Kurz gesagt
Bei Trennung gibt es drei Wege: gemeinsamer Verkauf und Teilung des Erlöses, Übernahme durch einen Partner mit Auszahlung des anderen, oder Behalten und Vermieten. Verkaufen können Sie ab der Trennung, eine rechtskräftige Scheidung ist nicht nötig. Beide Eigentümer müssen zustimmen; sonst bleibt nur die Teilungsversteigerung. Wer auszieht, verliert für die Spekulationssteuer die Eigennutzung – bei Übertragung innerhalb der Zehnjahresfrist kann Steuer anfallen. Eine neutrale Einwertung ist die Grundlage für jede der drei Optionen.
Teil unseres Leitfadens Immobilie verkaufen: der Ablauf in acht Schritten – dort finden Sie den Überblick über alle Stationen bis zum Notar.
Die gemeinsame Immobilie ist bei den meisten Trennungen der größte Vermögenswert und der größte Konfliktpunkt. Wir können den Konflikt nicht lösen, aber wir können ihm die Grundlage nehmen: eine neutrale, begründete Zahl, auf die sich beide Seiten beziehen können. Hier sind die Optionen, nüchtern durchgerechnet.
Welche drei Optionen gibt es?
| Option | Vorteil | Nachteil |
|---|---|---|
| Verkauf und Teilung des Erlöses | Klarer Schnitt, Marktpreis, keine weitere Verflechtung | Umzug beider, ggf. Vorfälligkeitsentschädigung, Spekulationssteuer möglich |
| Übernahme durch einen Partner | Kinder bleiben im Umfeld, keine Maklerkosten | Finanzierung muss allein tragbar sein; Auszahlung des anderen; Bank muss aus der Haftung entlassen |
| Behalten und vermieten | Keine Verkaufskosten, Wertentwicklung bleibt | Weiterhin gemeinsames Eigentum und gemeinsame Entscheidungen – bei Konflikt schwierig |
Wann kann ich verkaufen – vor oder nach der Scheidung?
Jederzeit, wenn beide Eigentümer zustimmen. Die Scheidung muss nicht rechtskräftig sein; viele Paare verkaufen im Trennungsjahr, um Doppelbelastungen (Rate plus Miete) zu vermeiden. Steht nur ein Ehegatte im Grundbuch, entscheidet er allein – im gesetzlichen Güterstand braucht er aber die Zustimmung des anderen, wenn die Immobilie nahezu sein gesamtes Vermögen ausmacht (§ 1365 BGB).
Kostenfreie Einwertung – begründet, schriftlich, ohne Auftrag.
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Dann bleibt die Teilungsversteigerung (§ 180 ZVG): Jeder Miteigentümer kann sie beim Amtsgericht beantragen, auch gegen den Willen des anderen. Im Trennungsjahr kann sie bei Härte ausgesetzt werden; danach läuft sie. Erlöse liegen bei Versteigerungen meist deutlich unter dem Marktpreis, und das Verfahren dauert ein bis zwei Jahre. Allein die Möglichkeit führt in der Praxis oft dazu, dass sich beide auf einen freien Verkauf einigen.
Wie wird die Immobilie beim Zugewinn berücksichtigt?
Im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft wird die Wertsteigerung während der Ehe ausgeglichen. Stichtag für den Wert ist die Zustellung des Scheidungsantrags. Wer das Haus mit in die Ehe gebracht oder geerbt hat, muss nur die Wertsteigerung teilen. Dafür braucht es zwei Werte: zum Stichtag und zu Ehebeginn bzw. Erwerb. Hier ist ein Verkehrswertgutachten oft sinnvoll, weil die Zahl vor dem Familiengericht Bestand haben muss – für den Verkauf selbst reicht unsere Einwertung.
Was ist mit dem gemeinsamen Kredit?
Beide bleiben gegenüber der Bank gesamtschuldnerisch haftbar, bis die Bank einen entlässt. Bei Übernahme durch einen Partner muss dieser die Finanzierung allein nachweisen; die Bank prüft wie bei einem Neuabschluss. Beim Verkauf wird der Kredit aus dem Erlös abgelöst – gegebenenfalls mit Vorfälligkeitsentschädigung, wenn die Zinsbindung noch läuft. Mehr dazu in Immobilie verkaufen mit laufendem Kredit.
Welche Steuerfalle sollten Sie kennen?
Die Spekulationssteuer. Zieht ein Ehegatte aus und überträgt später seinen Anteil an den anderen, endet seine Eigennutzung mit dem Auszug. Liegt der Kauf weniger als zehn Jahre zurück und fehlt die Eigennutzung im Übertragungsjahr und den beiden Vorjahren, kann die Übertragung steuerpflichtig sein – der Bundesfinanzhof hat das 2023 bestätigt. Beim gemeinsamen Verkauf gilt dasselbe für den ausgezogenen Partner. Die Lösung ist oft eine Frage des Timings: Übertragung oder Verkauf zeitnah nach dem Auszug, solange die Dreijahresregel noch greift.
Wie halten Sie den Verkauf konfliktarm?
- Eine Einwertung für beide. Wir schicken die schriftliche Einschätzung beiden Parteien gleichzeitig, mit denselben Vergleichsverkäufen.
- Ein Ansprechpartner. Beide bekommen denselben wöchentlichen Stand, dieselben Angebote, dieselben Informationen.
- Klare Vereinbarung vorab: Wer zahlt bis zur Übergabe die Rate, wer die Nebenkosten, wie wird der Erlös verteilt, wer nimmt welches Inventar. Das gehört in eine Trennungsvereinbarung, nicht in den Kaufvertrag.
- Besichtigungen ohne beide. Wir führen sie allein; Sie müssen sich dafür nicht treffen.
Stand: 1. Oktober 2026. Rechtsstand und Marktdaten werden regelmäßig geprüft; Gesetzesänderungen können die Angaben überholen.
Häufige Fragen
Kann ich das Haus während des Trennungsjahrs verkaufen?
Wer bekommt bei der Scheidung das Haus?
Was passiert, wenn mein Ex-Partner nicht verkaufen will?
Fällt beim Verkauf wegen Scheidung Spekulationssteuer an?
Führt bei BM Property Partners den Verkauf im Einzelmandat persönlich – vom ersten Termin bis zum Notar. Rund 12 Verkäufe pro Jahr, im Schnitt 60 Tage vom Auftrag bis zum Notartermin.