Haus verkaufen und wohnen bleiben: Nießbrauch, Wohnrecht, Rückmiete und Teilverkauf im Vergleich

Teil unseres Leitfadens Immobilie verkaufen: der Ablauf in acht Schritten – dort finden Sie den Überblick über alle Stationen bis zum Notar.

Das Haus ist abbezahlt, die Rente reicht knapp, und ausziehen will niemand. Dafür gibt es Lösungen – aber keine davon ist umsonst, und einige sind deutlich teurer, als die Werbung sagt. Wir vergleichen die vier Modelle so, wie wir sie Eigentümern im Erstgespräch erklären.

Welche Modelle gibt es?

Was kostet ein Wohnrecht oder Nießbrauch vom Kaufpreis?

Der Käufer kann die Immobilie bis zu Ihrem Tod nicht nutzen – also zieht er den Wert dieser Nutzung ab. Der Wert errechnet sich aus der jährlichen Nettokaltmiete, die Sie sparen, multipliziert mit einem Kapitalwertfaktor nach Ihrer statistischen Lebenserwartung (Anlage zu § 14 BewG). Faustzahlen:

Dazu kommt in der Praxis ein weiterer Abschlag, weil der Käuferkreis klein ist und der Käufer das Langlebigkeitsrisiko trägt. Realistisch liegen Verkaufspreise mit Wohnrecht 30–50 % unter dem Verkehrswert.

Nießbrauch oder Wohnrecht – was ist besser?

Der Nießbrauch ist stärker: Sie dürfen das Haus auch vermieten, zum Beispiel wenn Sie ins Pflegeheim ziehen – die Miete finanziert dann die Pflege. Dafür tragen Sie Instandhaltung und laufende Kosten. Das Wohnrecht ist auf das eigene Wohnen beschränkt; ziehen Sie aus, verfällt es wirtschaftlich, ohne dass Sie etwas bekommen (es sei denn, eine Abfindung ist vertraglich vereinbart). Für Verkäufer ist der Nießbrauch meist die bessere Wahl, für Käufer das Wohnrecht – und das spiegelt sich im Preis.

Wann ist Rückmiete die bessere Lösung?

Wenn Sie den vollen Preis brauchen und bereit sind, Miete zu zahlen. Der Käufer – fast immer ein Kapitalanleger – zahlt den Marktpreis einer vermieteten Immobilie und bekommt Sie als Mieter. Vereinbart werden Miete, Laufzeit und ein Kündigungsverzicht des Käufers (zum Beispiel 10 Jahre oder lebenslang). Vorteil: transparent, Instandhaltung ist Sache des Vermieters, und Sie bleiben flexibel. Nachteil: Die Miete muss aus dem Erlös oder der Rente bezahlt werden. Für vermietete Objekte dieser Art haben wir vorgemerkte Anleger – die Nachfrage ist hoch, weil ein langjähriger, solventer Mieter für Anleger attraktiv ist.

Warum raten wir beim Teilverkauf zur Vorsicht?

Beim Teilverkauf verkaufen Sie zum Beispiel 40 % an einen Anbieter und zahlen auf diesen Anteil ein jährliches Nutzungsentgelt – häufig 4–6 % des Anteilswerts, oft mit Anpassungsklausel. Dazu kommen Durchführungsentgelte beim späteren Gesamtverkauf (meist 3–5 %), die volle Instandhaltungspflicht bleibt bei Ihnen, und einige Anbieter sichern sich Mindesterlöse. Die Verbraucherzentralen und die BaFin haben mehrfach vor den Gesamtkosten gewarnt. Rechnet man das Nutzungsentgelt über zehn Jahre hoch, ist der Teilverkauf meist teurer als ein Kredit auf das Haus oder ein Verkauf mit Rückmiete.

Welche Variante passt zu wem?

• Hoher Kapitalbedarf, Flexibilität wichtig: Verkauf mit Rückmiete.
• Haus soll in der Familie bleiben: Übertragung an Kinder mit Nießbrauch – steuerlich oft attraktiv, weil der Nießbrauch den Schenkungswert mindert.
• Lebenslanges Wohnen ohne Mietzahlung, Kapitalbedarf moderat: Verkauf mit Nießbrauch an einen Anleger.
• Nur kleiner Kapitalbedarf: Oft reicht ein Kredit auf das abbezahlte Haus – mit 65 ist das bei vielen Banken noch möglich, wenn die Rente die Rate trägt.

Wir rechnen die Varianten mit Ihren Zahlen durch – Verkehrswert, Alter, Kapitalbedarf – und sagen Ihnen, welche Käufer wir dafür haben. Das ist Teil der kostenfreien Einwertung.

Stand: 1. Oktober 2026. Rechtsstand und Marktdaten werden regelmäßig geprüft; Gesetzesänderungen können die Angaben überholen.