ist – der größte Einzelfaktor bei Anlegerobjekten.
• Energetische Qualität: Effizienzklasse B oder G – bei älteren Häusern heute 20–30 % Unterschied.

Wie genau sind die Ergebnisse?

Die Anbieter selbst nennen Spannen; bei Stichproben liegen die Mittelwerte für Standardwohnungen in Großstädten oft innerhalb von 10 % des tatsächlichen Preises, bei Einfamilienhäusern, Altbauten, vermieteten oder sanierungsbedürftigen Objekten deutlich daneben – nach oben wie nach unten. Eine Spanne von 420.000 bis 520.000 € hilft Ihnen nicht, einen Angebotspreis festzulegen; zwischen den beiden Enden liegen 100.000 € und Monate Vermarktungszeit.

Woran erkenne ich eine Lead-Falle?

Viele „kostenlose Bewertungen“ sind Formulare, die Ihre Daten an mehrere Makler verkaufen. Erkennbar daran, dass die Zahl erst nach Eingabe von Telefonnummer und E-Mail kommt, dass danach mehrere Anrufe folgen und dass das Ergebnis als PDF „von Experten geprüft“ wird, obwohl niemand das Objekt gesehen hat. Lesen Sie die Datenschutzerklärung: Steht dort „Weitergabe an Partnerunternehmen“, wissen Sie, was das Geschäftsmodell ist.

Wofür ist eine Online-Bewertung trotzdem nützlich?

• Als erste Orientierung, ob Ihre Vorstellung in der richtigen Größenordnung liegt.
• Um die Preisentwicklung Ihres Viertels über die Jahre zu verfolgen.
• Als Gegenprobe zu einer Einwertung: Liegt der Makler weit außerhalb der Online-Spanne, sollte er das begründen können.

Warum bieten wir keinen Online-Rechner an?

Weil wir eine Zahl nur nennen, wenn wir sie begründen können. Unsere Einwertung besteht aus einem Termin vor Ort, Ihren Unterlagen und den Vergleichsverkäufen, die wir selbst begleitet haben oder aus Gutachterausschuss-Daten kennen. Sie bekommen 48 Stunden nach dem Termin eine schriftliche Einschätzung mit Preis, Angebotspreis und Käufergruppe – kostenfrei, ohne Auftrag, und mit einer Abweichung zum erzielten Preis von im Schnitt rund 5 %. Wie das im Einzelnen funktioniert, steht in Was ist meine Immobilie wert?

Stand: 1. Oktober 2026. Rechtsstand und Marktdaten werden regelmäßig geprüft; Gesetzesänderungen können die Angaben überholen.