Immobilie verkaufen oder vermieten? Die Rechnung, die wir mit Eigentümern durchgehen

Teil unseres Leitfadens Immobilie verkaufen: der Ablauf in acht Schritten – dort finden Sie den Überblick über alle Stationen bis zum Notar.

Diese Frage bekommen wir von Erben, von Eigentümern, die umziehen, und von Paaren nach einer Trennung. Weil wir sowohl verkaufen als auch Wohnungen im eigenen Haus verwalten, haben wir kein Interesse an einer bestimmten Antwort. Hier ist die Rechnung, die wir mit Ihnen durchgehen.

Welche Zahlen brauchen Sie für die Entscheidung?

• Verkaufserlös netto: Marktpreis abzüglich Provision, Löschung, ggf. Vorfälligkeitsentschädigung und Spekulationssteuer.
• Erzielbare Kaltmiete und nicht umlagefähige Kosten (Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Mietausfallwagnis).
• Restschuld und Zins des laufenden Kredits.
• Erwartete Wertentwicklung – konservativ 1–2 % p. a. in guten Lagen Bayerns, nicht die 5 % der Vorjahre.
• Ihr Steuersatz, weil Mieteinnahmen steuerpflichtig sind, aber AfA, Zinsen und Kosten abgezogen werden.
• Alternative Anlage: Was bringt der Nettoerlös sonst – Tagesgeld, ETF, Tilgung einer anderen Immobilie?

Beispiel: Zwei-Zimmer-Wohnung in München, abbezahlt

Rechnerisch liegt Vermieten hier knapp vorn – aber nur, wenn die Wertentwicklung eintritt und kein größerer Instandhaltungsfall kommt. Mit 3.000 € Jahresmiete weniger oder einer anstehenden Sanierung der Gemeinschaft kippt die Rechnung. Deshalb: nicht mit Durchschnittswerten rechnen, sondern mit Ihrem Objekt.

Wann ist Vermieten klar besser?

• Die Zehnjahresfrist läuft noch und der Gewinn wäre hoch – Warten spart die Steuer.
• Die Immobilie ist neuwertig oder saniert, in gefragter Lage, mit Nettorendite über 3 %.
• Sie wollen die Wohnung später selbst nutzen oder an Kinder weitergeben.
• Der Kredit hat einen niedrigen Zins aus 2015–2021 – der ist bei Verkauf unwiederbringlich weg.
• Sie wollen die Verwaltung nicht selbst machen – und lassen sie machen. Mit Inhouse Asset Management bleibt der Aufwand überschaubar.

Wann ist Verkaufen klar besser?

• Sanierungsbedarf am Objekt oder in der Gemeinschaft, den Sie nicht finanzieren wollen.
• Nettorendite unter 2,5 % ohne realistische Mietsteigerung – das Kapital arbeitet anderswo besser.
• Sie brauchen das Kapital: Eigenheim, Ruhestand, Auszahlung von Miterben oder Ex-Partnern.
• Entfernung: Vermieten aus 400 km Entfernung ohne Verwaltung funktioniert selten gut.
• Die Zehnjahresfrist ist abgelaufen und die Immobilie war Kapitalanlage – der Gewinn ist steuerfrei, die Wertentwicklung in München hat sich seit 2022 normalisiert.

Gibt es einen dritten Weg?

Zwei: Erstens vermieten und später an einen Anleger verkaufen – die vermietete Wohnung bringt dann etwas weniger als die leere, aber Sie haben in der Zwischenzeit Miete und ggf. den Fristablauf. Zweitens jetzt verkaufen und das Kapital in eine neue, besser rentierende Kapitalanlage stecken, zum Beispiel einen Neubau mit degressiver AfA. Beides rechnen wir Ihnen gegeneinander durch. Mehr zu Anlegerpreisen in Vermietete Wohnung verkaufen.

Stand: 1. Oktober 2026. Rechtsstand und Marktdaten werden regelmäßig geprüft; Gesetzesänderungen können die Angaben überholen.