Maklerprovision beim Verkauf: Wer zahlt was, was ist üblich – und warum wir 3,57 % vorher nennen

Teil unseres Leitfadens Immobilie verkaufen: der Ablauf in acht Schritten – dort finden Sie den Überblick über alle Stationen bis zum Notar.

Die Provision ist der größte Einzelposten auf der Kostenseite des Verkäufers – und der, über den am wenigsten offen gesprochen wird. Wir nennen unsere Zahl vor dem Auftrag: 3,57 % inkl. MwSt. vom Verkäufer, 3,57 % vom Käufer. Hier steht, was dahintersteckt.

Was regelt das Gesetz seit 2020?

Für den Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher gelten seit dem 23. Dezember 2020 die §§ 656a–656d BGB. Die wichtigsten Punkte:

• Der Maklervertrag braucht die Textform (E-Mail reicht, mündlich reicht nicht).
• Beauftragt der Verkäufer den Makler, darf der Käufer höchstens die Hälfte der Gesamtprovision tragen – und erst zahlen, wenn der Verkäufer seinen Anteil nachgewiesen hat.
• Eine Vereinbarung, nach der der Käufer mehr zahlt als der Verkäufer, ist unwirksam.

Für Mehrfamilienhäuser, Gewerbe und Grundstücke gilt diese Teilung nicht; dort ist die Verteilung frei verhandelbar.

Wie hoch ist die Provision in Bayern üblich?

In Bayern haben sich 3,57 % inkl. 19 % MwSt. je Seite eingespielt, zusammen 7,14 %. Das entspricht 3 % netto je Seite. Andere Bundesländer liegen teils niedriger (Hamburg, Bremen, Hessen: oft 2,97–3,57 % je Seite gesamt). Die Höhe ist nicht gesetzlich festgelegt, sondern frei vereinbar – was zählt, ist, dass sie vor dem Auftrag schriftlich feststeht.

Was heißt das in Euro?

Die Provision wird mit Abschluss des notariellen Kaufvertrags verdient und ist nach Beurkundung fällig – nicht vorher, und nicht, wenn kein Vertrag zustande kommt.

Wofür zahle ich die Provision?

Für ein Ergebnis, nicht für Aufwand. Konkret: eine begründete Einwertung, die Aufbereitung für die richtige Käufergruppe, Zugang zu vorgemerkten Kapitalanlegern und Eigennutzern, Besichtigungen, Prüfung der Käuferfinanzierung, Verhandlung, Koordination mit dem Notar und Begleitung bis zur Übergabe. Was ein guter Makler bringt, lässt sich messen: an der Abweichung zwischen Einwertung und erzieltem Preis (bei uns rund 5 %) und an der Zeit bis zum Notar (bei uns im Schnitt 60 Tage).

Innenprovision, Außenprovision – was bedeutet das?

Innenprovision zahlt der Verkäufer (Auftraggeber), Außenprovision der Käufer. Bei uns sind beide gleich hoch: 3,57 % innen, 3,57 % außen. Modelle, bei denen der Verkäufer „nichts zahlt“, verlagern die Kosten vollständig auf den Käufer – das ist bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen seit 2020 nicht mehr zulässig und führt in der Praxis zu niedrigeren Angeboten, weil der Käufer die Provision in seinen Preis einrechnet.

Kann ich die Provision verhandeln?

Ja. Üblich sind Nachlässe bei sehr hohen Kaufpreisen oder beim Verkauf mehrerer Objekte. Wichtiger als der letzte Zehntelprozentpunkt ist aber die Frage, was der Makler für die Provision tut: Wer die Provision drückt, dafür aber Sammelbesichtigungen und ein Standard-Exposé bekommt, zahlt am Ende über den Verkaufspreis.

Ist die Provision steuerlich absetzbar?

Für private Verkäufer innerhalb der Spekulationsfrist: ja, die Provision mindert als Veräußerungskosten den steuerpflichtigen Gewinn (§ 23 EStG). Bei Verkauf einer vermieteten Immobilie außerhalb der Zehnjahresfrist ist der Gewinn steuerfrei – die Provision dann entsprechend nicht abzugsfähig. Käufer können die Provision bei vermieteten Objekten als Anschaffungsnebenkosten über die AfA abschreiben.

Stand: 1. Oktober 2026. Rechtsstand und Marktdaten werden regelmäßig geprüft; Gesetzesänderungen können die Angaben überholen.