Immobilie privat verkaufen oder mit Makler? Eine ehrliche Rechnung

Teil unseres Leitfadens Immobilie verkaufen: der Ablauf in acht Schritten – dort finden Sie den Überblick über alle Stationen bis zum Notar.

Wir verdienen am Verkauf mit – das sagen wir vorweg. Trotzdem gibt es Fälle, in denen Sie keinen Makler brauchen, und wir nennen sie. In allen anderen Fällen sollten Sie wissen, was der Privatverkauf kostet, bevor Sie die Provision sparen.

Was spare ich beim Privatverkauf?

Ihren Anteil der Maklerprovision. Bei uns 3,57 % inkl. MwSt. vom Kaufpreis – bei 350.000 € sind das 12.495 €, bei 500.000 € 17.850 €. Der Käufer spart seinen Anteil ebenfalls, was sich in der Praxis nicht in einem höheren Angebot niederschlägt: Käufer zahlen, was das Objekt im Vergleich wert ist, nicht Ihre gesparte Provision.

Was kostet mich der Privatverkauf?

• Der Preisfehler. Private Verkäufer orientieren sich an Angebotspreisen auf Portalen, nicht an erzielten Preisen. Zu hoch angesetzt kostet das Monate und endet oft unter Wert; zu niedrig angesetzt verschenkt es sofort Geld. Ein Fehler von 5 % bei 500.000 € sind 25.000 € – mehr als die gesparte Provision.
• Die Zeit. Unterlagen beschaffen, Fotos, Exposé, Anfragen sortieren (bei Portalinseraten in München oft 50–150 in der ersten Woche, ein großer Teil davon Makler, die akquirieren), Besichtigungen, Rückfragen von Banken, Notarabstimmung. Realistisch 40–80 Stunden.
• Der Käuferkreis. Vorgemerkte Kapitalanleger, die vermietete Wohnungen ohne Portal kaufen, erreichen Sie privat nicht.
• Die Haftung. Falsche Angaben zur Wohnfläche, zum Zustand oder verschwiegene Mängel führen nach dem Kauf zu Minderung oder Rücktritt. Ein Makler prüft Angaben, bevor sie im Exposé stehen.
• Die Verhandlung. Käufer verhandeln mit Privatverkäufern härter – sie wissen, dass die Provision gespart wurde, und fordern einen Teil davon ein.

Wann brauche ich keinen Makler?

1. Der Käufer steht fest. Nachbar, Mieter, Familie – Sie brauchen dann eine Einwertung (damit der Preis fair ist) und einen Notar. Die Einwertung machen wir auch in diesem Fall kostenfrei.
2. Sie verkaufen regelmäßig. Wer selbst mehrere Objekte pro Jahr verkauft, kennt Preise, Unterlagen und Käufer.
3. Das Objekt verkauft sich von allein. Gute Lage, leer, gefragter Grundriss, Preis klar aus Vergleichsverkäufen ableitbar – hier ist der Unterschied zwischen privat und Makler am kleinsten.

Wann lohnt sich der Makler?

• Vermietete Wohnungen: Der Käufer ist ein Anleger, und der sitzt in unserer Kartei, nicht auf den Portalen.
• Objekte mit Erklärungsbedarf: Sanierungsstau, schwierige Eigentümergemeinschaft, ungewöhnlicher Grundriss, Erbengemeinschaft, Wohnrecht.
• Wenig Zeit oder Distanz: Sie wohnen nicht vor Ort oder können keine 20 Besichtigungen führen.
• Preisunsicherheit: Wenn Sie nicht wissen, ob 480.000 € oder 560.000 € richtig sind, kostet die falsche Zahl mehr als die Provision.

Woran erkenne ich einen guten Makler?

An Zahlen, die er nennt, bevor Sie fragen: Wie viele Objekte verkauft er pro Jahr, wie lange dauert es bis zum Notar, wie weit weicht seine Einwertung vom erzielten Preis ab. An einer Einwertung, die er begründet – mit Vergleichsverkäufen, nicht mit Bauchgefühl. An einer Provision, die vor dem Auftrag schriftlich feststeht. Und daran, dass er Ihnen sagt, wenn er vom Verkauf abrät. Unsere Zahlen: rund 12 Verkäufe pro Jahr im Einzelmandat, 60 Tage bis zum Notar, rund 5 % Abweichung zur Einwertung.

Gibt es einen Mittelweg?

Ja: die kostenfreie Einwertung als Grundlage für den Privatverkauf. Sie bekommen von uns eine schriftliche, begründete Preiseinschätzung ohne Auftrag. Verkaufen Sie danach selbst, haben Sie wenigstens den Preisfehler ausgeschlossen. Entscheiden Sie sich später für uns, kennen wir das Objekt schon.

Stand: 1. Oktober 2026. Rechtsstand und Marktdaten werden regelmäßig geprüft; Gesetzesänderungen können die Angaben überholen.